Ritiro acquirente

[Stefano Gig]

Buongiorno


ho da un mese messo in vendita il mio appartamento , ho ricevuto una caparra confirmatoria di 25000 dal compratore firmato compromesso , verso dicembre dovremmo rogitare dico dovremmo in quanto attendo che finiscano l'appartamento nuovo in cui andrò ad abitare e per il quale ho già versato una caparra.

Oggi il problema, il compratore mi chiama e mi dice che non ha più la disponibilità per problemi personali , inoltre con l'aumento dei tassi non riesce a stare nella rata che si era prefissato.

Ora domandone, se lo denuncio per danni l'appartamento lo posso ancora vendere o rimane fermo attendendo la sentenza? inoltre visto che ho già incassato la caparra posso chiedere anche i danni ? di che tempi parliamo ?

Scusate ma sono un pò in panico , non vorrei perdere tempo visto le leggi italiane e rimanere con l'appartamento da vendere con il nuovo in procinto di essere ultimato , visto inoltre che con il ricavato del mio ci devo pagare il nuovo , aiuto !!!!

Stefano
grazie anticipatamente per suggerimenti

 

[specialist]

Sarò scemo io ma piglio caparre piccole proprio per evitare sti problemi,

Sbagliato, caparre ridotte non tutelano né i venditori né gli acquirenti seri.

Al tuo posto sarei accondiscendente al fine di trovare una soluzione che potrebbe essere un altro acquirente allo stesso prezzo. Se ci perdi 10k allora gliene ridarei 15k (qualcosa di meno, per il disturbo); se ci vai paro gli ridarei tutto o quasi (da considerare ovviamente i costi di agenzia);

Troppo complicato, deve semplificare altrimenti rischia di impantanarsi ulteriormente.

 

[brina82]

Sbagliato, caparre ridotte non tutelano né i venditori né gli acquirenti seri.

Infatti ho detto che "sarò scemo io".

Per me essere tutelato significa o tenermi un immobile, o tutti i soldi al posto dell'immobile: non voglio nè guadagnare di più, nè rimetterci 5k o peggio ancora 25k.

Non mi piace fare compravendite concatenate, per cui se perdo un potenziale acquirente che mi lascerà una misera caparra da 5k, pazienza; 25k non li terrei mai per così come non ne rischierei mai quindi semplicemente non ne do. Poi è chiaro che se si parla di immobile da 500k anche le somme saranno ridimensionate.

Troppo complicato, deve semplificare altrimenti rischia di impantanarsi ulteriormente.

Sì, potrebbe essere complicato vincolare le diverse scritture private, tuttavia con i consulenti/legali giusti si potrebbe tentare, senza troppi casini. Si può sempre provare.

 

[specialist]

Per me essere tutelato significa o tenermi un immobile, o tutti i soldi al posto dell'immobile: non voglio nè guadagnare di più, nè rimetterci 5k o peggio ancora 25k.
Non mi piace fare compravendite concatenate, per cui se perdo un potenziale acquirente che mi lascerà una misera caparra da 5k, pazienza; 25k non li terrei mai per così come non ne rischierei mai quindi semplicemente non ne do. Poi è chiaro che se si parla di immobile da 500k anche le somme saranno ridimensionate.

Una caparra di 5mila euro può avere un senso solo se il rogito è previsto a non più di un paio di mesi dalla firma della pda. Altrimenti caparre alte tutelano e compensano sia da perdite di tempo sia da altri imprevisti, oltre a coprire le spese già effettuate, agenzia compresa.

 

[brina82]

Una caparra di 5mila euro può avere un senso solo se il rogito è previsto a non più di un paio di mesi dalla firma della pda. Altrimenti caparre alte tutelano e compensano sia da perdite di tempo sia da altri imprevisti, oltre a coprire le spese già effettuate, agenzia compresa.

Certamente, infatti probabilmente non avrei mai accettato il rogito entro 12 mesi o giù di lì.

