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  1. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti,
    è un po' che non scrivo ma non vi ho dimenticati... Solo tanto lavoro sulle spalle... PER FORTUNA!!! :)

    Mi è sorto un caso interessante:
    una cliente mi firma proposta d'acquisto sottoposta a clausola sospensiva per la vendita di un suo appartamento (clausola poi annullata) e per l'ottenimento di un mutuo (deliberato, quindi anche qui la sospensione decade).
    La proposta riguarda un immobile in costruzione, l'acquirente allega assegno di caparra e concordiamo che possa essere incassato dall'impresa al momento della firma del preliminare (che era vincolato all'avverarsi delle sopracitate condizioni), quindi ora l'assegno è regolarmente in deposito in agenzia.
    Decadute le clausole sospensive abbiamo richiesto all'acquirente di fissare la data del preliminare, subito è stata fissata, poi via via rimandata causa suoi non meglio precisati impedimenti di salute (in realtà sta meglio di me...).
    Un bel giorno si decide ad ammettere di averci ripensato, di non volere più la villa ecc ecc... Chiedendoci semplicemente di chiudere tutto con una stretta di mano e nulla più.
    Da parte nostra ovviamente le abbiamo detto che non è possibile, l'impresa le sta già realizzando la casa, ha già apportato le modifiche da lei richieste al progetto, ordinato altri materiali extra capitolato ecc...
    Noi il nostro lavoro l'abbiamo fatto, era concordata una cifra di provvigioni da incassarsi al preliminare (data ultima 30/09/2010).
    Di fronte alla possibilità di perdere la caparra e pagare comunque le provvigioni l'acquirente ha scelto di recarsi da un avvocato, che ci manda una lettera intimando di riconsegnarle l'assegno in deposito poichè la proposta è da ritenersi nulla a causa della violazione del Dlgs 122/2005 (garanzia fidejussoria).
    Andiamo a prendere il decreto e leggiamo:

    1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia​


    Ora, la cosa non mi è molto chiara....
    Finora le fidejussioni le ho sempre viste rilasciare CONTESTUALMENTE all'incasso della caparra e successivi acconti...
    Ma qui il testo mi pare si presti a diverse interpretazioni...

    Un vostro parere (oltre a quello che chiederò stasera al nostro legale)?
    ;)
     
  2. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Parere personale !
    La proposta che rimanda alla conclusione del contrattto ( il preliminare ) e' NULLA !!
     
  3. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    In realtà la proposta non rimanda alla conclusione del contratto... (sono i formulari Fiaip, per cui se fossero nulli vengo a prendervi tutti quanti! :disappunto:) La proposta consente alle parti di meglio integrare gli accordi in eventuale scrittura privata successiva (data ultima 30/09/2010), ma è specificato che l'affare è concluso all'avvenuta conoscenza dell'acquirente dell'accettazione da parte del venditore.

    Il problema è che per come è scritto l'articolo del decreto pare proprio che un costruttore che vende una casa a 100 ed incassa 10 di caparra, dovrebbe rilasciare fidejussione comunque per 100! Anche se non ha incassato ancora il becco di un quattrino!
    Solo gli importi che verranno pagati tramite mutuo o finanziamento non devono essere garantiti da fidejussione...

    Ma io dico, quando è uscito sto decreto... Dormivamo tutti? Io almeno avevo la scusa di aver appena iniziato questo lavoro, ma una norma del genere come ha fatto a non essere stata fonte di accese discussioni finora?
     
  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ciao Sandro la fidejussione viene rilasciata sugli importi percepiti e va segnata in atto (proposta o preliminare che sia) ma poi ci vuoel il tempo tecnico per rilasciarla e consegnarla all'acquirente.
     
  5. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Eh no Roby,
    purtroppo l'avvocato mi dice che la fidejussione va rilasciata anche se gli importi non sono stati percepiti, ma sono tenuti in deposito...
    E addirittura, per come è messa sta diavolo di norma, non sono previsti tempi tecnici!:disappunto:
     
  6. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    boh solite cose all'italiana c'è gente che nemmeno le rilascia poi effettivamente si trova nei guai
     
  7. Pejoo

    Pejoo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Scusate, non ho ben compreso...

    la fideiussione deve essere rilasciata quando:
    alla proposta d'acquisto in concomitanza del versamento per es. dell'assegno da 2.500 euro?
    al compromesso dove verso un anticipo (per es. 10.000 euro)
    o al rogito (non credo)?

    essendo un obbligo del costruttore, l'acquirente la deve pretendere a che fine? se la casa è una casa di nuova costruzione (finita) cambia qualcosa in termini di rischio o di obblighi per il costruttore ?

    quali sono i rischi reali per l'acquirente?
     
  8. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ti prego di formulare il quesito all' Espetto Risponde della Federazione essendo un argomento che coinvolge l'utilizzo della modulistica Fiaip.
    Saro' io a darti una risposta !
     

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