FranzFra

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao a tutti.
Non scrivo da un po' sul forum, ma dopo qualche mese di stasi, ho ripreso la mia ricerca attiva di casa da acquistare a Milano città.
Lo scorso anno dopo svariati mesi di ricerca e un paio di proposte purtroppo non rifiutate, avevo deciso di fermarmi, tornare in affitto e attendere un po'. Ho cambiato zona e ora sono in affitto nel quartiere Forlanini, quartiere che ha trovato il mio favore sin da subito e in cui mi trovo super bene. Ho ripreso quindi la mia ricerca attiva della casa e caso vuole che ci sia un immobile in vendita nella scala accanto alla mia.
Ieri sono andato a visionare l'immobile e, nonostante alcuni punti a sfavore che immaginavo prima di visionarlo, ne sono rimasto sorprendentemente ben colpito. Pensando quindi di poter effettuare un'eventuale offerta, vorrei capire, dato il periodo storico e la situazione dell'immobile, quanto potrebbe essere ragionevole trattare sul prezzo che ritengo leggermente sbilanciato verso l'alto.

Partiamo da svantaggi e vantaggi (a mia opinione).
Svantaggi principali dopo una prima visita all'immobile:
- immobile posto al piano rialzato (sotto ci sono solo i locali cantine)
- Prezzo tutto sommato elevato, considerando che la casa necessiterebbe di una ristrutturazione cospicua dovendo rifare infissi e impianti (elettrico/acqua) e data la metratura, ciò comporterebbe una spesa extra stimata all'incirca in 60.000€, euro più, euro meno.
Vantaggi principali dopo una prima visita all'immobile:
- la zona: ci vivo da un anno e mi trovo super bene, c'è tanto verde, tanta tranquillità.
- si tratta dello stesso palazzo (scala differente) dove sono già in affitto e dove ho già la residenza, conosco la maggior parte delle persone, c'è confidenza ed è una delle palazzine più carine in zona.
- il piano rialzato non risente minimamente della luminosità. Doppio esposto, ha tutto un lato della casa, compreso balcone esposto direttamente alla luce dalla tarda mattinata al tardo pomeriggio conferendo luce e ariosità all'appartamento. Davanti il balcone non c'è passaggio di persone ma un'esposizione su un curato giardino condominiale con piante, fiori e alberi.
- cantina e box auto(!!!) che mi rendo conto sia un plus non da poco conto, anche se, in realtà, la zona non è affatto problematica in termini di spazio per parcheggiare sia su strada che in eventuali parcheggi condominiali comuni.
- Esselunga davanti casa, medico, dentista, farmacia. Tram davanti casa, bus davanti casa, metropolitana nuova (linea blu) che apre le prime 3 fermate probabilmente a gennaio 2021 a 300 metri, passante ferroviario/collegamento metropolitana linea rossa a 700 metri.

Come vedete i lati positivi che ho trovato sono molti, senza considerare la piacevole e insperata sensazione che ho provato entrando in casa. Una sensazione di "calore" e di appartenenza difficilmente provata in passato con altri immobili e che mi ha mandato in estrema confusione perché ero partito con l'idea che vedere questa casa sarebbe stato solo un buco nell'acqua.

La casa è un 90mq circa.
Il prezzo proposto è 265.000 che considerata la zona, il piano, la metratura e i vari servizi mi sembra comunque un po' elevato rispetto ad altri immobili già venduti lì e che, da annunci per quelli ancora da vendere in questo periodo, stanno subendo un ribasso di prezzo variabile dal 5 al 7% lì in zona. Quanto sarebbe lecito trattare, a vostro parere, per un'eventuale offerta? Scendere di un 8% per una prima proposta, sarebbe fattibile?

