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  1. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    circa due mesi fa ho messo in vendita tramite agenzia nella zona sud di Magenta il mio appartamento, valutato dall'AI 135000 euro.
    Come prezzo di vendita ero partito da 149, considerando di lasciarmi un margine di trattativa.
    Pensavo di aver fatto un buon prezzo perché nel mio stesso condominio, appartamenti simili al mio l'hanno messi in vendita a 25000 euro in più.
    Nonostante tutto ciò e nonostante la pubblicità su tutti i portali, non ho ricevuto neppure una visita.
    Ora, pensando che la causa possa essere il prezzo, ho chiesto di abbassare del 5%.
    Possibile che ciò che ritenevo un buon prezzo possa definirsi alto e che quelli che io ritengo elevati siano del tutto stratosferici ?
    Un vicino incontrato da mia moglie le ha riferito che secondo lui abbiamo messo un prezzo troppo basso di vendita. Mah...
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Si tratta di un bilocale con cucina abitabile o un trilocale?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 24 Novembre 2014
  3. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In astratto (non ho idea dei valori della tua zona), si

    Certo. (sempre in astratto)

    Immagino che il vicino, non essendosi scontrato direttamente con il mercato, non abbia proprio ben chiaro quali possano essere i valori in gioco.

    Magari è convinto che il mercato scende perché i venditori abbassano i prezzi, e non viceversa (anzi, essendo proprietario di un immobile potrebbe avercela un po' con voi per questo).
     
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  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :ok: direi sia questa la giusta giustificazione a quella affermazione.
     
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  5. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sì, probabilmente è come dite voi: il condomino non è uno di quelli che sta cercando di vendere e comunque è rimasto coi prezzi pre-crisi. Comunque se l'avessi incontrato io gli avrei risposto: "bé, visto che per lei è un prezzo basso, la compri lei casa mia! "
    Chi invece vende a 25000 più di me, ha l'appartamento in vendita dall'estate 2013: evidentemente non ha fretta; io invece dissi subito all'AI "so che le condizioni del mercato sono quel che sono e che non ci rifarò i soldi che la pagai"
     
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  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    esatto :ok:


    la famosa logica del perditempo :confuso:
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bravo!
     
  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Conosco un venditore che si vantava di aver risposto ad un agente: " lei mi offende, io non ho bisogno di soldi!" solo perché quell'agente, avendo una cliente che aveva già visto un appartamento simile e ad un prezzo nettamente inferiore, gli aveva chiesto se avrebbe accettato 290.000 euro...e so altrettanto per certo che un'altra agenzia gli ha valutato l'appartamento 290/320 mila euro...ma lui si ostina a chiederne 415 mila...
     
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  9. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il prezzo giusto di una cosa è quello a cui qualcuno se la compra....
     
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  10. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se non ha bisogno di soldi può accettare tranquillamente 290.000 ;)
     
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  11. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    ...ancora con gli sconticini del 5%... .. ... ... .. .. ........... ....cambiamo la domanda: qual'è il prezzo giusto per ricevere una visita??? :D
     
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  12. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se va su immobiliare.it e seleziona la zona dove sta vendendo si può rendere conto quello che il mercato offre in questo momento per appartamenti simili.. è già un discreto parametro per vedere se il prezzo proposto è alto o basso.
     
  13. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    su immobiliare.it i prezzi in zona sono più alti di quello proposto da me, a volta anche notevolmente più alti.
    Le quotazioni omi, però, danno tutt'altri valori !
    L'AI quando venne da me mi portò alcuni esempi (che tra l'altro già conoscevo) dicendomi che a suo avviso a quel prezzo non avrebbero mai venduto !
    Io pensavo appunto che facendo un prezzo sensibilmente inferiore (anche se un po' superiore al valore omi) avrei attirato clientela !
    E' possibile che un prezzo sensibilmente basso tenga lontani i pochi potenziali clienti, oppure, come detto nel primo messaggio, la totalità di quegli annunci ha prezzi fuori mercato, quasi assurdi ?

