Richiesta mutuo tramite broker o direttamente in banca?

[Manuel95]

Buonasera a tutti, sono un ragazzo di 28 anni, mi trovo in una situazione un po' complicata e purtroppo non ho molta esperienza a riguardo.

Spiego la situazione cercando di essere più chiaro possibile:

Tramite agenzia ho trovato un appartamento che vorrei acquistare. Il 15 ottobre 2022 ho fatto la proposta d'acquisto con:
- clausola sospensiva per la delibera del mutuo
- 5mila euro di caparra
- 90 gg di tempo per il rilascio della delibera da parte della banca (15 gennaio 2023)
- rogito fissato entro e non oltre il 31 gennaio 2023

La proposta è stata accettata qualche giorno dopo e ad inizio novembre ho fatto richiesta per il mutuo. Dopo varie vicissitudini la banca non riesce a farmi avere la delibera entro il 15 gennaio, ma ho comunque deciso, d'accordo con l'agente immobiliare (che era in contatto con il proprietario dell'appartamento), di aspettare ancora qualche altro giorno, fidandomi ingenuamente delle parole del consulente della banca che mi aveva detto fin dall'inizio che il mutuo sarebbe stato accettato. Ero inoltre consapevole che se la delibera fosse stata negativa avrei perso il diritto a ricevere indietro la caparra, essendo passato il termine dei 90gg. L'unica cosa che si è fatto è stata di spostare in avanti la data del rogito, al 20 febbraio 2023. La delibera arriva il 10 febbraio, ed è negativa. Preso dal panico chiamo subito l'agente immobiliare e gli chiedo se, per non perdere i soldi della caparra, c'è la possibilità di fare richiesta di mutuo con altra banca (chiedendo magari un importo inferiore). Dopo aver sentito anche il proprietario mi richiama e mi dice che era d'accordo (il proprietario) a concedermi altro tempo per chiedere un mutuo ad un'altra banca, e mi consiglia (l'agente) di contattare un broker con cui collabora e che spesso ha aiutato i suoi clienti ad avere un mutuo che da soli non sarebbero riusciti ad ottenere. La sera stessa, mi contatta il proprietario dell'immobile, avendo il mio numero sulla copia della proposta d'acquisto (anche se, da quello che ho capito e da quello che mi ha detto lui, non sarebbe permesso dal momento che nella compravendita c'è la mediazione dell'agenzia immobiliare). In ogni caso ci presentiamo, parliamo del problema, di come volevo a tutti i costi cercare di comprare quest'appartamento, rassicurandomi che non aveva fretta e che avrebbe aspettato il tempo necessario per una seconda richiesta di mutuo, tant'è che anche lui mi consiglia fortemente di contattare la sua banca per richiedere il mutuo, essendo un amico fraterno del direttore della filiale locale e dicendomi che avrebbe spinto per farmi avere una delibera positiva.
Ora, qui arriva il dilemma: io ho avuto un incontro entrambi, sia il broker consigliatomi dall'agente immobiliare, sia il direttore della banca consigliatomi dal proprietario, ed entrambi mi hanno detto che, inserendo la richiesta nel giusto modo, inserendo i giusti garanti ecc., ci sono buone possibilità di farmi avere questo benedetto mutuo.

Cosa dovrei fare? Vorrei tanto riuscire a comprare quest'appartamento, senza fare altre scelte sbagliate (per ingenuità e inesperienza) e senza mancare di rispetto né all'agente immobiliare né al proprietario, entrambi estremamente gentili ed empatici nel venirmi incontro, dato che, essendo scaduto il termine dei 90gg avrebbero potuto incassare caparra e provvigione e semplicemente rimettere di nuovo in vendita l'immobile. Da solo non riesco a capire quale sia la cosa migliore da fare e purtroppo nessuno tra i miei amici e familiari ne sa abbastanza da potermi consigliare.

So che so questo forum ci sono persone molto competenti ed esperte e ringrazio infinitamente chiunque voglia consigliarmi

 

[francesca63]

Intanto bisognerebbe capire perché hai avuto risposta negativa dalla prima banca.
Poi dovresti postare esattamente la condizione sospensiva per il mutuo, per capire cosa dice di preciso.
Con il broker hai firmato qualcosa ?

 

[schisanoa]

Poi dovresti postare esattamente la condizione sospensiva per il mutuo, per capire cosa dice di preciso.

