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  1. Martyno

    Martyno Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In primis un saluto a tutti. Scrivo questo post per avere dei suggerimenti su come comportarmi dai più esperti per un problema non trascurabile che sto avendo con l'agenzia alla quale mi sono rivolto per l'acquisto di un immobile. Riassumo in breve e spero di essere esaustivo.

    Trovo un annuncio per un immobile interessante, che testualmente recita "casa da ristrutturare con ampia porzione di 7300 metri di giardino".

    Mi reco in agenzia, vado a vedere l'immobile che mi piace.

    Faccio l'offerta e troviamo un accordo.

    Fissiamo la data del preliminare, dove nella mia copia risultano tutti i mappali e le varie superfici del terreno da me in via di acquisto.

    Vado a casa e controllo i mappali e mi rendo conto che la superficie di terreno (esclusa la metratura della casa) non è di 7300 metri ma di 6400 circa.

    Chiamo l'agente che imbarazzato prima mi dice che si è fidato di quello che gli ha detto il venditore, e che successivamente alla mia obiezione che se lavora così è meglio che cambi lavoro, mi dice che sicuramente c'è stato un errore ma che controllerà.

    Sono passati 5 giorni e non ho ancora sentito nessuno.

    Premetto che purtroppo ho già versato metà della cifra stabilita per l'opera di intermediazione all'agenzia, e che ho già scritto una raccomandata all'agenzia suddetta (che spedirò domani) dove li informo di quanto ho potuto riscontrare con grande rammarico,


    Spero possiate darmi delucidazioni sulla maniera migliore di muoversi
    Un saluto
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    avete fatto una proposta che rimanda ad un preliminare?
    la proposta è stata accettata e hai la formale comunicazione dell'accettazione in mano?
    per la differenza di metratura vorresti uno 'sconto' oppure vorresti rescindere?
     
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  3. Martyno

    Martyno Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, si la proposta rimanda ad un preliminare. ho gia la data del rogito fissato e sono già stati incassati da controparte gli assengni dati oltre al primo che avevamo fatto insieme alla prima proposta. Non vorrei rescindere perchè a me l'immobile interessa in ogni caaso, ma ritengo che uno "sconto" non sia il termine esatto per il servizio che mi è stato offerto. io pago l'agenzia apposta perchè queste cose non succedano e pertanto sto valutando di rivolgermi ad un legale per ottenere dei danni in quanto il bene da me acquistato non è assolutamente quello che mi era stato offerto.

    Grazie per la tempestiva risposta!!
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    condivido le giuste domande che ti ha sottoposto Umberto

    Purtroppo succede spesso di trovare discrepanze riferite alle metrature di quanto proposto in vendita.
    da un punto di vista strettamente contrattuale ossia quello che obbliga sia te quale proponente e il venditore bisognerebbe vedere come la proposta è stata formulata.
    Dubito che nella stessa nel descrivere le unità immobiliari ci sia stata inserita la metratura degli immobili (abitazione e terreno)
    Anche se nella parte successiva che ti ho quotato sembrerebbe il contrario.

    solitamente viene inserito anche al fine di evitare contenziosi una decitura analoga alla seguente " Il Proponente si obbliga ad acquistare l'immobile di seguito descritto a corpo e non a misura .. "

    Condivido il tuo disappunto
    però oltre all'errore voluto o non dell'annuncio hai pure scritto.

    quindi nella proposta che hai sottoscritto le metrature esatte del terreno sono state inserite? immagino di si
     
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  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa abbiamo postato insieme
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    pasticcio... la proposta che rimanda ad un preliminare è potenzialmente nulla quindi rivolgendoti ad un legale potresti incappare nella nullità della proposta.
    Per sconto (tra virgolette) intendevo sul prezzo di acquisto e non sulla provvigione. L'agente non è immune da colpe (conformità urbanistica da fare prima dei contratti....), ma è in buona compagnia se c'è stata accettazione formale(presumo di si visto che gli assegni sono gia stati incamerati)
     
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  7. Martyno

    Martyno Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si in effetti la perplessità è quella, ciò nonostante nella pratica non è che potevo mettermi con la calcolatrice a fare le somme dei vari mappali mentre quello mi leggeva il preliminare, perchè sarebbe stato sicuramente brutto... è ovvio che mi sono fidato del professionista che in teoria dovrebbe essere pagato apposta per controllare queste cose... permettetemi di fare presente che 800+ metri quadri non sono una sciocchezza, soprattutto nelle mie zone dove tra vino e lago di garda vi assicuro che i terreni non li regalano....

