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  1. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a Tutti sono Alessandro e sono un nuovo iscritto.
    La mia situazione..vivo a Roma ho 26 anni, una compagna di 19 anni ed una figlia di quasi 3 mesi.
    Siamo una famiglia monoreddito( i classici 1.000 al mese).
    Per ora io risulto residente con mia madre mentre la mia compagna e mia figlia stanno a casa con mia suocera(anche se pure io mi appoggio li).

    Ho un discreto capitale grazie a mammina...ma intendo attendere perche' sono un convinto ribassista percui credo che dal 2011 si possa entrare sul mercato ma nel frattempo cerco un appartamento in affitto.

    Ho fatto un po di giri fra privati ed agenzie ed ho capito molte cose.
    I proprietari prediligono il transitorio....una forma di contratto che a mio parere da il coltello dalla parte del manico al conduttore.

    Tramite un agenzia sto trattando un 18 mesi con a patto la possibilita' di inserire la residenza. L' AI mi ha detto che avrebbe parlato con la persona.
    Come posso essere certo che una volta fatto il contratto...io riesca a mettere la residenza. Mi faccio mettere una postilla scritta sul contratto stesso?

    Male che va.....so che posso trasformarlo automaticamente in un 4+4 a canone concordato...percui le armi per farmi rispettare le ho.

    La residenza mi serve perche' cosi riesco a fare un unico nucleo familiare io, compagna e figlia....mettermele a carico con aumento di stipendio e poterla iscrivere al nido.

    Grazie a tutti.

    ps. un agenzia che propone il contratto 1+1(contratto inesistente) e che ti dice a voce che sicuramente sara' rinnovato per un altro anno mi da di poco serio.

    Ps se qualcuno di voi di Roma 4 circoscrizione avesse case in affitto massimo 800-850 con un 4+4 con facolta di disdetta su semplice richiesta mi faccia sapere.

    ciao
     
  2. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci

    Ciao Alessandro, mi sa che le idee te le hanno confuse anzichè chiarite...

    Tu il contratto transitorio non lo puoi proprio fare, l'Agenzia delle Entrate non te lo registrerebbe essendo tu residente nella stessa città dell'appartamento che prenderesti.

    Il transitorio non è più come prima, e non ci sono più i "coltelli" e i "manici".
    Il transitorio si fa a persone che possono dimostrare la necessità di transitorietà (studio, lavoro ecc) e non possono in nessun caso metterci la residenza, pena risoluzione del contratto e conseguente rilascio dell'immobile.

    Gli unici contratti che puoi stipulare nella tua situazione senza correre rischi per te e la tua giovane famiglia sono i 4+4 e i 3+2.
    Altra cosa: La "disdetta immediata non esiste". Puoi cercare di portarla a 3 mesi di preavviso che è già un buon termine.

    Riguardo la tua ipotesi di ribassismo, ci farei una bella riflessione sopra. I segnali al momento promettono una stabilità per un po' di anni per poi riprendere a salire. E considerando che locazione, contratti, traslochi sono dei bei soldini, alla faccia dello sconto. Dovrebbe crollare il mercato per farti risparmiare di più di quanto non spenderai per questi "movimenti". E nel mondo i mercati immobiliari hanno già cominciato a risvegliarsi... Occhio a non fare l'errore di beccare i primi aumentini... altro che ribassi ;)

    g
     
  3. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    premesso che cerco un appartamento arredato..percui trasloco solo di biancheria ed utensili...percui traslochi non se ne parla proprio.
    In merito al transitorio...io non ne ho necessita'...io leggevo che si faceva per necessita o del locatore o del conduttore. O sbaglio? La necessita' e' del proprietario non la mia. Su una decina di appartamenti nessuno che dava il 4+4 tutti con questi contratti del cavolo.
    Sul canone sono certo di quello che dico in quanto mi sono studiato piu' volte la legge 431(se non erro) e mi sono informato tramite SUNIA E SICET(sindacati).....l'unica cosa che mi lascia perplessa e' la residenza in quanto ognuno mi da una sua risposta.

    IPOTESI DI RIBASSISMO? Diciamo che in Italia non si vuol dire in quanto ci sono troppi interessi di mezzo....ma secondo me i primi a calare saranno i costruttori, ai quali si aggiungeranno le case all'asta ed a seguire vedo un tonfo dell'usato.

    NEL 85 per un 60mq con uno stipendio medio ci volevano 6,5 anni di interi stipendi per comprare una casa.
    Ora sono quasi triplicati....se non quadruplicati.

