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  1. linda251

    linda251 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    devo affittare un appartamento con tre camere da letto, il proprietario mi chiede un consiglio: lui vorrebbe affittare per brevi periodi (circa 1 anno), perchè, dice lui, vuole verificare le persone che si mette in casa....
    Scusate la mia inesperienza, per ora, gli ho proposto l'unico che mi sembrava più indicato il 3+2. Preferirebbe qualcosa di più breve ma quale si puo' fare?
    Il contratto ad uso transitorio non credo sia possibile in quanto richiede la motivazione di transitorietà (ed in questo caso quale sarebbe???)
     
  2. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ti rispondo invertendo il tuo processo logico...
    parti con un transitorio di 12 mesi, motiva la transitorietà (es uso di un familiare dell'appartamento).
    al termine venuta meno la transitorietà (;) :^^:) il contratto automaticamente si trasforma in un 4+4...
    diversamente (;)) basta che trasferisca la residenza del familiare all'interno dell'abitazione precedentemente affittata (oppure ne intesti le utenze) per un periodo di 2/3 mesi per poi riaffittare...
     
  3. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    con qualsiasi contratto che andrai a fare, se il conduttore non è una persona "giusta" per il locatore, quest'ulitmo avrà problemi, anzi con un contratto non regolare, maggiori saranno i problemi!
    Io personalmente consiglio sempre il contratto 4+4 o 3+2 .
     
  4. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    la tronsitarietà deve essere del conduttore non del locatore
     
  5. elio

    elio Membro Junior

    Privato Cittadino
    se lo fai davanti a un sindacato, puoi scegliere una data diversa,specificando che è il futuro inquilino a volere una data diversa
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    più "cose strane" si fanno, più problemi avrà il locatore.
     
  7. Luni

    Luni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti mi riallaccio a questa domanda: ho trovato un'appartemento che mi interessa ma dentro c'è l'inquilino senza contratto al nero quindi che cmq, a detta del proprietario, paga sempre regolarmente eccetto questi ultimi 3 mesi che ha avuto problemi di salute...(mah...):confuso:

    Il problema si pone in quanto non sono sicura, al momento del possibile acquisto, che lui se ne vada. Le soluzioni pensate sono due:
    1: io e il mio ragazzo non abbiamo fretta di tornarci quindi potremmo anche tenerci l'inquilino facendogli un contratto regolare però tra un annetto vorremmo viverci noi quindi avvisarlo che ha un anno di tempo per organizzarsi. In quel caso devo fargli per forza il contratto 4 + 4 oppure esistono altri contratti che posso valutare? Nel caso lui non se ne voglia andare come facciamo?
    2: faccio una proposta al proprietario ma dichiaro fin da subito che comprerò la casa vuota quindi lui si prende le beghe di mandare via l'inquilino così evito le rogne visto che non gli ha fatto il contratto regolare??

    Chiedo aiuto a voi perchè sono ignorante in materia ed è la prima volta che affronto questa situazione.
    Resto in attesa e grazie in anticipo a chi saprà rispondermi! :D
    Lunia
     
  8. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    concordo

    dobbiamo aver sempre presente che la regola della legge e dei giudici è <<il conduttore è la parte debole, quindi è da tutelare>>
    poi non è vero
     
  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    luni,
    io ti consiglio due ed uniche soluzioni:
    la prima che il proprietario ti vende un immobile libero da persone;
    la seconda che il proprietario ti vende un immobile occupato con un contratto regolare in essere.
     
  10. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    intendevo che il locatore intenda utilizzare il bene per lui o un suo familiare ed il conduttore giustifichi la sua transitorietà con delle valide ragioni
     
  11. Luni

    Luni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Immaginavo...tra l'altro quando siamo andati a vedere la casa c'era ovviamente anche l'inquilino e parlando col proprietario sul fatto che lui sapesse che doveva andarsene una volta trovato l'aquirente, ha fatto una faccia che non mi è piaciuta..secondo me se prendo la casa con lui dentro mi creerà problemi..Grazie mille della risposta Antonio! :stretta_di_mano:
     
  12. dalele

    dalele Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La transitorietà, soprattutto del conduttore, deve essere reale, tanto reale che è opportuno allegare al contratto stesso il "giustificativo" della permanenza temporanea (contratto a tempo determinato, incarico di lavoro, degenza di un familiare in ospedale, ecc..)
     