E anche cosa è stato firmato (se è stato firmato qualcosa) per la proroga della data del rogito

 

[Manuel95]

Intanto bisognerebbe capire perché hai avuto risposta negativa dalla prima banca.

Ciao francesca63 e schisanoa. La prima banca ha dato risposta negativa perché io da solo non ho redditi sufficienti per poter richiedere il mutuo, quindi d'accordo con il consulente abbiamo deciso di inserire mio padre come co-intestatario. Ma avendo mio fratello più piccolo fiscalmente a carico e due finanziamenti in corso (quasi terminati, restano per entrambi una decina di rate e circa 5000 euro di debito residuo che, come avevo spiegato al consulente dall'inizio, se fossero stati un ostacolo alla buona riuscita dell'operazione, avremmo potuto estinguere subito), la banca ha comunque deciso di non erogare il mutuo. La banca, previa mia richiesta, non ha formalmente inserito il diniego nella banca dati online, ma l'ha considerata come "richiesta ritirata dal cliente", così da non avere problemi e provare a chiedere il mutuo ad altra banca.

Poi dovresti postare esattamente la condizione sospensiva per il mutuo, per capire cosa dice di preciso.

Questo è quanto riportato testualmente nella clausola sospensiva:

"La proposta deve essere subito sottoposta al venditore, in quanto è condizionata all'ottenimento di un mutuo che a mia cure e spese abbia ottenuto, entro e non oltre 90 gg dall'accettazione della proposta. Solo con l'avverarsi di detta clausola sospensiva, il venditore è autorizzato ad incassare l'assegno lasciatogli in deposito. Sarà mio obbligo in caso di diniego da parte della banca documentare in forma scritta tale diniego."

Con il broker hai firmato qualcosa ?

No, gli ho solo mandato i nostri documenti reddituali per avere un'idea sulla fattibilità o meno della cosa

E anche cosa è stato firmato (se è stato firmato qualcosa) per la proroga della data del rogito

Si, la proroga della data del rogito è stata firmata

 

[schisanoa]

Scusami, a questo punto ti chiedo 2 cose in più, se ti va di condividerle con noi:

Prezzo immobile
quanto chiedi di mutuo
quanti anni
rata prevista
che reddito mensile netto hai

Tuttavia resta difficile scegliere tra broker e direttore della banca del venditore, nel senso che un broker lo paghi, e se è capace a volte riesce a risolvere situazioni un po' difficili, non so quanto la tua situazione sia difficile (per quello ti chiedevo le info di cui sopra) e non so quanto sia in gamba il broker. Tuttavia anche il direttore ti ha dato un parere analogo a quello del broker, quindi diciamo che almeno siamo in linea come pareri tra i due, il venditore dice di non aver fretta ed essere accomodante, io tenterei con la banca del venditore, dove avendo diretto rapporto col direttore e lo stesso avendo rapporto con il venditore magari è una via preferenziale per accelerare un attimo i tempi delle pratiche essendoci comunque un intermediario in meno, il broker è comunque un passaggio in più dove a volte non c'è modo di sapere a che punto sia la pratica, se stata inserita, o altro, la banca diretta, soprattutto se con via preferenziale (resta tutto da vedere se sia vero il rapporto fraterno tra venditore e direttore) è un po' più reattiva e magari più rapida.

 

[Manuel95]

Scusami, a questo punto ti chiedo 2 cose in più, se ti va di condividerle con noi

Assolutamente si, tutto quello che serve. Allora:

- Prezzo immobile 120.000
- Mutuo richiesto 96.000 (80%), anche se il broker ha detto che lui potrebbe farmi avere anche il 90%
- Durata 20-25 anni (a noi andrebbe bene anche 20 anni, la rata non sarebbe un problema, a meno che la banca non preferisca farlo a 25 anni per tenere la rata entro 1/3 del reddito mensile)
- Rata prevista non te lo so dire con precisione dato che ancora non ho parlato approfonditamente né con il broker né con il direttore della banca. Con la prima banca (CREDEM), per un mutuo richiesto di 110.000, la rata a 20 anni era di circa 680 euro
- Il mio reddito netto mensile è in media di circa 700-800 euro (sono uno studente e lavoratore autonomo con P. IVA), per questo la necessità di inserire uno dei miei genitori come co-intestatario
- a questo punto, dato che ci sono, mio padre ha un contratto a tempo indeterminato, reddito netto nel 2022 di circa 23.000, mentre mia madre è anche lei autonoma con P. IVA, con reddito netto nel 2022 di circa 24.000

Grazie per il tuo punto di vista, per me estremamente utile

 

[schisanoa]

Il mio reddito netto mensile è in media di circa 700-800 euro (sono uno studente e lavoratore autonomo con P. IVA),

L'ostacolo grosso che vedo è proprio questo, non solo è basso il reddito mensile, ma è anche come autonomo in p.IVA, di uno studente che quindi non ha chissà quale storicità.