    Quindi in onestà preferirei trovare un accordo con venditore e agenzia ma dubito che sia possibile....
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    da lontano è difficile dare giudizi, ma avendoti fornito informazioni inesatte e soprattutto avendo accettato una proposta, il proprietario si sta obbligando a venderti qualcosa che non ti puo vendere (gli 800+ mq che mancano) e quindi è, di fatto, inadempiente. Secondo me una soluzione si trova....
    In caso di 'causa', scusa il gioco di parole, è da verificare il discorso del preliminare di preliminare. Non hai detto se la proposta è stata accettata e ne hai avuto comunicazione formale...
     
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  9. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    "è ovvio che mi sono fidato del professionista che in teoria dovrebbe essere pagato apposta per controllare queste cose".

    Credo che ci sia una confusione dei ruoli, non certo per causa tua, forse proprio anche per colpa nostra che vogliamo o ci vogliono come tutto-fare. Questo atteggiamento, induce in inganno anche l'aspirante acquirente, che sottovaluta e non controlla il suo acquisto e si mette nelle mani totalmente di qualcun altro.
    Come riportato da Ingelman è pur rilevante ciò che è stato promesso nel preliminare e in che termini, ma la proposta dell'acquisto che in genere si sottoscrive, è sempre a corpo.
     
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  10. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....nei mappali che hai verificato e considerata anche la casa o solo il terreno?
    La casa avrà un mappale a se con terreno di pertinenza graffettato , hai conteggiato anche quello nella tua somma ? Come è accatastato l'immobile? Dal prezzo che lo paghi non dovrebbe essere un villone con parco , 7400mq come giardino mi sembrano tanti...
     
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  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Silvio ha fatto una riflessione molto fine e attinente ..
    Per quello che ho capito frequentando il Forum ogni Ufficio provinciale dell'Agenzia del Terriotorio (non sò più se chiamarla così o Agenzia delle Entrate) adotta delle personalizzazioni da Regione/Comune a Comune

    in principio di massima che dovrebbe accomunare tutti credo sia impossibile avere un abitazione con una corte esclusiva di quasi un ettaro (3/4 di ha abbondanti nel caso specifico)

    solitamente il terreno graffato all'abitazione stessa (che troveremo in catasto urbano) non dovrebbe eccedere al 10% della superfice coperta dell'abitazione.

    significa che il terreno eccedente dovrebbe avere una particella (catasto terreni) a se e da una semplice visura è possibile verificarne la consistenza in mq.
    (questo pone tra le altre cose un aspetto fiscale differente nel caso specifico di questo acquisto ...abitazione e corte soggetta a registro e terreno la cui tassazione è diversa in base al valore che gli viene attribuito)

    tornando in 3D nello specifico difficile da dire se ai fini del prezzo che Martyno a concordato con il venditore a mezzo della proposta d'acquisto ci possano essere elementi leva per rideterminare un prezzo diverso (non sappiamo come è stato impostato il preliminare o proposta che dir si voglia)

    indubbia è una responsabilità del mediatore che ha indotto in un errore di valutazione il proponente acquirente ... ma questa è parte estranea al contratto
    quindi credo che un eventuale contestazione dovrebbe essere rivolta all'operato dell'agente piuttosto che al proprietario venditore ...
    (certo che se nel preliminare/proposta c'è scritto ti vendo 7.500 mq tra abitazione, corte e terreno e poi me ne mancano 900 le cose cambiano)
     
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  12. Martyno

    Martyno Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte e cerco di fare un pò di chiarezza perchè questo ovviamente è importante anche per voi , per poter dare dei giudizi con cognizione di causa.

    Ho visto l'immobile su volantino dell'agenzia che pubblicizzava casa con giardino di pertinenza di 7300 metri. Ho visto l'immobile e mi è piaciuto.

