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  1. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    Mi piacerebbe avere il vostro parere professionale sulla questione dell'incremento o meno di valore di una abitazione in seguito a lavori di ristrutturazione.

    Noi, generalmente, veniamo contattati da clienti che hanno richieste particolari tali da portarci a rivedere completamente gli spazi interni delle loro case, spesso appena comprate, buttando giù *tutti* i muri e adottando soluzioni estremamente personalizzate, cucine elaborate, mobili su misura, docce di vetro in camera da letto ecc.

    Posto che noi ci divertiamo, di solito cliente non ha una villa milionaria (qualcuno per fortuna si) ma un semplice appartamento che prima poi tornerà in vendita.

    Sarebbe molto interessante per noi avere un quadro realistico di quali dei nostri interventi incrementano effettivamente il valore dell'immobile e quali lo rendono invece più difficile da rivendere.

    Faccio qualche esempio per farmi capire:

    La cucina con isola,
    va di moda, tutti la vogliono, è chiaro però che una cucina così ha dei costi maggiori e un modo diverso di viverla, come viene percepita da un possibile acquirente? Aiuta? E' indifferente?

    La doccia, o la vasca, in camera... alle coppiette la proponiamo sempre ;)
    È senz'altro una cosa emozionale e ci fa vendere bene, ma come viene percepita dall'acquirente medio?
    Spaventa?

    La piscina,
    si dice che aumenti notevolmente l'appeal della casa. È davvero così?
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Per quanto noto quasi tutte le modifiche interne(sensate) che mirano a ricavare spazio nell'appartamento sono ben viste mentre quelle che lo tendono a restringere tendono a non essere gradite.
    Quindi se vuoi una cucina con isola devi avere adeguati spazi, in caso contrario l'acquirente scarta l'opzione anche se piace.
    Il bagno in camera a danno della vivibilità/spazi per armadi non è gradito salvo necessità impellenti.
    In pratica vige la logica del buon senso, come in tutte le cose l'emozione è importante ma la vivibilità dell'immobile (soprattutto in città) conta maggiormente.
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I clienti amano di nuovo molto la cucina abitabile (forse non hanno mai smesso...)

    Trovo invece assurde certe ristrutturazioni che ho visto (anche in alberghi a molte stelle) per i bagni, dove non c'è privacy con i muri fatti di vetrate o mancanze di porte...
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    :D vuoi mettere i tortellini fatti in cucina rispetto quelli fatti nell'angolo cottura ;)

    Da un punto di vista commerciale
    chi decide di ristrutturare una casa per venderla meglio forse non sbaglia avendone le possibilità.

    La ristrutturazione in questo caso non dovrebbe essere troppo particolare o personalizzata ma si dovrebbe attenere all'indispensabile
    scegliendo materiali di "neutro gradimento"
    .
    Una ristrutturazione troppo personalizzata e particolare , oltre ad avere costi di realizzazione più elevati che irrimediabilmente si riperquotono sul prezzo di vendita, limitano le probabilità della vendita stessa (brutto dover acquistare un immobile di per se bello ristrutturatissimo con materiali di pregio pagandolo come esclusivo e doversi accontentere di un gusto che non appartiene alla tua personalità)

    Io personalmente da acquirente preferirei acquistare un immobile completamente da ristrutturare (valore E/mq inferiore) per poi , una volta acquistato ,ristrutturarlo mio piacere
    (alla fine ottenendo pure un risparmio economico)

    Per vendere va bene una ristrutturazione per rendere l'immobile più presentabile, ma limitando al minimo i costi - diciamo va bene un semplice restyling - l'importante che l'immobile risulti gradevole, vivibile da subito , ma soprattutto che mantenga un prezzo competitivo rispetto al mercato attuale
     
    A andrea b e Bagudi piace questo messaggio.
  5. raffa85

    raffa85 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    citando un mio simpatico cliente: "non si puo' chiedere la luna per una 500 coi sedili della ferrari"
     
  6. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io però non penso a chi compra, ristruttura e rivende quanto piuttosto a chi compera e ristruttura per andarci ad abitare.

