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  1. STST1996

    STST1996 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno, vorrei chiedere consiglio su come comportarmi. A settembre 2010 firmai il preliminare di compravendita di una casa in costruzione (allora allo stato di grezzo avanzato) direttamente con il costruttore in agenzia immobiliare (l'agente immobiliare stese il testo del preliminare) con data prevista di consegna della casa finita ad aprile 2011. Il costruttore dichiarò nello stesso preliminare l'assenza di iscrizioni ipotecarie sull'immobile. Consegno caparra confirmatoria e i due anticipi richiesti dal costruttore nonchè la provvigione dell'agenzia nei tempi pattuiti. Passano i mesi e nessun lavoro viene eseguito, il costruttore fa di tutto per non farsi trovare e quando riesco a contattarlo presenta motivazioni ridicole per spiegare i rallentamenti (=nessun lavoro eseguito). Soprattutto, con una visura ipotecaria, scopro che la casa è ipotecata. Una azione legale mi servirebbe a poco visto che il costruttore non ha alcun bene a suo nome. Ad oggi non so se entrerò in possesso dell'immobile.
    Quale è la responsabilità dell'agente immobiliare? E' un mio diritto chiedere il rimborso della provvigione vista la situazione in cui mi ha messo? (Chiedendo in giro tutte le persone che hanno avuto rapporti con il costruttore hanno avuto problemi, la cosa poteva essere ben conosciuta o conoscibile dall'intermediario).
    Grazie
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    L' agente immobilare deve avere uno standart di professionalità, cioè deve comportarsi in modo corretto e diligente poichè il cliente ripone in lui ampia fiducia, deve, inoltre, informare le parti delle circostanze a lui note o conoscibili che possono influire sulla conclusione dell' affare e che preguidicano la sicurezza e che comunque possono incidere sulla valutazione dell' affare stesso.
    Dal tuo racconto pare, il costruttore, trovarsi in una situazione notoria di insolvenza, inoltre:
    L' ipoteca è stata iscritta prima del preliminare?


    Oserei dire di si, ma la mia è una semplice valutazione basata sul tuo racconto, quindi sprovvista di qualsiasi valore, per avere certezze devi chiedere ad un esperto.

    Smoker
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Tutto quanto il mediatore è tenuto a conoscere per la professione che svolge, e per la quale pretende una provvigione, ne corrisponde un preciso dovere di informare preliminarmente il potenziale acquirente. Se le informazioni omesse sono tali che se conosciute tempestivamente avrebbero indotto il potenziale acquirente da non proporre la promessa d'acquisto e/0 il preliminare, ne discende in capo al mediatore non solo il non diritto alla provvigione, ma anche una eventuale responsabilità risarcitoria ove la parte lesa documenti i danni subiti da detta negligenza.
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, senza leggere le carte non è possibile dare un indicazione precisa , ma una responsabilità precisa si può ascrivere al collega ed al costruttore: il non averti informato dell'obbligatorietà del rilascio della fideiussione per l'acquisto di immobili in costruzione. Tale fideiussione , regolata dal d.lgs n. 122 del 2005, ( che potrai trovare in rete ) che recita all'art. 2 :

    Art. 2.
    Garanzia fideiussoria

    1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita'
    il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto
    reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
    medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore
    e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta
    valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
    consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
    previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo
    corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
    corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e
    le modalita' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
    dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro
    diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le
    quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante,
    nonche' i contributi pubblici gia' assistiti da autonoma garanzia.
    2. Per le societa' cooperative, l'atto equipollente a quello
    indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state
    versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per
    ottenere l'assegnazione in proprieta' o l'acquisto della titolarita'
    di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per
    iniziativa della stessa.

    Nota all'art. 2:
    - Si riporta il testo dell'art. 1938 del codice civile:
    «Art. 1938 (Fideiussione per obbligazioni future o
    condizionali). - La fideiussione puo' essere prestata anche
    per un'obbligazione condizionale o futura con la
    previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo.