    Il problema dell'economia sono proprio le case.
    Compri casa....mutuo tombale a 30 anni per il 70-80 per cento dello stipendio mensile.....E' L ECONOMIA GALOPPA :disappunto:
    C'E' UNA CRISI CHE NON SI E' MAI VISTA....ma in Italia l'informazione e' al TOP.
     
  4. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci

    Arredato o meno non c'entra con la tipologia di contratto. Il transitorio si fa per esigenza del conduttore non del locatore. Quest'ultimo può "desiderarlo" ma non può imporlo, o meglio, lo può imporre a un soggetto adeguato a supportare un transitorio come uno studente o un trasfertista. Il concetto chiave è proprio quello che non ci puoi mettere la residenza pena immediata rescissione del contratto con i danni conseguenti.

    In due parole se hai bisogno di mettere la residenza nella casa che affitterai, puoi fare solo i 4+4 o i 3+2 a canone concordato.

    Sul mercato trovi centinaia di discussioni qui sul forum, e non ti voglio convincere di nulla. Ti lascio volentieri al libero arbitrio ;)

    g
     
  5. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Se tu venisssi da me e mi proponessi quello che stai chiedendo

    1) appartamento arredato, con contratto lungo, e disdetta a voce immediata, con nucleo familiare monoreddito (1000 euro di reddito a fronte di 850 euro d'affitto) 3 persone, con residenza.... e se non paghi più l'affitto a chi lo dico a quelii del Sunia ?
    E' proprio grazie a questa gente che si pagano affitti alti e non si trovano contratti adeguati alle esigenze.

    Fattela trovare da loro la casa. In attesa dei ribassi
     
  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto totalmente Giorgino, e ti invito anch'io a considerare l'opportunità di sfruttare quello che è, con ogni probabilità, il "minimo" del mercato. Tutti sono abbastanza concordi nel giudicare che si sia arrivati al fondo del barile, e che dalla seconda metà del 2010 comincerà la (lenta) risalita dei prezzi! :fico:
    Tieni conto anche del fatto che, tralasciando spese di registrazione, soldi bloccati per la cauzione, trasferimento utenze e spese varie, un anno in affitto ti costerà, se va bene, sui 10.000 euro, cifra che difficilmente recupereresti con un ribasso (ripeto, al massimo il mercato non salirà, ma scendere ancora .... :occhi_al_cielo: ).
    E poi, vuoi mettere la soddisfazione di abitare la TUA casa un anno prima! :risata: :^^: :stretta_di_mano:

    ;)
     
    A astro piace questo elemento.
  7. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    X ALESSANDRO FRISOLI

    Non ho parlato di disdetta a voce..ma intendevo disdetta a 6 mesi su richiesta...ossia non devono sussistere propriamente i gravi motivi.
    Guadagno 1000 al mese ma magari possiedo anche un patrimonio "di copertura".

    X MAURIZIO ZUCCHETTI

    Soddisfazione di vivere a casa mia? :risata: :risata: :risata:
    Ma definisci casa mia una casa dove devo pagare un mutuo tombale fino alla pensione se non tralasciarlo ai miei figli. Io in casa ho l'usufrutto..il proprietario e' la banca.
    In un anno Porta di Roma prezzi a partire per monolocali da 220.000 a 175.000 e la discesa continua. Si parla di 40 mq commerciali........FOLLIA :shock: Sai quest'anno con ll'affitto avrei risparmiato piu di 35.000 euro al netto di interessi di mutuo.
    Chiedo di sapere le motivazioni macroeconomiche che ti fanno credere in un rialzo :^^:
     
  8. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    legge 431-98

    CONTRATTO TRANSITORIO

    Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i con tratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito

    Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti



    Durata : non può essere inferiore inferiore ad 1 mese e al massimo può raggiungere i 18 mesi.

    Esigenze transitorie : la Legge prende in considerazione sia le esigenze dell'inquilino che ha bisogno di un alloggio solo per pochi mesi, sia quelle del proprietario che può avere necessità dell'appartamento a breve. Il verificarsi dell'esigenza transitoria invocata nel contratto deve essere confermato tramite Raccomandata AR da inviarsi prima della scadenza, comunque prima del termine stabilito nello stesso contratto. L'esigenza transitoria dell'inquilino deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

    Mancata conferma delle esigenze transitorie : qualora i motivi della transitorietà non siano verificati, la durata del contratto potrà essere ricondotta a 4 + 4 anni e il canone resterà quello stabilito. Se, dopo aver riottenuto la casa, il locatore non la adibirà agli scopi dichiarati per la transitorietà, può scattare un risarcimento all'inquilino pari a 36 mensilità.