    La richiesta che ci viene fatta -sempre- è di guadagnare spazi non tanto come mq liberi quanto come funzioni, più camere, più bagni, l'home office e così via.
    Naturalmente, se ricavo 2 bagni invece di 1... beh saranno più piccoli, lo spazio quello è!

    Infatti è proprio questo il tema della mi richiesta, una volta che vi arriva in mano un'immobile molto personalizzato, quali possono essere soluzioni che lo rendono più appetibile e quali invece fanno scappare i clienti?
    A prescindere dal costo?

    Essendo il mio lavoro non posso essere che d'accordo, però, ricordiamoci
    che una ristrutturazione integrale è impegnativa, sia economicamente che emotivamente.
    Per quanto tu ti possa rivolgere ad architetti e artigiani seri ci sono sempre tempi da attendere e complicazioni da affrontare.
     
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  7. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Certo ti avevo risposto in base alle decisioni dell'acquirente fruitore che spesso si innamora di soluzioni a matrice americana che corrano con la vivibilità in un bi/trilocale.
    In tutte le situazioni vige la logica del buon senso quindi se l'acquirente vuole un secondo bagno in camera rendendola striminzita e non pratica devono esserci delle necessità particolari da valutare.
    Farlo per farlo se si è in tre in famiglia rischia di essere deleterio.
     
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  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Riandando alle esperienze passate, per esempio, io non farei mai una ristrutturazione "super" in un appartamento con dei "vizi" d'origine (per es. 4° piano senza ascensore) perchè oggi gli acquirenti non hanno voglia di fare le scale e, pur di fronte ad una bella ristrutturazione, rinunciano...
     
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  9. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Concetto corretto che possiamo allargare dicendo che la ristrutturazione deve essere i linea col tipo di stabile in cui si trova l'appartamento.
    Assurdo spendere grandi cifre in uno stabile popolare, nel mercato di oggi la location conta maggiormente rispetto allo stato interno dell'appartamento.
     
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  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Concordo con te, anzi aggiungo che da un pò di tempo ho visto anche abbassare i prezzi di appartamenti per il solo fatto che a fiacno erano andati ad abitatare extra-comunitari
     
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  11. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    La cucina ad isola non separata, per me che cucino è improponibile...
    La cucina ad isola per chi nn cucina va benissimo... ha sempre un'ottimo riscontro. Lo capisci subito perché hanno ancora ancora la plastichino ai fuochi dei fornelli e magari come soprammobile il cestino di frutta finta.
    Se vuoi che il tuo cliente venga preso per "maniaco" allora prova a venderla nei paesini del nord...
    Anche il mio geometra ha provato a proporla per la ristrutturazione visto che ho parecchi dislivelli... però la separazione ci vuole sempre...
    La casa non è un'albergo da 4 soldi.
    E' il sogno da piccini...
    Però sinceramente un bell'idromassaggio caldo, sauna... bagno turco sinceramente per l'artrosi va meglio.
     
    A PROGETTO_CASA e mwmb2 piace questo messaggio.
  12. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    :ok::ok::ok::ok::ok::ok::ok: Sante parole... :ok::ok::ok::ok::ok::ok:
    Posso una domanda? Ma che ti porta via + tempo lo studio delle soluzioni e la ricerca dei materiali o in essere la realizzazione?
    Che cosa gli diresti ad un cliente che ti fa lavorare per giorni e notti e poi ti dice... troppo impegno... semplicemente perché non vuole perdere tempo ad ascoltare e a fare > paga il progetto a metà e non realizza?
     
  13. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Beh, lavorare sul residenziale è generalmente più complicato e meno remunerativo, da un lato devi soddisfare le richieste del committente e devi supportarlo in tutte le sue INdecisioni -comprensibilissime- ma che possono diventare un enorme ostacolo in fase realizzativa; dall'altro devi avere a che fare con artigiani e operai poco strutturati e organizzati e legati a tecniche tradizionali.
    Quindi se tu vuoi far realizzare soluzioni - anche minimamente ricercate - non puoi limitarti a spedire semplicemente i disegni e le schede tecniche a cantiere, devi stare lì a tenere per manina gli artigiani.