    Nel caso in cui ci fosse stata la regolare emissione della fideiussione il problema sarebbe stato di facile e pronta soluzione , in questo caso per tutelare i tuoi interessi , penso sia necessario rivolgerti ad un legale , il quale con le carte innanzi potrà darti un consiglio su come uscire dalla vicenda. Per quanto riguarda il collega , non è facilmente ascrivibile a lui una responsabilità oggettiva in merito alla questione dell'ipoteca , perchè potrebbe non aver saputo niente della cosa specie se successiva al compromesso, certamente " doveva " informarti della legge sulla fideiussione e se non l'ha fatto ... è una grave inadempienza ai doveri ... ripeto un buon consulente legale , una buona lettura delle carte e tanta pazienza risolveranno la situazione. Fabrizio
     
    A massoriso piace questo elemento.
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La casa è ipotecata a garanzia del mutuo gravente sull'immobile o ha altro genere di ipoteche ???
     
  6. STST1996

    STST1996 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Si, la casa è ipotecata a garanzia del mutuo gravante sull'immobile che il costruttore ha chiesto alla banca all'inizio della costruzione. Per cui è stata accesa molto tempo prima della stipula del preliminare. Probabilmente l'agente immobiliare non ne era a conoscenza. Io però ho dato per scontato che mi proponesse come costruttore una persona conosciuta come affidabile. Altrimenti cosa vado a fare in agenzia?
    Ho dimenticato poi di dire che sono stato informato della fidejussione, che è stata regolarmente emessa per ogni versamento al costruttore. Purtroppo avevano un termine di scadenza (7 mesi oltre il termine previsto di consegna dell'immobile-al momento del preliminare ho giudicato sufficiente tale abbondanza di tempo). Il tempo è passato e sono scadute. Ho richiesto in anticipo il rinnovo che per il momento non mi è stato fornito (ritengo non ce ne sia la volontà, come nessuna volontà a terminare l'immobile ). Inoltre ho chiesto di poter comprare l'immobile allo stato di fatto, con un giusto adeguamento del costo per i lavori mancanti. Nessuna volontà neanche in questo senso, poichè-credo-per il momento non è in grado di togliere l'ipoteca, nemmeno con i soldi che gli devo ancora dare.
    Ho chiesto parere legale ma purtroppo essendo il costruttore non intestatario di nulla non riuscirò a recuperare 1 euro qualora facessi azione giudiziaria.
    Ritengo di aver agito con il giudizio del "buon padre di famiglia", di aver onorato ai miei doveri con agente immobiliare e costruttore ma a quanto pare non basta.....
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'ipoteca a favore di un mutuo è normale su qualunque nuova costruzione e non è quella che ti avrebbe potuto preoccupare all'atto del compromesso, anche se lo avessi saputo...

    Mi sembra che il tuo legale non si sia sprecato molto con i consigli. Cambialo e impugna la situazione, perlomeno per cercare di riuscire ad acquisire l'immobile allo stato attuale.
     
  8. carla60

    carla60 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    nn mi stupiro' mai della scorrettezza di alcuni personaggi che gravitano nel ns settore rovinando la categoria...cmq se sul preliminare ci sono condizioni atte a salvaguardarti, come la garanzia che il bene sia libero da ogni iscrizione pregiudicante, l'atto va annullato, un buon legale dovrebbe saperlo. fatto certo questo l'agente immobiliare dovrebbe aver registrato l'atto per suo obbligo, mi consulterei con un notaio anche per trascrivere il preliminare per far salvo l'acquisto e poi citare in giudizio costruttore e agente immobiliare perche' l'obbligazione assunta sia rispettata con tutte le garanzie.poi chiaramente nn leggendo le carte nn si puo' esprimere un parere corretto....un legale ne sa di piu'....poi in camera di commercio magari silurare gli agenti immobiliari che nn agiscono bene.....:triste:
     
