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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Crisi e mutui sempre più brevi: com'è possibile?

    L'editoriale di Pietro Locatelli


    Italia • Sembra esserci qualche cosa che non funziona e che non riesce a quadrare.
    Si sostiene che l'erogazione dei mutui casa è in continua frenata e si giustifica la situazione con la minore potenzialità reddituale delle famiglie italiane e questo ci può stare.

    Ma allora diviene difficile comprendere il dato di Banca d'Italia ove viene sottolineato che, ultimamente, la durata in anni di vita dei mutui perfezionati è in continua diminuzione.
    Poichè si riscontrano oggi redditi sempre più modesti e, come conseguenza, con rate dei mutui sempre più pesanti, il così detto rapporto rata/reddito risulta essere talmente elevato da rendere assai difficile per i più ottenere il mutuo. Tutto questo dovrebbe introdurre, automaticamente come correttivo, una richiesta di mutuo a durata sempre più lunga in quanto più si ottiene di spalmare in lunghi anni la quota di capitale da restituire, più la rata diviene meno pesante da sostenere con i modesti redditi.

    In questo sembra esserci il fatidico controsenso e, spesso, chi tratta questi argomenti si limita ad indicare il dato statistico di Banca d'Italia senza cercare di approfondirlo o limitandosi a considerare, come motivazione, la sola volontà dei mutuatari di contenere la durata, disponendo di buoni redditi.
    A nostro parere sono veramente pochi i casi in cui è il mutuatario a chiedere una durata contenuta partendo dal presupposto che sono sempre meno coloro i quali possono permettersi rate particolarmente pesanti. In aggiunta questa nostra teoria appare rafforzata grazie al decreto "Bersani" in quanto i richiedenti dei mutui oggi possono fare estinzioni anticipate o versamenti superiori al capitale indicato nella rata, fissato dall'originale piano di ammortamento e, fatto possibile, alla scadenza di ogni rata senza essere soggetti ad alcuna penalità.

    E' quindi da consigliare sempre e in qualsiasi caso cercare di ottenere il mutuo a durata più lunga possibile al fine di essere tranquilli anche nel tempo di riuscire ad onorare puntualmente tutte le rate.
    Il tutto in previsione del fatto che, purtoppo, nel tempo le posizioni reddituali possono anche cambiare in peggio per imprevisti "economici" quali: cassa integrazione, malattie, perdita del posto di lavoro e altro intuibile.
    Se poi tutto, sempre nel tempo, dovesse fortunatamente scivolare via liscio senza i problemi indicati, rimane la possibilità di percorrere la via degli indicati anticipati pagamenti. E' questa un'arma a disposizione del solo mutuatario e che può utilizzare quando e come vuole e, come detto, senza costi aggiuntivi mentre la banca non può far altro che subirla.
    In questo contesto, sarebbe miope voler rinunciare a questa discrezionalità unilaterale che si pone quasi come una forma assicurativa a costo quasi nullo, ma non proprio nullo, in quanto non sarà mai a costo zero perchè più è lunga la durata del mutuo più esso può risultare costoso.

    Come conseguenza di quanto affermato, i veri motivi, nel contesto difficile di oggi di riscontro di minori durate dei mutui, a nostro avviso potrebbero essere ricercati altrove.
    Principalmente siamo convinti che molto debba essere ricercato nelle attuali strategie messe in atto dal sistema bancario, giustamente finalizzate al contenimento dei rischi di credito. Detta politica, in sintesi, si concretizza in alcuni aspetti che andremo ad indicare se pure in modo sintetico.
    .
    In presenza di modeste disponibilità liquide presso le banche, specie per investire nel lungo termine, le stesse banche preferiscono privilegiare i finanziamenti a breve e limitarsi a deliberare mutui solo quando il richiedente è particolarmente meritevole al punto di riuscire a sostenere la rata particolarmente pesante perchè il mutuo viene comunque concesso a durata contenuta.
    . Con questa strategia la banca ottiene due risultati diretti: contenere il rischio, così detto, di tasso che si aggrava con le durate maggiormente lunghe se non perfettamente bilanciato con una provvista a lungo e, del pari, contenere il rischio di durata che è una delle componenti che recentemente fa aumentare il contenzioso anche a causa delle possibili modifiche dei nuclei familiari negli anni oltre che a causa delle cicliche crisi economiche che sono sempre più frequenti e che incidono in modo particolarmente negativo sulle famiglie.