Grazie per le eventuali opinioni,
Francesco
 

FranzFra

Membro Junior
Privato Cittadino
ovviamente parlando delle proposte già fatte l'anno scorso, intendevo dire "un paio di proposte purtroppo non accettate", non rifiutate :^^:
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Dalla descrizione che mi hai fatto mi sembra molto cara.
Se mi confermi che si trova nel Quartiere Forlanini ( appena dopo il ponte o verso viale Ungheria?) , piano rialzato e da ristrutturare secondo me non vale più di 2000 euro al mq
Tieni presente che i piani rialzati valgono almeno il 15% in meno di un secondo piano. D'accordo che tu lo apprezzi comunque ma non fai statistica e sopratutto il giorno che la venderai dovrai avere la fortuna di trovare un'altro soggetto come te che lo apprezzi.
In'oltre questa pandemia non ha ancora chiarito che mercato immobiliare ci lascerà.
Sicuramente le periferie saranno le più massacrate se i prezzi scenderanno
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
a differenza di @TensioneLeone non conosco la zona (meglio: non conosco le valutazione aggiornate) per cui non posso esprimermi in termini assoluti.
come principio generale, come dice il saggio... "parti basso, a salire sei sempre a tempo".
l'importante è non partire tanto vergognosamente basso (20%?) da farti mettere la croce sopra.
l'intermediario, se valido, saprà dare i corretti colpo a cerchio e botte per trovare il giusto compromesso.
per il resto, condivido perfettamente le sue valutazioni fatte su questo particolare momento storico....
 

FranzFra

Membro Junior
Privato Cittadino
Accanto Piazza Ovidio, praticamente il "centro" del quartiere, si, appena dopo il ponte. Viale Ungheria/Via Salomone sono da tutt'altra parte e non hanno nulla a che vedere con questa zona. Ho detto che apprezzo l'immobile ma ho anche riconosciuto che sia cara a mio parere, anche considerando la presenza del box compreso che da solo vale almeno 25.000€. Per quello chiedevo quanto poteva essere ragionevole trattare.
 

FranzFra

Membro Junior
Privato Cittadino
In ogni caso, basta dare uno sguardo in zona, non è che gli altri immobili vengano regalati. A parità di metratura e caratteristiche, quindi sempre da ristrutturare o già in parte ristrutturati (eccetto il box che solitamente non è mai compreso), i prezzi mediamente in zona si aggirano tra i 220.000 e i 275.000€
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Facciamo un calcolo veloce :
Per l'immobile chiedono 245k ( Box al massimo vale 20k)
Mq 90
Prezzo al mq 2.720 € + ritrutturazione ( che tu quantifichi in 60k ma secondo me sei ottimista , se bisogna praticamente rifare tutto spenderai almeno 90k)
Con la mia analisi dovresti comprare l'immobile 200k box compreso pari a 2.000 euro al mq
Tra ristrutturazione, commissioni agenzia , notaio e tasse supererai le 300k e tolte le spese vive avrai il possesso di un immobile ristrutturato al piano rialzato a 270.000,00+box ( pari a 3.000 euro al mq).
A mio modestissimo parere ( faccio AI da 20 anni su Milano ) questa operazione sta in piedi cosi. Viceversa sei liberissimo di prendere altre strade.
Ti rammento che i piabni rialzati non li vuole nessuno ( adesso manco i primi piani ).
Questo non significa che a Milano i piani rialzati, ammezzati e primi sono vuoti e non ci vive nessuno. Assolutamente no. Ma tutto ha un prezzo , ed è per questo che , secondo me pagare 3.000,00 euro al mq per un piano rialzato in Forlanini è il massimo che si possa chiedere.
Ultima considerazione : se un piano rialzato , ristrutturato , in Forlanini dovesse costare più di 3.000 euro al mq , quanto dovrebbe costare un'ultimo piano? 4.000,00 euro?!
Dai
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
In ogni caso, basta dare uno sguardo in zona, non è che gli altri immobili vengano regalati. A parità di metratura e caratteristiche, quindi sempre da ristrutturare o già in parte ristrutturati (eccetto il box che solitamente non è mai compreso), i prezzi mediamente in zona si aggirano tra i 220.000 e i 275.000€
Non confondere il prezzo di richiesta dal prezzo di acquisto.
Io posso dire che il mio telefono costa 1.000 euro ma varrà così quando qualcuno mi pagherà il telefono 1.000 euro
Idem in merito agli annunci immobiliari. Potrei simpaticamente scommettere con te che se il proprietario dell'immobile per il quale sei interesato , non dovesse scendere di prezzo almeno fino ai valori che ti ho appena descritto , il suo iommobile rimarrà a fare la muffa sui portali immobiliari. Come tanti altri. Anzi la maggior parte , perchè prima di sta maledetta pandemia , gli immobili su Milano messi a gisuti valori di mercato , li venddvi così velocemente che manco arrivavano sui portali immobiliari.
Non mi dire che non hai mai detto questa frase ultimamente : " Cavoli ma su immobiliare.it ci sono sempre gli setessi immobili"
 

