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  1. Amross

    Amross Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sono una studentessa in procinto di trasferirmi a Bologna per frequentare l'università. Mi trasferirò li con il mio ragazzo e stiamo cercando un appartamento da affittare per la durata di uno, massimo due anni. Il contratto sarà firmato dal mio ragazzo che è l'unico tra noi due a percepire un reddito e che pero non ha nessuna esigenza di vivere a Bologna per ragioni di studio o mobilità lavorativa (é marittimo). Io sono ancora a carico del mio nucleo familiare.

    Vorrei sapere se è possibile stipulare un contratto transitorio a canone concordato motivandolo con le mie esigenze di studio. Quali altre alternative ci sono per contratti di locazioni per brevi periodi?

    Grazie mille
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sì, ma in questo caso il contratto andrebbe intestato a te.
     
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  3. Leprotto

    Leprotto Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao Amross, provo a rispondere.
    Bologna rientra tra le città ad alta densità abitativa e che quindi possono stipulare contratti a "canone concordato" cioè applicando precisi parametri di legge (che è la L. 431/1998). Il canone non è libero, ma convenzionale. La contrattazione locale (in questo caso Bologna) individua l'importo minimo e massimo cui il canone deve poter fare riferimento, in base, non solo alle caratteristiche della zona in cui l'immobile è ubicato, ma anche in base ad elementi specifici riguardanti l'immobile, come lo stato di manutenzione, la vetustà, la categoria catastale, la qualità e quantità dell'arredamento, nel caso sia arredato. Sulla base imponibile, che saprà farti la tua agenzia, verrà applicato un incremento del 10% per contratti a studenti universitari e del 15% per contratti di natura transitoria. Già da qui si capisce che potrebbe essere più conveniente un contratto "studenti universitari". Non solo, il "transitorio" và da 1 mese a massimo 18. E non è rinnovabile.
    Mentre il "contratto a studenti fuori sede" và da 6 mesi a 3 anni ed è automaticamente rinnovabile per la stessa durata della prima scadenza. Se l'esigenza è di starci "uno, massimo due anni" portesti stipulare il contratto per 1 anno con rinnovo automatico. Pre-requisito è che il conduttore sia iscritto ad una università nella città (in questo caso Bologna) dove si trova l'immobile, ma avere la residenza in altro Comune. E mi sembra che fin qui ci siamo, perchè hai detto di avere la residenza con i genitori.
    Anche per le garanzie non ci sono problemi e non è necessario intestare il contratto al tuo ragazzo, unico dei due che percepisce un reddito, perchè possono garantire i tuoi genitori.
    Altro vantaggio, l'aumento ISTAT, nel caso il proprietario non opti per il regime della "cedolare secca", nel qual caso non c'è aumento ISTAT, è al massimo del 75%.
    Inoltre te, come conduttore, puoi portare in detrazione il 19% del canone annuo nel caso tu avessi in futuro dei piccoli redditi percepiti, ad esempio, perchè per pagarti gli studi potresti svolgere qualche lavoretto retribuito. In questo caso l'importo di spesa su cui calcolare la detrazione non può essere superiore a € 2.633. Quindi la detrazione massima sarà di € 500,27.
    Spero di essere stato chiaro. Ti auguro "In bocca al lupo"!
     
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  4. Amross

    Amross Membro Junior

    Privato Cittadino
    Scusate il ritardo e grazie mille per le vostre risposte.
    Leprotto sei stato molto chiaro, indubbiamente un contratto a canone concordardato per studenti universitari sarebbe il piu vantaggioso.
    Ma volendo optare per l'altra tipologia di contratto a canone concordato, si deve motivare l'esigenze appunto transitoria?

    Un ultima domanda, quali sono i tempi "tecnici" di stipula di un contratto di locazione? Cioè dopo aver visitato e scelto un appartamento quanto tempo ci vuole indicativamente, per arrivare alla firma, ma soprattutto, per poterci entrare?

    Grazie mille
     
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  5. Leprotto

    Leprotto Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Si, se il contratto è "transitorio". In questo caso l'esigenza di transitorietà o è del proprietario (ad es. affitto per 12 mesi, e poi riprendo l'appartamento che servirà a mia figlia che si sposerà l'anno prossimo), oppure è dell'inquilino (mi serve solo per 6 mesi per seguire un corso specialistico).
    Il "transitorio" và da 1 mese a massimo 18. E non è rinnovabile. Inizia e finisce.
    Oppure c'è il contratto 3+2. Si può fare anche il 4+2, 5+2, ecc.
    Avresti anche dei vantaggi fiscali. Se hai tra i 20 e i 30 anni e prendi la residenza nell'immobile locato, hai una detrazione fiscale di € 991,60 se il tuo reddito è inferiore ai € 15.493,71, ed una detrazione di € 495,80 se il reddito è superiore a € 15.491,71 ma inferiore a € 30.987,41.