  13. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Puoi anche sottoscrivere un preliminare vincolato da condizione sospensiva inerente alla liberazione dell'immobile entro una data che stabilite: l'assegno di caparra lo emetti a favore del proprietario e lo lasciate in deposito da un fiduciario (per es. l'ai o il notaio rogante); nel caso che l'inquilino liberi l'immobile entro il temine da voi indicato il contratto è efficace (incasso caparra e poi rogito), differentemente il contratto è sciolto senza penalità o rivalsa e l'assegno ti viene restituito (se vi servite di un ai, il suo compenso maturerà solo nel caso in cui contratto è efficace, quindi alla liberazione dell'immobile nei tempi di cui sopra).

    Cordialmente
     
  14. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ...perchè firmare un compromesso, registrarlo e poi ..e poi....

    Le uniche soluzioni sono quelle che precedentemente ho elencato.!!!!
     
  15. Luni

    Luni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie MaxMatteo, sarebbe un'ottima soluzione se decidessi di tornarci subito..avevamo pensato di lasciarci l'inquilino in modo che con l'affitto ci pagassimo le rate del mutuo e quindi poteva essere una soluzione però visto che non abbiamo fretta di tornarci non posso fare un preliminare e aspettare un anno prima di pagare il venditore..
    Abbiamo trovato la casa dierattmente senza AI quindi la cosa va risolta tra noi..dobbiamo decidere che fare se tenerci l'inquilino e aspettare un annetto oppure prenderla vuota quindi lasciare le beghe al venditore...Il mio dubbio era infatti riguardo al contratto perchè non vorremmo lasciarlo li al nero ma se gli facciamo 4+ 4 poi dopo un anno posso mndarlo via lo stesso?? Oppure no? nel caso ci sposassimo?? Che caos...Io sono per la casa vuota per adesso ma vogliamo valutare bene ogni cosa...


    grazie ancora :)
     
  16. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ...antonio quelle che hai indicato sono le uniche soluzioni possibili per i tuoi schemi mentali, io ne ho indicato una ulteriore, e credo che ne possano essere di altre percorribili... scelgano le parti quale praticare.

    cordialmente
     
  17. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Facciamo un ragionamento per volta e pariamo dalla situazione locativa: di fatto l'immobile è locato, senza contratto e senza che questo sia registrato (se ho capito bene): parti dal presupposto che per avere titoli per la liberazione dell'immobile il contratto deve esserci; la legge ammette la registrazione tardiva del contratto di locazione quindi il consiglio è far sottoscrivere il contratto di locazione, registrarlo, prevedendo ovviamente la sua fine... di più non posso dire, mi occorrerebbe conoscere tutte le circostanze...
    Ricorda che il proprietario può richiedere la soluzione del contratto solo alla sua conclusione oppure (se 4+4) al termine del 4°anno per giusta causa... o per morosità...

    Al di la di questi aspetti posso consigliarti di non avventurarti in cose più grandi di te quindi, viso che siete in procinto di sposarvi e l'acquisto è riferito ad un bisogno diretto (non è per investimento da locazione) acquista solo se sei garantita dal venditore che l'immobile sia libero da persone. Per esempio con lo schema che ti ho suggerito nel post precedente.
    Tienici aggiornati!
    Cordialmente
     
  18. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Altre soluzioni possibili? ad esempio?
    Ripeto due sono le uniche soluzioni:
    1) ll venditore promette di vendere una casa libera;
    2) Il venditore promette di vendere una casa occupata con contratto in essere.

    cordialmente
     
  19. Campi Valentina

    Campi Valentina Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Scusate ma ritengo opportuno dire che qui nn si tratta di un'opinione.....ognuno dice la sua.... La Legge è molto chiara, il locatore non è tutelato in nessun caso! Il contratto transitorio ha determinati requisiti che comunque possono decadere (compreso il 3+2). L'unico contratto effettivamente fattibile è il 4+4.
     
  20. giovanni1943

    giovanni1943 Membro Junior

    Privato Cittadino
    29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza). Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:

    a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

    b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

    c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

    d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

    Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore può altres“ negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per le attività alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo precedente.

    Art.30. (Procedura per il rilascio )Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall'art. 447-bis del codice di procedura civile ). [La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore] Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l'immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29. L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.

    Art.31. (Sanzioni). Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell'immobile per uno dei motivi previsti dall'art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all'art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
     

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