valeriovalerio

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Buongiorno,

volevo chiedere delle informazioni riguardo al rent to buy perchè dovrei iniziare questa tipologia di contratto su una casa abitazione civile con annesso capannone di lavoro.
Ora vi spiego vi faccio un esempio con delle somme:
L'immobile totale costa € 350.000,00 l'acquirente propone il rent to buy con atto notarile di € 250.000,00 iniziali e il restante € 100.000,00 durante il termine di 3 anni, da dividere questi € 100.000,00 in 36 mesi, quindin il risultato € 2.777,77 al mese.

Se l'acquirente durante questi 3 anni, esempio al secondo anno intende non vincolarsi alla compravendita, può richiedere la somma versata indietro ? E quanto ? O può richiedere anche gli euro 250.000,00 come indicati all'inizio di trattativa?
Grazie a tutti ho veramente bisogno di un aiuto.
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
A mè risulta che il rent to buy è un particolare contratto in cui è possibile acquistare un immobile con la formula dell'affitto con riscatto. Ciò significa che chi stipula questo tipo di contratto, entra in possesso di un immobile con un contratto di locazione e un preliminare di vendita.
L’opzione del riscatto non è vincolante. Per legge, l’inquilino ha massimo 10 anni di tempo per decidere di acquistare o meno l’immobile. Il termine comunque viene prestabilito in fase di sottoscrizione del contratto.
Questa è la teoria.... per entrare nel merito della tua domanda, con le cifre da tè scritte come esempio c'è la chiara volontà di comperare dopo i tre anni altrimenti non verseresti subito una cifra così alta e presumo che per la proprietà vi sia altrettanta volontà a vendere.
Pertanto non credo che l'acquirente possa tranquillamente ripensarci ed ottenere la restituzione del versato.
In ogni caso dipende da cosa scrivete nel contratto... io se fossi la proprietà che accetta questo contratto.. metterei clausole stringenti per evitare ripensamenti.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
In ogni caso dipende da cosa scrivete nel contratto... io se fossi la proprietà che accetta questo contratto.. metterei clausole stringenti per evitare ripensamenti.
Concordo. Ma se non puoi ripensare non credo si tratti di rent to buy, che, se non ricordo male, prevede di poter decidere se acquistare o meno.
Sembrerebbe più un acquisto con pagamento dilazionato.
Perché poi l'acquirente dovrebbe voler pagare quasi tutto ora un immobile che non sa se vorrà comprare ?
Se l'acquirente durante questi 3 anni, esempio al secondo anno intende non vincolarsi alla compravendita, può richiedere la somma versata indietro ? E quanto ? O può richiedere anche gli euro 250.000,00 come indicati all'inizio di trattativa?
Forse bisogna chiedere all'acquirente cosa ha in mente e perché, per decidere se e come procedere contrattualmente.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
Se l'acquirente durante questi 3 anni, esempio al secondo anno intende non vincolarsi alla compravendita,
O vuole comprare o no. Non e' la durata che ti fa cambiare idea. Ma il progetto. E' un'attività da avviare?
Io se versassi 250 su 350 come minimo penserei a garantire i 250 e se in veste di venditore ricevessi 250 mancandone 100 al saldo e concedendo la detenzione mmm anche qui vorrei delle garanzie.
Una soluzione e' l'acquisto programmato con preliminare trascritto e stabilirei una penale se alla scadenza del contratto non vai al rogito. Non e' percorribile l'opzione con queste somme in campo, solo un matto verserebbe tali importi pensando che il solo contratto te li faccia restituire...
Altra soluzione potrebbe essere il riservato dominio. L'immobile rimane intestato al venditore fino al pagamento dell'ultima rata. Poi ci sarà il secondo atto di quietanza del prezzo. Garantiti e motivati entrambi.
Pensiamo anche ai rischi e qui sentire un notaio e' un'azione obbligatoria.
 

Rosa1968

Membro Storico
Agente Immobiliare
diciamo che con le cifre in campo il notaio potrebbe fare una panoramica e proporre la soluzione migliore per entrambi.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
I notai, quando va bene, conoscono solamente il Rent to Buy del notariato, ovvero il "contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile" che non prevede obbligo di acquisto e preclude quindi la possibilità di qualificare il versamento iniziale come caparra confirmatoria. Spesso quindi dirottano i cliente sul "preliminare ad effetti anticipati" o sulla "vendita con riserva di proprietà", quest'ultima da loro preferita perché fanno il rogito subito... Peccato però che queste tipologie contrattuali non tutelino assolutamente il venditore!
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
con le cifre riportate come esempio più che un rent to buy è un acquisto dilazionato nel tempo, come ha fatto notare @francesca63 , la quota d'affitto è marginale nel contesto dell'operazione.
Probabilmente un notaio non lo classificherebbe come un rent to buy, ma @valeriovalerio nella domanda iniziale sembrava sicuro di poter procedere con quel tipo di accordo.. i dubbi erano altri..
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Questo è un Rent to Buy di lusso per le cifre importanti che l'acquirente è in grado di versare: sarebbe un vero peccato farselo scappare. Va però gestito con la giusta tipologia contrattuale, che non può che essere quella del Rent to Buy Originale, realizzato con il preliminare collegato al contratto di locazione. Bisogna però saperlo fare, evitando le insidie fiscali, come ad esempio il rischio di incorre nella "locazione con patto di futura vendita", che comporta la movimentazione immediata della fiscalità sulla vendita. Per questo serve un esperto in materia e non un professionista generico come il notaio, che il più delle volte non ha nemmeno mai fatto un Rent to Buy in vita sua.
 

Allegati

  • SF_Patto_locazione_futura_vendita.pdf
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