    Allora, io conosco la procedura delle Agenzie SOLO AFFITTI, di cui faccio parte, non sò se anche gli altri colleghi fanno lo stesso.
    Noi, una volta trovato l'immobile giusto, facciamo fare una "proposta di locazione", mediante la quale ti impegni a prendere l'immobile che hai visto con il versamento di una "caparra confirmatoria". Se nel frattempo ci ripensi, perdi la caparra, che da "confirmatoria" diventa "penitenziale". Se la proposta viene accettata dal proprietario la caparra confirmatoria deventa il primo mese anticipato. Se la proposta non viene accettata la caparra viene restituita. Se accettata, si dà conoscenza al conduttore. A questo punto è il proprietario, che, se ci ripensa, deve restituirti il doppio. Al termine di questa procedura, si fissa la data per la stipula del contratto definitivo. La proposta contiene già tutti gli elementi essenziali del contratto.
    In genere questa procedura si svolge in 15 giorni, tempo necessario al proprietario per imbiancare i locali, eseguire piccoli lavoretti e riparazioni, togliere gli oggetti personali, fare pulizie, ecc. Se l'appartamento è già lindo ("pronto all'uso" si dice noi), tutta la procedura si svolge in 2 giorni.
     
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  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    credo sia un po difficile fornire una motivazione di transitorietà come questa....


    non mi è molto chiaro....
     
  7. Leprotto

    Leprotto Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Si, la motivazione di transitorietà citata nell'esempio è valida ed accettata dalla giurisprudenza. Tra l'altro è uno dei sette motivi tassativi per cui si possa dare la disdetta all'inquilino al termine del primo periodo locativo. Cioè dei 3 anni nel 3+2 e dei 4 anni nel 4+4 (destinare il locale ad un parente entro il 2° grado).

    La caparra è "confirmatoria" (art. 1385 c.c.), cioè conferma l'impegno ad assumere l'obbligazione. E' una somma di denaro, o una quantità di cose fungibili che, al monento della costituzione del rapporto obbligatorio, una parte dà all'altra, quale "conferma" dell'adempimento, di cui rappresenta un'anticipata e parziale esecuzione. Ma rappresenta al tempo stesso lo "ius penitendi" cioè il tuo diritto di pentirtene. Quindi se decido autonomamente ed in assoluta libertà di recedere unilateralmente dal rapporto obbligatorio, la caparra "confirmatoria" diventa "penitenziale" (art. 1386 c.c.). Quindi la somma che una parte dà all'altra non rappresenta più una cautela contro l'inadempimento, ma è il corrispettivo per l'attribuzione della facoltà di recesso dalla obbligazione contrattuale (cioè di liberarsi dall'obbligazione assunta). E' quello che i giuristi chiamano "costo del recesso".
    Entrambe le fattispecie di "caparra" sono quindi simili, ma distinte.
    Ben diversa è la "clausola penale", ossia una somma di denaro, o altre cose fungibili, stabilita fin dall'inizio dalle parti contraenti e che dovrà essere consegnata dalla parte inadempiente all'altra parte, a titolo di penale o di risarcimento. In questo caso si quantifica l'ammontare dell'inadempimento ed è, appunto, risarcitoria.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Premesso che non sono specializzato in locazioni come probabilmente sei tu, la motivazione di transitorietà mi pare diversa dalla possibilità di 'liberarsi' di un inquilino alla fine dei primi 4 anni. I sette motivi di cui parli sono ben specificati dalla legge, la motivazione della transitorietà non mi pare così altrettanto ben definita dalla giurisprudenza. se esiste un art di legge mi fugherai un dubbio ;)

    Che una caparra confirmatoria si trasformi in penitenziale è la prima volta che mi capita di sentirlo. Anche qui se c'è un art di legge che definisca qst cosa sarò ben lieto di cambiare idea. La caparra confirmatoria non è esattamente quello che dici perchè implica anche conseguenze come risarcimento danni ed esecuzione in forma specifica che la penitenziale non implica. La caparra penitenziale inoltre, deve essere specificatamente approvata dalle parti.

    credo sia corrispettivo del recesso ;)
     