    . Si aggiunga la volontà della banca di contenere gli importi da concedere: non più l'80% ed anche fino al 100% dell'importo pagato per l'acquisto ma, come noto, il nuovo rapporto fra l'importo concesso rispetto al prezzo pagato viene con frequenza limitato al 70% ed anche meno.

    Altro parametro, ora assai restrittivo, che incide sul costo della rata rispetto al reddito famigliare è che un tempo si andava al 35% ed oltre rispetto al reddito familiare ed ora la rata viene contenuta al 30% o anche meno.

    Ancora, la banca preferisce ovviamente concedere il mutuo alla famiglia con mutuatari possessori di più redditi al fine di contenere i rischi di mancato pagamento delle rate e la ditta richiedente con il doppio reddito accetta anche con più facilità il contenimento della durata.

    Con questo quadro restrittivo dei tanti attuali parametri di valutazione del credito da concedere, è naturale che coloro i quali possono permettersi il mutuo sono oggi i pochi che dispongono di buoni risparmi per non lasciare la coperta corta e di buone capacità di reddito tali da accettare il mutuo anche se la banca impone durate più contenute rispetto alla richiesta.

    Concludendo: non si dica che la riduzione delle durate dei mutui di questi tempi è voluta principalmente da chi avanza la richiesta perchè si finirebbe per fare torto ai tanti potenziali mutuatari che rimangono esclusi dal mercato dei mutui perchè il reddito degli stessi risulta compatibile solo con durate maggiormente protratte nel tempo e oggi non sempre ammesse.
     
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    è evidente che chi ancora ottiene un mutuo ha reddito elevato per cui cerca una minor durata, invece di una rata piu bassa
    i mutui "tombali" erano dedicati ai nostri subprime cioe alla fascia dei redditi piu bassa (e ai giovani precari)
     
  3. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Vero...per la regola aurea di concedere il mutuo a chi i soldi già ce li ha...
    In quest'ottica aggiungo un dato.
    Garantendo con vincolo di capitale proprio il rimborso si ottengono spred intorno all'1%...
    ...restando nella disponibilità degli interessi maturati...
     
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  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    infatti stavo valutando se non fare sto giochino proprio... peccato la riduzione della detraibilità fiscale...
     
  5. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ...ti consiglio allianz bank, hanno dei prodotti interessanti per chi possiede un certo capitale (abbondantemente superiore al mutuo)...
    ...potresti scoprire che la riduzione della detraibilità sia inferiore alla convenienza...
    Se necessiti di lumi...come sempre a disposizione di tutti...
     
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  6. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    secondo me l'accorciamento nasce dai paletti posti dalle banche stesse; se mi abbassi la percentuale di intervento ma non il rapporto rata/reddito, abbastanza inevitabile che si possa contrarre il periodo di rimborso.

    non so quanto il gioco valga la candela, però.
    dati i tassi ridicolmente bassi si potrebbe anche arrischiare rimborso molto lungo e tasso fisso.
    il totale interessi non ne risentirebbe in modo pesante e, in caso di rialzo dei tassi, i benefici sarebbero notevoli.

    proprio in ragione dei tassi così bassi invece non so quanto possa essere interessante garantire il mutuo con del capitale....
     
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  7. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Il post risaliva al 2012, allora eravamo nel pieno della bufera. Ti ricordi a quant'era lo spred nel 2012?
    Conveniva eccome garantirlo con del capitale...
     
  8. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    orca.. mica mi ero accorto di aver riesumato un cadavere... chiedo scusa :p
     
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  9. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Vabbè ne approfitto... ciao bellooooooooo:fiore::fiore: quanto tempo!!!
     
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  10. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare


    Ciao cara.
    Anche x me è un piacere risentirti
     
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