FranzFra

Membro Junior
Privato Cittadino
a differenza di @TensioneLeone non conosco la zona (meglio: non conosco le valutazione aggiornate) per cui non posso esprimermi in termini assoluti.
come principio generale, come dice il saggio... "parti basso, a salire sei sempre a tempo".
l'importante è non partire tanto vergognosamente basso (20%?) da farti mettere la croce sopra.
l'intermediario, se valido, saprà dare i corretti colpo a cerchio e botte per trovare il giusto compromesso.
per il resto, condivido perfettamente le sue valutazioni fatte su questo particolare momento storico....
Facciamo un calcolo veloce :
Per l'immobile chiedono 245k ( Box al massimo vale 20k)
Mq 90
Prezzo al mq 2.720 € + ritrutturazione ( che tu quantifichi in 60k ma secondo me sei ottimista , se bisogna praticamente rifare tutto spenderai almeno 90k)
Con la mia analisi dovresti comprare l'immobile 200k box compreso pari a 2.000 euro al mq
Tra ristrutturazione, commissioni agenzia , notaio e tasse supererai le 300k e tolte le spese vive avrai il possesso di un immobile ristrutturato al piano rialzato a 270.000,00+box ( pari a 3.000 euro al mq).
A mio modestissimo parere ( faccio AI da 20 anni su Milano ) questa operazione sta in piedi cosi. Viceversa sei liberissimo di prendere altre strade.
Ti rammento che i piani rialzati non li vuole nessuno ( adesso manco i primi piani ).
Questo non significa che a Milano i piani rialzati, ammezzati e primi sono vuoti e non ci vive nessuno. Assolutamente no. Ma tutto ha un prezzo , ed è per questo che , secondo me pagare 3.000,00 euro al mq per un piano rialzato in Forlanini è il massimo che si possa chiedere.
Ultima considerazione : se un piano rialzato , ristrutturato , in Forlanini dovesse costare più di 3.000 euro al mq , quanto dovrebbe costare un'ultimo piano? 4.000,00 euro?!
Dai
Capisco tutto, ma non è piuttosto difficile che un'agenzia possa accettare un'offerta di 200k a fronte di una richiesta di 265k? Ho perso case per decisamente meno qui a Milano (tipo offerta fatta per 250 invece che 255k) ... Sicuramente però mi stai dando spunti per osare maggiormente con una prima proposta e scendere maggiormente di prezzo, quello si.
I piani rialzati so bene che non siano fantastici e io stesso non ne sono un fan, su quello però ad un certo punto bisogna trovare pur un compromesso dato da pro/contro e priorità imprescindibili in una casa. Per dirti io adoro i pianti alti, panoramici, ma non prenderei mai un piano alto super panoramico se non avessi un balcone, la cui presenza è per me dirimente nella scelta finale dell'immobile.

Per la ristrutturazione ho parlato di prezzo medio di 60k, in ogni caso oggi avrò un primo riscontro tramite un mio contatto di una persona che si occupa di ristrutturazione per avere un'idea di massima, ma più precisa.
 

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