  9. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, a quanto mi sembra di capire , ora che oltretutto sono state specificate più cose, l'unico problema consiste nella tardiva consegna dell'immobile finito oltre i tempi previsti da contratto, mi sembra molto chiaro che :
    1 - sei stato informato dell' esistenza della legge sulla fideiussione;
    2 - l'ipoteca che grave sull'immobile è un ipoteca accesa per il mutuo avuto dal costruttore
    3 - questa ipoteca è generale ( è da precisare che siamo nella normalità ) e non verrà estinta fino all'accatastamento dell'immobile , questo non avverrà purtroppo, fino alla chiusura del cantiere con il successivo frazionamento del mutuo secondo quota parte degli appartamenti ed in quel caso tu potrai decidere se accollarti il mutuo o farlo estinguere per la parte a te corrispondente;
    4 - il collega , omettendo tutte una serie di chiarimenti, è stato ingiustamente tirato in ballo ed accusato di qualcosa di cui non ha assolutamente colpa ( se il costruttore ritarda non è certamente colpa sua nè tantomeno possiede la sfera magica per sapere che il costruttore avrà questo ritardo )

    A questo punto mi associo al commento della collega Bagudi con l'invito a chiarire meglio le cose prima di chiamare in causa persone che , almeno qualche volta, non hanno colpa in causa. Fabrizio
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quindi secondo voi l' agente immobiliare non ha responsabilità sul controllo dell’esistenza eventuale di ipoteche sulla costruzione e sull' obbligo di informare il cliente?

    Smoker
     
  11. massoriso

    massoriso Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    spero che almeno abbiate registrato il preliminare...
     
  12. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Assolutamente no, non era e non è questo... quello che voglio dire, mi riferivo al caso specifico; a quanto mi è sembrato di capire l'ipoteca è stata accesa a garanzia sulla nuova costruzione ( così è stato riportato da STST1996 ) e quindi siamo nella normalità, trattandosi di nuova costruzione non può essere accesa sulla singola unità abitativa, in quanto se non è terminata ( così come è riportato sempre da STST1996 ) non può essere accatastata e di conseguenza non è possibile iscrivere ipoteca, a meno che non si tratta di nuova costruzione ma bensì di ristrutturazione , allora io ho capito male e le cose cambiano... perchè in questo caso esiste un mutuo ed un'ipoteca in capo alla singola unità , allora c'è omissione di informazione da parte del collega. Spero di essermi spiegato. Fabrizio
     
  13. STST1996

    STST1996 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ringraziando per tutti i consigli mi scuso se non sono stato completamente esaustivo nella descrizione iniziale, sono nuovo al forum.

    Vorrei però specificare che il mio quesito in merito all'agente immobiliare riguardava soprattutto il fatto che non mi ha messo nella situazione di fare una scelta con delle informazioni cruciali (affidabilità del costruttore inesistente) che erano assolutamente e facilmente conoscibili visti i pregressi (senza bisogno della sfera magica). In altre parole, essendomi appoggiato all'agenzia immobiliare ho dato per scontato che la persona con cui ero stato messo in contatto fosse almeno "mediamente" serio e non ho fatto per conto mio qualche domanda in giro. Cosa che invece avrei fatto se per esempio avessi trovato un annuncio su un giornale.

    Non conosco i dettagli di come è stata accesa l'ipoteca ma di fatto è stata concessa al costruttore (con il relativo finanziamento) nella fase iniziale dei lavori dell'edificio che è una trifamigliare. Io sono arrivato a firmare il preliminare quando già due unità avevano rogitato (con notevoli difficoltà), togliendo la parte di ipoteca gravante su quelle unità. Rimane, giustamente, quella gravante sulla mia unità. Non conosco il mondo delle ipoteche ma se è vero che questa è una prassi normale quando una società costruisce un immobile è anche vero che averlo saputo mi sarebbe servito a non accettare o comunque a contrattare più a mio vantaggio gli anticipi che ho concesso al costruttore (nel preliminare questi ne ha negato la presenza dell'ipoteca). Da questo punto di vista credo che l'agente non abbia responsabilità, anche se in fase di stesura del preliminare avrebbe potuto tutelarmi meglio andando ad approfondire la questione, visto che è normale che i nuovi immobili abbiano una ipoteca gravante...

