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  1. Roesidail

    Roesidail Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mia moglie ha ereditato insieme ai suoi due fratelli un appartamento che la madre aveva comprato dall'Ater 7 anni fa'. Ora dovendo dividere questa eredità l'hanno messo in vendita. E' già stato fatto il compromesso e fissata la data per il rogito (febbraio prossimo). La parte compratrice ha incaricato un suo architetto per dei lavori, ma nel fare dei rilevamenti ha notato varie incongruenze fra la piantina planimetrica rilasciata dal catasto e la reale composizione della casa. Fra queste, ci dice, che oltre a diverse posizioni di muri e a uno sgabuzzino inesistente nella realtà, la cosa più grave è la raffigurazione di una finestra che dà su un cortile interno ma che in effetti non esiste; questo perché esiste un vincolo paesaggistico. La casa è stata costruita fine anni '50 e la planimetria è del 1962 era inizialmente di proprietà delle forze armate fino ad arrivare all'Ater che, appunto, l'ha messo in vendita. Premesso che i miei suoceri sono stati gli unici abitanti di questo appartamento e non vi hanno mai fatto il ben che minimo lavoro e considerando, da quel che so, che non è possibile rogitare se la planimetria catastale non è strettamente attinente alla reale composizione della casa, vorrei sapere come sanare questa situazione, quali uffici sono coinvolti (mi hanno parlato di una legge uscita da poco che coinvolgerebbe anche la Regione) e, se possibile, a che spesa andremmo incontro.
    Ringrazio anticipatamente.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dal tuo racconto vedo solo incongruenze minori.
    Un qualunque tecnico può sistemare con vari procedimenti di legge. E la spesa mi sembra solo quella del tecnico, dell'ordine di un migliao di euro.
    Il tecnico sa che è necessario correggere quelle incongruenze che comportano innalzamento della rendita catastale. E nel tuo caso, è probabile invece una diminuzione di rendita catastale.
    Chiedi all'acquirente se vuole fare lo sgabuzzino che manca ed aprire la finestra. In
    questo caso non corregger in accordo con l'acquirente la piantina catastale.
    Credo che questo architetto dell'acquirente non sia aggiornato sugli obblighi della legge 122/2010 el e consegunti circolari della Agenzia del Territorio.
    Parlane con tecnico tuo che farà le correzioni necessarie, ma che sono, secondo me, solo formali. Dello sgabuzzino e della finetra parlane con l'acquirente.
     
  3. Roesidail

    Roesidail Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Lo sgabuzzino non può essere fatto in quanto l'area in cui dovrebbe essere fatto è, nella realtà, parte del pianerottolo condominiale. Per quanto riguarda la finestra all'acquirente non interessa averla ma vuole la planimetria corrispondente a come ha visto l'appartamento, ossia alla realtà.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Tutto sembra più semplice del previsto. Secondo me la spesa del tecnico non dovrebbe essere alta come ti ho detto e non ci sono abusi edilizi. a chiususra dela finestra, l'eliminazione dello stanzino e lo spostamento dei tramezzi non modificano la rendita catastale e non dovrebbero comportare soòo il ripfaicmento della piantina senza particolari problematiche. L'architetto dell'acquirente mi sembra abbia esagerato in allarmismo o forse voleva essere pagato.
     
  5. Roesidail

    Roesidail Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'unico problema, probabilmente, rimarrà il vincolo paesaggistico per la finestra.
     
  6. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    H&F, ti occupi di pratiche edilizie?
    Come saneresti la situazione?
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista

    Ti rispondo alla prima parte : non mi occupo di pratiche edilizie in generale, ma solo per i miei immobili. Ed ho espresso il mio parere ( se non mi è sfuggito qualche dato del racconto del proprietario)

    Ci sono le circolari Agenzia del Territorio che spiegano cosa è obbligatorio correggere per avere la conformità catastale ai fini della non nullità dell'atto.
    Ed il notaio ne sa più di un tecnico in materia.

    Se non era lecito chiuderla, il tuo acquirente ed il suo tecnico, dovranno teneserla.
    Ti faccio presente un escamotage accettato da fior di Soprintendenze : esternamnte ripristinare la finestra ( avolte accettano che sia solo dipinta )ma puoi mettere una finestra simile alle altre e dietro chiuderla ( cartongesso o altro).
    Il vincolo è paesaggistico non "internistico" ove vigono i di diritti di fruizione della proprietà privata puurhè non si infrangano le leggi.

    Insisto : tanto rumore per nulla o poco. Guarda se rientri nei casi delle circolari ADT relative alla 122/2010.

    Molti tecnici sono di vedute ristrette e non colgono lo spirito della legge, che è eminentemente fiscale.
     
  8. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Roesidail, prima di tutto va richiesto il progetto originale in comune,
    per confrontare fra il progetto autorizzato e la situazione originale, poi, carte alla mano e in base alle effettive discrepanze si deciderà come muoversi.
    Può essere semplice o molto complesso.

    Se necessario, andrà depositata una richiesta di sanatoria,ma gli ambienti da sanare dovranno avere dimensioni minime, affacci e finestrature (per esempio) a norma di legge;
    in questo caso andrà sicuramente richiedesto il NO alla Soprintendenza preposta

    Allineare la piantina catastale senza controllare il comune è come spazzare la polvere sotto il tappeto, un professionista serio non lo farà.

    Per i tempi:
    - reperimento del progetto originale in comune:
    a Roma più di un mese, in comuni più virtuosi (o forse più piccoli) magari meno.
    Questo lo potete richiedere da soli, per tutte le altre pratiche/verifiche/asseverazioni vi dovrete affidare ad un tecnico
    - per il NO paesaggistico almeno 1-2 mesi
    - per la pratica in sanatoria e la variazione catastale: non ci sono tempi di approvazione, solo il tempo materiale per redarre i documenti

    Per i costi: ovviamente dipenderanno dall'impegno richiesto

    _______________________________


    Roeisdail dice che nella casa ci sono

    e poi c'è

    e come ciliegina sulla torta c'è un vincolo paesaggistico

    a me sembra un casino.


    PS la circolare per le minime variazioni non è di alcun aiuto:
    Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie
    riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le
    lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur
    variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro
    funzionalità.
    Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione
    l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi
    interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.
    http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/SoleOnLine5/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme e Tributi/2010/07/circolare-Agenzia_territorio-2-2010-09lug2010.pdf
     
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  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    A mio parere anche tu, come l'architetto del compratore, ingrandisci problemi che non ci sono o sono minimi.
    Roesdail ha illustrato chiramente certe differenze di tramazzature interne
    Il "grande" vincolo paesaggistico di cui stai parlando sarebbe relativo alla finestra.
    Che in pianta c'è e nella realtà è stata chiusa : se questo è il grande problema

    Le circolari dell'ADT sono chiarissime e così i funzionari del Catasto se vai a chiedere informazioni. Roesdail non ha detto quante sono le tramezzature spostate, ma è improbabile che abbiano modificato la rendita catastale.
    PARLI DI BALCONI, TERRAZZE ETC. ma dove lo hai letto ?
    Si parla di una sgabuzzino su un pianerottolo condominiale : facile risalire alla sua comparsa in scena ed il modesto provvedimento da adottare.
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se non ti sei persa pezzi nella tua esposizione, il problema a me sembra minimo e ti ho detto come va risolto.
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Vorrei capire esiste uno sgabuzzino?

    lo stesso è realizzato nell'area del pianerottolo?

    o cosa?

    Ciao salves
     
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