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Edmondo Dantes

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ho un locale affittato con contratto 6 + 6 decorrenza 2008 dove si prevede un aumento ISTAT annuo del 75%. Non ho mai applicato l'aumento ISTAT, volendolo fare dalla decorrenza della prossima annualità è possibile recuperare l'aumento ISTAT sempre al 75% avuti nei 12 anni? Cioè dal 2008 ad oggi abbiamo avuto un aumento ISTAT del 10,8% il cui 75% è l'8,1%, posso applicare questo +8,1% al prossimo canone? grazie
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ho un locale affittato con contratto 6 + 6 decorrenza 2008 dove si prevede un aumento ISTAT annuo del 75%. Non ho mai applicato l'aumento ISTAT, volendolo fare dalla decorrenza della prossima annualità è possibile recuperare l'aumento ISTAT sempre al 75% avuti nei 12 anni? Cioè dal 2008 ad oggi abbiamo avuto un aumento ISTAT del 10,8% il cui 75% è l'8,1%, posso applicare questo +8,1% al prossimo canone? grazie
secondo me puoi farlo.
Non puoi chiedere gli arretrati (inteso come incasso), ma puoi chiedere l'adeguamento calcolandolo dal 2008
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
secondo me puoi farlo.
Non puoi chiedere gli arretrati (inteso come incasso), ma puoi chiedere l'adeguamento calcolandolo dal 2008
Mi son incuriosito ed ho approfondito ed in effetti hai parzialmente ragione: la richiesta di aggiornamento può essere esercitata ma, da quanto ho letto su più fonti, nel commerciale ha prescrizione quinquennale (quindi non potrà essere richiesta dal 2008 ma dal 2016/2017).

Chiedo venia per l'imprecisione riscontrata nella mia precedente risposta.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Chiedo venia per l'imprecisione riscontrata nella mia precedente risposta
Chiedi DUE venia....😃

Attualizzare l’importo del canone 2008 ad oggi, non significa chiedere arretrati: quindi la prescrizione non c’entra nulla.
È invece indispensabile che il contratto preveda l’adeguamento ISTAT in modo automatico senza obbligo di richiesta annuale. Se invece era prevista o sottintesa la richiesta, si perdono gli scatti delle annualità passate
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Chiedi DUE venia....😃

Attualizzare l’importo del canone 2008 ad oggi, non significa chiedere arretrati: quindi la prescrizione non c’entra nulla.
Mi tocca concordare con te: sugli aggiornamenti la norma (comma 3, art 2498 cc) è ben chiara, tuttavia al comma 4 dello stesso articolo troviamo che la prescrizione si applica a "gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi" . La frase che ho sottolineato mi faceva apparire plausibile la mia teoria di prescrivere anche la possibilità di ricalcolo ma da sentenza (cass 15034/2004)* pare mi sbagliassi. Dannazioneeeeeee a meeeeeeeee :sob::sob::sob::sob::sob::sob:.

Relativamente all'automatismo in contratto pare sia una clausola soggetta a nullità o almeno questo è quanto citato dalla Cass 3014/2012: la clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull’equo canone”.
Non mi pronuncio in merito dopo aver visto che certe mie conoscenze non erano esatte. :sob::sob::sob::sob::sob::sob:

*Cass 15034/2004l’aggiornamento del canone, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta del locatore comunque formulata, va calcolato con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacchè tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (cd arretrati).

Relativamente all'automatismo suggerito,
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Relativamente all'automatismo suggerito,..
Le due pronunce della cassazione mi sembrano non collimare sull'automatismo: figurati cosa possiamo dedurre noi poveri mortali.

In ogni caso è una pratica diffusa e non ho mai sentito obiezioni a stabilire la rinuncia alla richiesta formale anno per anno.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
@Bastimento
la cass 15034/2004 è relativa al ricalcolo (da inizio contratto) e conferma quanto suggerivi.

la Cass 3014/2012 riportata cita gli art 32 e 79 equo canone
32: Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
79: È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.

Dai c.d si desume che la sentenza applica la legge alla lettera (vedi parti sottolineate) o almeno questo mi è dato capire.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Dai c.d si desume che la sentenza applica la legge alla lettera (vedi parti sottolineate) o almeno questo mi è dato capire.
Probabile, ma anche poco condivisibile.