  9. Leprotto

    Leprotto Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao Alberto. Probabilmente stiamo dicendo la stessa cosa. I sette motivi previsti dal comma 1 dell'art. 3, che consentono il recesso del locatore al termine del primo periodo locativo, sono ben precisi. E su questo siamo tutti d'accordo.
    Il Decreto Ministeriale del 05 marzo 1999 in attuazione dell'art. 5 della L. 431/98 dice all'art. 1 comma 2: " Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini."
    Quindi la legge rimanda agli accordi territoriali, i quali hanno fatto riferimento per i motivi di transitorietà ad alcuni casi previsti dal comma 1 dell'art. 3.
    Ad esempio cito gli accordi territoriali di Casalecchio di Reno (BO):
    "Esigenze di transitorietà del locatore

    Quando il locatore debba disporre dell'immobile per i seguenti motivi:
    1. destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto , raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l'abitazione della famiglia d'origine;
    2. destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, o dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che, in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, debbano rilasciare l'alloggio di servizio;
    3. destinarlo all'esercizio dell'attività propria, del coniuge, del figlio o dei parenti entro il secondo grado a
    seguito del conseguimento di titolo abilitativi al lavoro e/o professione;
    4. destinarlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il 2° grado, per ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
    5. eseguire interventi nell'unità immobiliare, per i quali ha fatto richiesta di concessione o autorizzazione
    edilizia, che siano incompatibili con l'occupazione dell'appartamento.
    6. Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata."
    Pertanto il "transitorio" è un contratto che nasce da un'esigenza di transitorietà di una delle due parti. Se l'esigenza è del locatore, questa deve essere futura, certa e già prefissata.
    Ho fatto l'esempio che l'appartamento servirà a mia figlia che deve sposarsi, ma potrei decidere di vendere la casa tra un anno, oppure ristrutturarla completamente.
    La motivazione serve per giustificare un rientro in possesso del bene prima della fine del primo periodo locativo del 3+2 o del 4+4.
    Prova ne è che se l'esigenza è del locatore, "E' fatto obbligo al locatore di confermare l'esigenza transitoria con lettera raccomandata A/R da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno tre mesi, ridotti a quindici giorni per contratti di durata fino a tre mesi".
    Pertanto egli deve comunque inviare una raccomandata A/R al conduttore per confermare l'esigenza di transitorietà, altrimenti il contratto si trasforma direttamente in un 4+4. E' prevista questa procedura perchè nel frattempo le cose potrebbero essere cambiate. Nell'esempio di prima, mia figlia potrebbe aver leticato col fidanzato ed il matrimonio non si celebrerà più.
    E i motivi sono in gran parte, ma non completamente, gli stessi previsti dal comma 1 dell'art. 3 della L.431/98.
     
  10. Amross

    Amross Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie mille Leprotto per la pronta risposta!
     
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  11. Leprotto

    Leprotto Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Anche in questo caso stiamo dicendo la stessa cosa. I giuristi lo chiamano "il costo del recesso". La legge (art. 1386 c.c. comma 1) "corrispettivo del recesso".
     
  12. Leprotto

    Leprotto Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao Umberto. Hai ragione. In parte. Io cerco di essere più pratico possibile per cercare di non annoiare chi ci legge. Diciamo che la caparra, di qualsiasi tipo, si ammette per i soli contratti a prestazioni corrispettive, e pertanto deve essere sempre specificatamente approvata dalle parti.
    Corrisponde al vero che la caparra confirmatoria, consente, a seguito di inadempienza dell'altra parte, di recedere dal contratto. Oppure di chiedere, comunque, l'esecuzione del contratto in forma specifica oppure la risoluzione dell'obbligazione con effetto definitivo, oltre al risarcimento del danno secondo le regole generali.
    Hai ragione quando dici che la "confirmatoria" NON si trasforma in "penitenziale", ma devi riconoscere che spesso sono la stessa cosa.
    Consentimi due citazioni - Alberto Trabucchi - Istituzioni di diritto civile - Capo VII - 266 "La caparra propria (caparra confirmatoria, arrha poenalis), spesso, per espressa volontà delle parti, o per uso interpretativo, gli si deve riconoscere il significato di penitenziale (arrha poenitentialis)." E ancora "Frequentemente, nella coscienza di chi conclude un affare, la caparra ha tale natura, e quindi spesso il carattere penitenziale le si può attribuire in sede di interpretazione di volontà (1340 e 1368 c.c.)".
    E qui mi fermo. Perchè io mi stò divertendo, ma non credo che gli altri ci seguano...:)
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sul sempre non sono d'accordo. Nelle proposte d'acquisto così come nei contratti di locazione l'articolo relativo al versamento della caparra non viene espressamente approvato. Solo la caparra penitenziale deve essere espressamente approvata.
    L'approvazione di tutte le clausole a prescindere è nulla.

    Messa così è condivisibile, ma è una 'trasformazione' pratica e non giuridica ;)
     
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