francesca63

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Privato Cittadino
Penso proprio di no: parla di cessazione, non di scadenza del contratto
La scadenza è uno dei casi di cessazione; la legge intende salvaguardare l'avviamento commerciale.
Tant'è vero che, se poi il proprietario affitta a qualcuno che esercita la stessa attività, l'indennità raddoppia , perché è come se il nuovo locatario avesse approfittato dell'avviamento di quello uscente .
 

mapeit

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Privato Cittadino
La scadenza è uno dei casi di cessazione; la legge intende salvaguardare l'avviamento commerciale.
Tant'è vero che, se poi il proprietario affitta a qualcuno che esercita la stessa attività, l'indennità raddoppia , perché è come se il nuovo locatario avesse approfittato dell'avviamento di quello uscente .
Sono pienamente d'accordo
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusate, non voglio fare il professore, ma quando un contratto di locazione arriva alla sua naturale scadenza, cessa la sua validità e l'immobile viene restituito, senza corresponsione di alcuna penale o indennizzo che sia. L'autore del post ha anche indicato che si tratta della seconda scadenza. Diciamo che forse l'avete letto in fretta...
 

Jan80

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Professionista
Non c'è una naturale scadenza ma la volontà di una delle parti di evitare il rinnovo di ulteriori 9 anni. Se si tratta del locatore é dovuta l'indennità di avviamento, sempre che venga inviata comunicazione nei tempi previsti (mi pare 18 mesi per le attività ricettive).
 

mapeit

Membro Attivo
Privato Cittadino
Scusate, non voglio fare il professore, ma quando un contratto di locazione arriva alla sua naturale scadenza, cessa la sua validità e l'immobile viene restituito, senza corresponsione di alcuna penale o indennizzo che sia. L'autore del post ha anche indicato che si tratta della seconda scadenza. Diciamo che forse l'avete letto in fretta...

Purtroppo non è così.

Artt. 28 e 34 della Legge 392/78

28. Rinnovazione del contratto.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

34. Indennità per la perdita dell'avviamento.
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.
 

Andrea Russo

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Mi avete insinuato il dubbio e sono andato ad approfondire: riconosco che avete ragione voi. Ho risposto secondo logica e senza prima verificare. E' comunque una normativa arcaica che sicuramente scoraggia le nuove locazioni, andrebbe secondo me rivista. Mettetevi nei panni di un locatore che, oltre a restare impegnato per 18 anni, deve anche corrispondere una indennità a fine locazione... Meglio così per l'autore del post. Come direbbe Emilio Fede... che figura di m.....a. Qualche volta succede...
 

mapeit

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sono pienamente d'accordo. Più che arcaica è una normativa ideologica e anacronistica, superata. Oggi il c.d. "avviamento" non ha più il valore dettato esclusivamente dalla posizione del locale che gli veniva attribuito un tempo. In un esercizio commerciale o di ristorazione o alberghiero l'avviamento è costituito dalla professionalità e dalla bravura della gestione, dalla fidelizzazione dei clienti e non tanto dalla posizione in cui esso si trova. Quindi l'avviamento si può tranquillamente traslare altrove. Invece per un privato che vuole rientrare in possesso legittimamente del suo immobile, dopo 12 o 18 anni, per farne ciò che desidera, essere costretto a sborsare "cash" l'equivalente di un anno e mezzo o quasi due anni di canoni di locazione è un costo insostenibile.
 

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