    Appartamenti simili al mio in palazzine uguali alla mia (in zona ce ne sono diverse) hanno i seguenti prezzi:
    3 locali primo piano con box e posto macchina: 174000
    3 locali piano terra con posto macchina ma senza giardino: 160000
    3 locali primo piano con tre posti auto coperti: 195000
    4 locali al piano terra con giardino, doppi sevizi e posto auto coperto: 248000
    3 locali al primo piano con box doppio: 200000

    A parte il quadrilocale da 130 mq, gli altri sono tra i 90 ed i 100 mq. Il valore omi di questi appartamenti dovrebbe avere una forbice tra i 950 ed i 1450 €/mq e una quotazione box tra i 700 ed i 950 al mq
     
  14. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mi permetto di far presente che, nella quasi totalità dei confronti, tra le vendite reali e le quotazioni OMI, queste ultime risultano più alte del 10-15%...almeno a Roma, quindi se il prezzo di vendita proposto è più alto di quello ricavato dalla quotazione OMI...sei automaticamente fuori mercato ma dovresti riuscire per lo meno a fare gli appuntamenti....tieni presente che se hai un taglio grande, dai 120 mq ai 150 dovresti considerare la quotazione più bassa, al di sotto dei 120 mq, se è un quattro locali o potenziale tale, potresti usare la media tra il minimo e il valore medio, se è un tre locali di 80-90 mq usa direttamente il valore medio e così dovresti avvicinarti ad un valore, diciamo, reale (salvo lavori di ristrutturazione che, ovviamente, vanno detratti)....con tutti i se del caso. Per quanto riguarda il box, dipende molto dalle caratteristiche di zona...se in zona la maggior parte degli appartamenti è dotato di posto auto o box e non ci sono problemi di parcheggio, il valore del box, se pertinenza indivisibile dall'appartamento, è praticamente zero....e ciò perché è presente e verrà considerato normale che sia così, se non ci fosse allora se ne sconterebbe il valore...
     
  15. alupini

    alupini Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie, ora la situazione sembra più chiara: tutti quegli immobili sono ampiamente fuori mercato.
    Quanto al box, alcuni appartamenti non lo hanno perché in passato in alcuni casi sono stati venduti separatamente. Per il box però oltre al discorso facilità di parcheggio, considererei anche l'aspetto sicurezza. Avendone venduti in precedenza seperatamente, immagino non sia nel mio caso calcolata pertinenza indivisibile (anche se non ci metterei la mano sul fuoco).
    Forse mediando un po' gli aspetti, magari il box vale circa la metà del valore omi :occhi_al_cielo:
    Poi vabbé, tutti sappiamo che il valore è determinato da molti fattori: noi per esempio a 200 mt abbiamo un parco giochi attrezzato per i bimbi, le scuole, un supermercato con edicola e la fermata bus e magari non può essere paragonato a chi è in periferia, ma anche un po' più lontano dai servizi; sembra però che altri vendtori della zona abbiano dato moooolto peso a questo aspetto dei servizi. :shock:
     
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  16. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Innanzi tutto puoi verificare sull'atto di provenienza se l'hai acquistato insieme all'appartamento e dipende anche dall'anno di acquisto...per quanto riguarda i servizi, sicuramente hanno la loro importanza ma per valutare tutti gli elementi che incidono in una stima, bisogna conoscere la zona, l'immobile, le richieste dei potenziali acquirenti e le compravendite realizzate...se invece vuoi avere un'idea di massima in base ai valori OMI....beh, questi non hanno questa specificità anche se divisi per zone (quelle indicate non sono sufficientemente rappresentative)...a volte cambia tutto in base al punto di una strada o di un palazzo in particolare...
     
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  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    però devi anche monitorare per vedere da quanti mesi e anni sono in offerta invano...
     
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  18. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    gli annunci sui vari portali le devono dare solamnete una "indicazione" di massima su quello che attualmente c'è in vendita nella sua zona per immobili simili...
    Ovvio che poi ci sarà, come sempre accade, chi sta più vicino al prezzo di realizzo, chi parte da un prezzo ampiamente trattabile per vedere se trova il "pollo". Ma insomma, ha comunque dei discreti riscontri per vedere se il suo è fuori prezzo o meno..
    Concordo poi con i colleghi, le valutazioni sono molto variabili anche nello stesso palazzo per immobili identici..
    magari lei si trova ad un piano terra su strada di passaggio che appena apre la finestra gli entra un tram in salotto, quello al piano sopra invece affaccia su dei bei giardini sul retro.. appartamenti identici valutazioni opposte! quante volte abbiamo sentito dire: "quello accanto ha venduto a .... Euro"
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    nel 2007 magari :^^:
     
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  20. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :^^::^^:
     

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