    Forse tutti hanno agito in modo corretto ma io ora mi trovo nella condizione di essere esposto per le molte decine di migliaia di euro date al costruttore che non fa nulla e con cui non si riesce a comunicare (dopo non aver risposto per mesi al telefono o alle mail sono tornate indietro anche le raccomandate dello studio legale, per compiuta giacenza- è il suo metodo non farsi trovare), con poche prospettive di entrare in possesso del bene se non in tempi lunghissimi, senza fidejussione valida e con la beffa di aver dato qualche migliaio di euro a colui che me lo ha presentato (proprio un bel servizio mi ha fatto...)
    Comunque almeno il preliminare è stato registrato.

    Grazie delle risposte postate.
     
  14. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve

    è normale che , emotivamente, si ometta in buona fede una chiara esposizione dell'accaduto, questa non è una colpa ma, può generare false interpretazioni.

    Il ricorrere ad un mutuo è prassi normale per i costruttori come prassi normale è quella di accendere un'ipoteca sulla costruzione,, l'affidabiltà di un costruttore, in linea di massima ... per default... te la da la banca che ha concesso il mutuo , la quale senza le adeguate garanzie, notoriamente non " caccia " un centesimo.
    Credo che l'equivoco sia stato generato da un'errata interpretazione delle parole " nuova costruzione " e mi spiego : da quello che riporti nel tuo ultimo intervento mi sembra di capire, ma potrei aver compreso male ed allora quello che dico è errato, che non si tratti di nuova costruzione bensi di ristrutturazione di unità immobiliari già esistenti ed accastate, questo spiegherebbe perchè è stato possibile rogitare gli altri due immobili... sono unità immobiliari già esistenti ed accatastate... se fossero state unità abitative di nuova costruzione ( quindi create ex novo ) credo che difficilmente avrebbe potuto procedere al rogito di sole 2 unità immobiliari , in presenza di un'altra ancora non finita. A questo punto mi viene anche da pensare che il mutuo - e la successiva ipoteca - sia stato erogato per l'acquisto della palazzina e forse anche per la ristrutturazione, cioè il costruttore ha acquistato la palazzina con il concorso del mutuo e successivamente l'ha ristrutturata per poi rivenderla e questo spiegherebbe il perchè è stata accesa una fideiussione a scadenza ( 7 mesi e molto probabilmente sarà anche una polizza fideiussioria) fideiussione che nel caso di immobili già esistenti non deve essere fornita per legge .
    Se le cose sono andata in questo modo , il collega ha commesso qualche superficialità ed ha omesso di spiegare bene tutta la faccenda, Mi associo ai consigli di farti seguire da un avvocato esperto in queste situazioni e vedrai che risolverai la questione. Fabrizio
     
  15. STST1996

    STST1996 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Grazie ancora per i consigli.
    La costruzione comunque è proprio nuova, non c'era prima di 3 anni fa, sul terreno veniva coltivato il grano. Ritengo anch'io che in fase di concessione dei finanziamenti al costruttore le cose hanno avuto un percorso un pò strano.
    Confido sulle vie legali.
     
  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Allora non tenere conto di tutto quello che ho detto, perchè ho male interpretato il tutto. Fabrizio
     
  17. panzer

    panzer Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ma non è un ipoteca giudiziale..il 90% dei costruttori prendono il mutuo..la restrizione viene fatta al momento dell'atto...non capisco qual'è il problema..
     
  18. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    il problema resta, invece, l' ipoteca che dovrà essere estinta dall' acquirente ove riuscisse, tramite azione legale, ad acquistare a "rustico", come suole dirsi.
    La strada che io ritengo percorribile, data la situazione del costruttore, ( che, peraltro, ha dichiarato il falso nel preliminare di compravendita.....) è proprio quella di acquisire la proprietà dell' immobile e di portare ad ultimazione i lavori con altra impresa.
    La posizione del nostro collega mi sembra alquanto traballante.
    Condivisibile l' affermazione di essere affiancati da un operatore immobiliare per una maggior tutela.... e qui, di tutele ce ne sono state veramente poche.Massimo:fiore:
     

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