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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il “preliminare del preliminare” è legittimo. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. Una sentenza (la n. 4628 del 6 marzo) importante, perché è delle Sezioni Unite e rappresenta un'inversione della precedente giurisprudenza della Cassazione, che in passato aveva concluso per la nullità del contratto.

    La pronuncia è rilevante anche perché il “preliminare del preliminare” è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. Fino a ieri, questa prassi doveva fare i conti con l'imbarazzo provocato dalle sentenze n. 8038/2009 e 19557/2009, nelle quali la Cassazione aveva appunto proclamato la nullità del “preliminare del preliminare”.

    La svolta che si ha con la sentenza n. 4628/2015 è dunque assai opportuna e di notevole impatto applicativo. Infatti, nella contrattazione immobiliare, spessissimo accade che si sia in presenza di una articolazione in tre fasi: l'invio di una proposta e la sua conseguente accettazione (il che, per lo più, accade quando l'affare è intermediato da un'agenzia immobiliare), il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare); la stipula di un contratto preliminare “vero e proprio”, ciò che spesso accade quando, dopo essersi scambiate proposta e accettazione, le parti contraenti si trovano presso uno studio notarile per riprodurre (di solito, con l'aggiunta di clausole più particolareggiate), in un contratto firmato simultaneamente, il contratto che, nei suoi punti essenziali, avevano già stipulato mediante l'accettazione della proposta; la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).

    Nell'uso corrente, le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate). Il primo step è infatti quello che si compie al fine di “bloccare” l'affare nei suoi aspetti cruciali (identificazione dell'immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli, perché c'è in campo l'idea che sia poi da percorrere un secondo “passaggio”, nel quale appunto l'accordo viene “raffinato” scendendo più nel dettaglio.

    Anche perché spesso (essendoci “di mezzo” un'agenzia immobiliare) la prima fase si svolge mediante una contrattazione “a distanza” (cioè con l'accettazione di una proposta da parte del soggetto cui la proposta contrattuale era stata diretta) e, talora, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate; mentre il secondo step rappresenta, nella maggior parte dei casi, la prima occasione nella quale i contraenti si mettono attorno a un tavolo e cioè il primo reale contatto tra i contraenti. In questo contesto, la Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva invece che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora «la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall'accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela». In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta “inutilità” del preliminare del preliminare.

    Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione riconosce che il “preliminare del preliminare” può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: la Suprema corte detta infatti, ai giudici di merito, un principio di diritto secondo il quale deve essere ritenuto «produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».

    Fonte sole 24ore
     
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  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sempre detto.

    Meno male che si sono ravveduti...
     
    A Agenzia Castello e dormiente piace questo messaggio.
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi pareva che fosse d'accordo sull'assurdità della sentenza.
     
  6. brigantino.alato

    brigantino.alato Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ...ma nel caso del preliminare del preliminare quando va corrisposta la mediazione la mediazione all'agenzia ? Poi, se il promittente acquirente avanza la semplice proposta di acquisto solo quantificando il prezzo e non le modalità di pagamento ? Potrebbe essere lo stesso considerata preliminare del preliminare...solo in Italia succedono cose così...
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, una proposta d'acquisto, per essere valida, deve comunque contenere i dati essenziali, e le condizioni di pagamento sono tra queste.

    Si chiama semplicemente "contratto preliminare" o "compromesso" ed è sempre esistito, prima dell'alzata d'ingegno della Cassazione.
    La mediazione matura all'accettazione della proposta senza sospensive, ma nel caso del preliminare, in genere si paga contestualmente alla sua sottoscrizione.
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  8. brigantino.alato

    brigantino.alato Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ...io intendo effettuare solo una proposta di acquisto per fissare il prezzo...successivamente stabilirò con un preliminare d'accordo con la controparte le modalità di pagamento. Non necessariamente debbono passare mesi...potrebbe essesufficiante anche un solo giorno...E' inutile il compromesso del compromesso se la controparte non accetta la mia offerta...si rischia di lavorare di più inutilmente.
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io, come agente immobiliare, non accetterei una proposta d'acquisto che non contenesse tutti i punti essenziali.
     
  10. brigantino.alato

    brigantino.alato Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ...quindi rifiuteresti un'offerta ?...
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non ci sono le modalità di pagamento e i punti essenziali, per me non ha valore.
     

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