L'art. 32 ammette l'adeguamento annuale "su richiesta" del locatore: non capisco quale aggravamento ci sia se la richiesta è espressa fin dall'inizio una volta per tutte.

L'art. 79 è poi stato abrogato dalla successiva L. 431/98 : si spiega così il diverso tenore delle due sentenze.
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
L'art. 32 ammette l'adeguamento annuale "su richiesta" del locatore: non capisco quale aggravamento ci sia se la richiesta è espressa fin dall'inizio una volta per tutte.
Son del tuo stesso avviso: una volta in contratto non vedo perché obbligare il locatore a dover esprimere la richiesta.
Ma non vedo altre interpretazioni al perché di quanto ritenuto corretto dai giudici.
 

Edmondo Dantes

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno e ringrazio tutti gli intervenuti. Non è mia intenzione chiedere gli arretrati, che da come ho capito potrei anche pretendere visto che sul contratto è scritto "il canone dovrà essere aggiornato annualmente secondo gli indici ISTAT nella misura del 100%" , inoltre, a quanto pare, per i contratti commerciali non avrei potuto indicare l'aumento del 100% ISTAT. Alla prossima annualità vorrei aumentare il canone di quell'8,1%, che è la variazione Istat ridotta al 75% , maturata dal 2008 al 2020. Saluti
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
da come ho capito potrei anche pretendere visto che sul contratto è scritto "il canone dovrà essere aggiornato annualmente secondo gli indici ISTAT
Hai capito male.
Alla prossima annualità vorrei aumentare il canone di quell'8,1%, che è la variazione Istat ridotta al 75% , maturata dal 2008 al 2020.
Puoi volerlo, ma non sono così sicuro tu possa pretenderlo, visto che nella tua citazione mancano un paio di paroline fondamentali...
"il canone dovrà essere aggiornato annualmente, automaticamente senza bisogno di richiesta scritta, secondo gli indici ISTAT nella misura del ...
E non ti dimenticare, che nel caso il conduttore non sia disposto ad accettare il nuovo canone, non adeguatamente giustificato dal tuo contratto, potrà chiederti 12-18 mensilità di buona uscita.
Non sto poi a rammentare che il canone finale, deve in ogni caso essere allineato alle attuali condizioni di mercato, se interessa proseguire il rapporto.
Contraccambio cordialmente i saluti.
 

Edmondo Dantes

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Hai capito male.

Puoi volerlo, ma non sono così sicuro tu possa pretenderlo, visto che nella tua citazione mancano un paio di paroline fondamentali...


E non ti dimenticare, che nel caso il conduttore non sia disposto ad accettare il nuovo canone, non adeguatamente giustificato dal tuo contratto, potrà chiederti 12-18 mensilità di buona uscita.
Non sto poi a rammentare che il canone finale, deve in ogni caso essere allineato alle attuali condizioni di mercato, se interessa proseguire il rapporto.
Contraccambio cordialmente i saluti.
E' vero, manca la dicitura "automaticamente senza bisogno di richiesta scritta", ma non c'è nemmeno " a richiesta scritta del locatore..." mentre è chiaro che il canone dovrà essere aggiornato annualmente e questo non è stato fatto. Cosa ne pensi? ciao
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Te lo ho già detto. La legge 392/78 ammette l’aggiornamento istat come possibilità, ma a condizione ne venga annualmente fatta richiesta. Ne avevi diritto, lo hai premesso col contratto, ma non l’hai chiesto. Quindi gli arretrati sono persi.
Aggiungo anche che mi pare ci siano sentenze che negano comunque, forse sulle medesime basi, la richiesta di arretrati.
Veniamo allora a cosa consegue, mancando la indicazione “senza necessità di ulteriore richiesta”
A parer mio si perde pure la possibilità di attualizzare il canone rispetto agli anni decorsi: infatti per un mio inquilino ,residenziale tra l’altro e con contratto ex L. 431 , mi sono limitato ad applicare la variazione rispetto all’anno precedente, perdendo gli scatti precedenti.
Poi il tuo è un contratto ad usi diversi (commerciale): quindi fa riferimento alla 392, e tu stesso hai citato la sentenza che giudica illegittima la tua clausola, con o senza automatismo, per i contratti sotto 392/78
Non ti basta?
 
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