 

[ab.qualcosa]

Rogito previsto a dicembre e se ti mandasse una PEC con indicato che vuol vedere l'immobile e portarci altre persone (visto che è previsto per sè o persona da nominare)

Non sono un avvocato come @Avv Luigi Polidoro ma secondo me l'articolo 1402 del codice civile ha questa esatta funzione, evitare che, come @Stefano Gig ci si ritrovi a dover aspettare senza una certezza.

Personalmente credo che se non è stato specificato un termine diverso la pretesa dell'acquirente sia infondata, naturalmente è il caso di agire dopo che un esperto abbia visto quanto sottoscritto.

Ovviamente a mettere la gente con le spalle al muro bisogna tenere in conto che potrebbero reagire in maniera disordinata, in questo do ragione a @brina82...

 

[brina82]

Non sono un avvocato come @Avv Luigi Polidoro ma secondo me l'articolo 1402 del codice civile ha questa esatta funzione, evitare che, come @Stefano Gig ci si ritrovi a dover aspettare senza una certezza.

Personalmente credo che se non è stato specificato un termine diverso la pretesa dell'acquirente sia infondata, naturalmente è il caso di agire dopo che un esperto abbia visto quanto sottoscritto.

Ovviamente a mettere la gente con le spalle al muro bisogna tenere in conto che potrebbero reagire in maniera disordinata, in questo do ragione a @brina82...

In effetti ne avevamo già parlato: per sè o persona da nominare, senza un termine, prevede 3 giorni; conviene sempre indicare "per sè o persona da nominare entro il rogito", altrimenti non conviene proprio scriverlo, ritengo.

 

[francesca63]

ma secondo me l'articolo 1402 del codice civile ha questa esatta funzione, evitare che, come @Stefano Gig ci si ritrovi a dover aspettare senza una certezza.

Si, ma la cessione del preliminare è una fattispecie diversa, nella quale serve anche il consenso del promittente venditore.

Ovviamente a mettere la gente con le spalle al muro bisogna tenere in conto che potrebbero reagire in maniera disordinata,

Come effettivamente dimostra la vicenda in discussione; se si fossero accordati subito per la restituzione di parte della caparra, probabilmente la cosa si sarebbe risolta velocemente, e si sarebbe potuto rimettere in vendita l’immobile senza problemi; ora si è in una fase più delicata da gestire

 

[ab.qualcosa]

conviene sempre indicare "per sè o persona da nominare entro il rogito"

E poi forse si va a discutere di quanto sia vessatoria tale clausola?
Possibile invenzione mia eh, magari non c'è un problema.

 

[francesca63]

poi forse si va a discutere di quanto sia vessatoria tale clausola?

Non credo ci possa essere nulla di vessatorio; è una frase presente normalmente nei preliminari ( e un esempio classico è che la proposta la firmi un genitore, ma poi la casa viene intestata al figlio).
Al venditore non cambia nulla, visto che conta solo incassare a rogito gli stessi soldi promessi inizialmente, alle stesse condizioni

 

[Avv Luigi Polidoro]

Mamma mia che caos.
Le creazioni giuridiche che si confondono con la "tigna" come si dice a Roma, quindi coi giudizi morali ed infine con le dinamiche da social... aiuto!
Mi sono perso, ho provato a leggere ma mi sono perso.
Ho sempre difficoltà a seguire chi risponde a chi e cosa, so che in tempi di social è un enorme limite.
Cerco di ricapitolare.
Concordo sulla opportunità (anzi, necessità) di accordo visto il lungo termine per l'adempimento. Se ancora possibile, restituire parte di caparra e ripartire.
Del tutto fuorviante a mio parere ogni riferimento al contratto per persona da nominare (artt. 1401 / 1405 cc): entro tre gg dal contratto (quindi dal preliminare) devi indicare il nome del soggetto per cui hai concluso e deve esserci accettazione del terzo più procura antecedente. Tutti presupposti inesistenti nel caso di specie.
Altro discorso è la cessione del contratto: possibile, assolutamente sì, ma è necessario il consenso della parte ceduta (art. 1406 cc). Potrebbe essere anche preventivo, ma non credo che sia stato previsto. Bisogna verificare quanto avete firmato.