Per la banca ovviamente risulta impossibile che tu possa pagare il mutuo e camparci (e effettivamente non puoi farlo senza un contributo esterno dei tuoi o senza altre entrate). Quindi anche aggiungendo tuo padre come co-intestatario la banca farà le sue valutazioni anche relativamente al fatto che i tuoi devono mantenerti, andando tu quindi a gravare sul reddito di tuo padre, oltre ad avere lui anche tuo fratello a carico.

La vado ardua con qualsiasi banca o broker, anche co-intestando solo tuo padre, forse aggiungendo alla co-intestazione la garanzia di tua madre aumentano le possibilità. Serve comunque una banca disponibile, e a queste condizioni di sicuro lo spread non sarà dei migliori. Ormai la caparra è data, quindi comunque un tentativo con la banca del venditore lo farei.

Purtroppo il problema grosso è:

fidandomi ingenuamente delle parole del consulente della banca che mi aveva detto fin dall'inizio che il mutuo sarebbe stato accettato.

mi domando come un consulente si sia potuto sbilanciare in quel modo, in una situazione del genere, avrebbe dovuto dirti che era una situazione critica e che difficilmente sarebbe stato possibile avere il mutuo, poi non dico che sia impossibile, ma sicuramente non una situazione in cui dire al cliente tranquillamente che il mutuo era fattibile.

ho visto banche e consulenti irrigidirsi per richieste di mutuo con molte più possibilità di riuscita, dicendo fino all'ultimo che sarebbe stata dura ottenerlo, raccomandandosi di non versare caparre senza sospensive, per poi comunque arrivare ad erogare.

Se ti presenti al direttore della mia banca con quei presupposti non ti fa nemmeno partire la richiesta

 

[ab.qualcosa]

"La proposta deve essere subito sottoposta al venditore, in quanto è condizionata all'ottenimento di un mutuo che a mia cure e spese abbia ottenuto, entro e non oltre 90 gg dall'accettazione della proposta. Solo con l'avverarsi di detta clausola sospensiva, il venditore è autorizzato ad incassare l'assegno lasciatogli in deposito. Sarà mio obbligo in caso di diniego da parte della banca documentare in forma scritta tale diniego."

Scusa ma questa è una clausola sospensiva.
A meno che non abbiate sottoscritto altro se non ottenessi il mutuo ti dovrebbero ridare indietro la caparra e nulla sarebbe dovuto a nessuno a nessun titolo.

Aggiungo che la parte spinosa è questa:

Sarà mio obbligo in caso di diniego da parte della banca documentare in forma scritta tale diniego.

Hai qualcosa per dimostrare il diniego?

 

[Manuel95]

Si, capisco perfettamente che il mio reddito è basso e quasi non viene nemmeno preso in considerazione dalla banca, però tra me e i miei genitori abbiamo entrate per oltre 4500 euro al mese (è vero che mia madre è autonoma in P. IVA, ma lavora con continuità di reddito con la stessa grande azienda da circa 10 anni), inoltre i miei genitori non hanno mutui né pagano affitto perché la casa in cui vivono è di proprietà, possibile che sia cosi complicato farsi concedere un mutuo di meno di 100.000 euro?

Perdonami se quello che ho scritto non ha molto senso, purtroppo non abbiamo mai chiesto un mutuo e abbiamo pochissima esperienza, però mi sembra così strano che le banche siano così diffidenti a concedere questo mutuo e a considerare i nostri redditi non sufficienti a coprire una rata di 600 euro

 

[Manuel95]

Ciao ab.qualcosa

A meno che non abbiate sottoscritto altro se non ottenessi il mutuo ti dovrebbero ridare indietro la caparra e nulla sarebbe dovuto a nessuno a nessun titolo

Il fatto che la delibera sia arrivata oltre i 90 gg dall'accettazione della proposta non fa decadere il diritto a ricevere indietro la caparra?

Hai qualcosa per dimostrare il diniego?

Si, la banca mi ha rilasciato comunque una liberatoria che attesta che non possono erogare il mutuo