    Tieni conto che giornalmente leggiamo un sacco di siti web, blog e newsreader con realizzazioni, materiali, prodotti, rivestimenti, sanitari ecc ecc.
    Quindi fare un appartamento è tutto mestiere, difficilmente si fanno grandi ricerche, che invece bisogna fare al momento di dover disegnare, per esempio, arredi su misura.

    Ovviamente qualsiasi problema sorge in cantiere, il cliente che non decide, l'artigiano che fa come gli pare sembra meglio, il rivenditore che ritarda...
    il cetriolo sempre a te finisce!

    Tanto è vero che noi proponiamo una serie di servizi extra: selezioniamo le forniture, gli arredi e quello che noi chiamiamo project management, una specie di direzione lavori potenziata, presentiamo noi gli artigiani, li organizziamo, li coordiniamo ecc in pratica il lavoro che dovrebbe fare quella che la legge italiana chiama "Ditta Appaltatrice", di solito 2-3 operai edili che non ci pensano proprio a farlo.
    In questa maniera almeno... il cetriolo lo vedi arrivare!

    A noi le cose piace vederle realizzate, quando succede così, ci offendiamo.
    Anche se il lavoro è progettare, se non si realizza mi sembra di avere sprecato il tempo.
    Una gran parte della gratificazione del lavoro, soldi a parte, è camminare nel cantiere terminato e constatare che certe soluzioni funzionano... e anche vedere dove magari potevi fare diversamente.
    Infatti è molto più interessante fare spazi pubblici: c'è l'inaugurazione, i discorsi, il taglio del nastro...vuoi mettere? In un consolato è venuto pure un vescovo a benedire :D (che non si sa mai!)
     
  14. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Quindi secondo te è normale che una passi giornate a fare ricerche di materiali e soluzioni a modificare i disegni che vengono consegnati etc...
    E' un lavoro questo no?
    E quindi ti offenderesti se qualcuno ti dice "ma non pensavo che ci voleva tutto questo tempo..." bastava pagare 1 professionista (alias 1 di numero...) giusto?
    E di quelli che si alzano una bella mattina, non guardano minimamente quanto fatto e ascoltano il primo che passa (e ne sono fermamente convinti...)? Il cosiddetto "so tutto io e voi non capite niente"?
     
    Ultima modifica: 24 Novembre 2013
  15. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Rilancio sulla richiesta di Cafelab. Invece di parlare di ristrutturazione (prevalentemente sistemazione degli spazi in modo da avere ambienti più funzionali ed un'estetica personalizzata per il cliente), cosa cambia in valore per una riqualificazione energetica (+ acustica) dell'immobile? Che esperienze avete? Il mercato si sta adeguando a questa necessità del "prossimo futuro"?
     
  16. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Non mi sembra interessi molto tranne nei casi di nuove/recenti costruzioni
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Invece no è importante anche questo aspetto considerando che oggi non è importante solo la spesa della ristrutturazione che migliora gli spazi, ma anche le spese di mantenimento dell'immobile proprio in termini di bolletta, oltre che mantenimento anche delle parti comuni allo stabile. Sono tutte valutazioni che vanno fatte nella scelta tra ristrutturare un immobile o comprarlo già nuovo. Ho visto delle ristrutturazioni che hanno superato di gran lunga il valore di mercato dell'immobile. Valli a recuperare poi con la vendita ....
     
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  18. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    La domanda era quale fosse la percezione della clientela relativamente agli aspetti di risparmio energetico e non se fosse giusto pensare a tali aspetti.
     
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  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pardon per la mia esperienza é si molti miei clienti che hanno acquistato ed hanno ristrutturato lo hanno fatto come priorità nelle case indipendentii.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Oggettivamente, non trovo che ci sia ancora una grande consapevolezza...

    I venditori vedono quasi esclusivamente il balzello dell'ACE/APE, gli acquirenti mi sembra non credano molto al risparmio energetico ma hanno paura di costi imprevisti (es. la durata dei pannelli fotovoltaici...)
     

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