    Ho firmato all'inizio una proposta di acquisto immobiliare, dove stabilivo con l'agenzia una somma che avrei dovuto dare al venditore per l'acquisto di casa (segnato al catasto fabbricati su un lotto di circa 800 Mq, comprendente abitazione più giardino) e terreno (segnato al catasto terreni con 4 mappali ovviamente confinanti segnati come terreno Seminativo/irriguo). Con la suddetta proposta allegavo assegno come segno di interesse.

    Già sulla proposta erano segnati i vari mappali (e ovviamente col senno di poi potreste dirmi, bravo pirla, potevi sbatterti e controllare gli estratti e vedere le metrature) ma si dia il caso che sono abbastanza impegnato e non ho proprio avuto il tempo di farlo.


    Una volta trovato l'accordo con il venditore ho sottoscritto con lui un contratto preliminare di compravendita, dove ci si impegna a rogitare entro il giorno tot, con alcune clausole concordate, versando un altro assegno a titolo di integrazione della caparra cofirmatoria con relativa ricevuto quietanza degli importi (compreso il primo che avevo dato all'atto della proposta).

    Sul preliminare trovo finalmente le metrature dei vari mappali di terreno agricolo che sommati fanno 5800 metri, a cui aggiundo gli 800 della casa (da cui tolgo per correttezza i 140 metri quadri di casa), per un totale quindi 6460 metri di terreno, tra il lotto fabbricati e il lotto terreni.

    Pertanto mi trovo con una discrepanza di 840 metri di terreno (sia pure seminativo).

    Ribadisco che la cosa mi ha infastidito, per un motivo di principio. Io la casa l'ho vista e ho visto anche il terreno ed è perfetto per le mie esigenze di famiglia, ma mi da fastidio essere stato preso in giro.

    Nello stesso periodo avevo valutato altre proposte con 6000 metri di terreno scartate per i quasi 1500 metri di differenza che in realtà credevo di avere qui ma che invece si sono rivelati solo 500, cosa che avrebbe potuto influenzare la mia scelta.

    Se servissero altri dettagli lieto di fornirli, ma resta la domanda... cosa mi consigliate di fare?
    Grazie

    Martino
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo come ti dicevo riguarda l'agenzia
    però tu stesso dici
    diciamo che nonostante che tu ti sia accorto della differenza di metratura
    (proposta in pubblicità) hai deciso di sottoscrivere ugualmente il preliminare al prezzo convenuto ... magari le eccezioni avresti dovute sollevarle in quella fase e non dopo.

    risposta di rito senti un legale.
    Vorrei darti un'altro consiglio OT rileggendo quello che hai postato

    Tu stai facendo un acquisto che prevede dei beni di natura diversa (abitazione più corte esclusiva)
    e appezzamenti di terreno agricolo che tra di loro non sembrano avere una dipendenza funzionale, o meglio l'abitazione ed i terreni hanno una propria autonomia ...

    Ti consiglio di sentire comunque un Notaio del posto per verificare se sussiste la possibilità che i proprietari dei lotti confinanti alle particelle di seminativo irriguo possano vantare un qualche diritto di prelazione soprattutto se sono coltivatori diretti (anche se alcuni tendono ad interpretare questo tipo di vendita come vendita in blocco)

    E' una materia di difficile interpretazione, non voglio allarmarti inutilmente magari quello che ho postato è privo di senso, ma fossi in te sottoporrei il quesito al Notaio che si occuperà dell'atto definitivo
     
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  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.
    Se non ho capito male tu hai fatto un acquisto senza avere la planimetria prima e neanche dopo. La pubblicità sarà stata una esca perché poi nel contratto i metri erano giusti. Fossi in te chiederei un incontro con il proprietario e l'agente ma prima farei controllare il tutto da un tecnico metrature e possibili prelazioni da non sottovalutare.
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se ti basi su quello detto e poi scritto dischi comunque di non avere certezza di cio che effettivamente stai acquistando. In questi casi si va anche sul posto con il tecnico .
    Ma a me questi clienti non capitano mai???
     
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