    Disdetta :alla scadenza del contratto l'inquilino dovrà lasciare l'abitazione senza necessità di disdetta da parte del locatore. Non è previsto il rinnovo automatico del contratto.

    Recesso del conduttore : l'affittuario potrà lasciare l'immobile in qualsiasi momento per gravi motivi documentati ma deve comunque fornire un preavviso di almeno 3 mesi.

    Sublocazione : è vietata salvo casi eccezionali

    Canone : il costo della locazione è contrattato tra le parti sulla base dei valori massimi e minimi calmierati della zona secondo gli Accordi territoriali. Sul contratto si riporta l'importo annuo che, diviso per 12, fornisce il canone mensile.

    Consegna e Riconsegna : il conduttore, cioè l'inquilino, visiona l'immobile e dichiara nel contratto di averlo riscontrato in perfette condizioni d'uso (se così non è non deve firmare il contratto o deve verbalizzare quanto di non perfetto riscontrato) e si impegna a riconsegnarlo in identiche condizioni. Analoga verifica va fatta a finita locazione alla riconsegna delle chiavi.

    Deposito cauzionale : da 2 a 3 mensilità sono versate dall'inquilino al proprietario a garanzia di eventuali danni. La cauzione dovrà essere restituita, salvo conguagli, al termine della locazione dopo aver verificato lo stato dell'immobile.

    Oneri accessori : all'inquilino competono le spese condominiali ordinarie e al proprietario quelle straordinarie come da Codice Civile. All'inquilino compete la piccola manutenzione dell'abitazione.
     
  9. Re: Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci

    l'art. 2 comma 3 l. 431/1998 seguito dagli accordi territoriali dispone che:
    i contratti transitori dovranno avere una durata da 1 mese a 18 mesi . Dovranno prevedere una specifica clausola che indichi l'esigenza "transitoria" del locatore o dell'inquilino. Proprietario e conduttore dovranno confermare il verificarsi di questa "esigenza" con lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo preciso onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà.
    Gli affitti "transitori" nelle undici aree metropolitane, nei comuni con esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, non potranno superare i valori minimi e massimi che verranno stabiliti per i contratti "concordati" e dovranno essere espressi in lire/metro quadrato utile.
    Per cui anche il Locatore può richiedere (motivandola) la transitorietà.
    Per quanto riguarda la residenza del Conduttore nell'immobile locato ai fini transitori, non essendo espressamente vietata, è implicitamente consentita. o sbaglio? allora mi dite dove è menzionato questo veto?
    :innamorato: :innamorato: :innamorato:
     
  10. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci

    Quindi Isa questi due esempi sono plausibili:

    1. Il locatore ha una casa disponibile per esempio per un anno perchè dopo l'abiterà il figlio. Può quindi locarla transitoriamente per un anno e qualsiasi conduttore che accetti questa condizione.

    2. Il conduttore è uno studente che abita coi genitori in città, ma un po' lontano dalla facoltà. Decide quindi di prendere in locazione una casa per esempio per gli 8 mesi del corso di laurea e - trovandola - ci mette anche la residenza pur abitando nella stessa città.

    In entrambi i casi al decadere di una delle due esigenze, il contratto si "annulla"?
    In entrambi i casi è ininfluente che locatore e conduttore siano residenti nello stesso comune?
    In entrambi i casi la "causa di transitorietà" è a discrezione degli stessi soggetti o deve rientrare in una casistica particolare?

    g
     
  11. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    IL CONTRATTO NON SI ANNULLA MA SI TRAMUTA IN CONTRATTO DI LEGGE 4+4 A RISCHIO DI AVERE UN CANONE CONCORDATO SINDACALE PER TUTTI I PRIMI 4 ANNI. :ok:

    IL TRANSITORIO PER STUDENTI HA UNA CASISTICA DIVERSA
     
  12. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il concetto è chiaro, siamo nella situazione die contratti uso feresteria di anni fa, quandli gli inquilini si sono accorti che erano contratti capestro per i locatori alcune persone si adeguavano e poi davano la "legnata" al conduttore trasformmandolo in giudizio in equocanone, riuscendo molte volte ad avere in restutituzione le somme in eccedenza versate rispetto all'equocanone.

    Ora gli affitti son ben regolamentati a mio parere ma se ci sono locatori che tentano sempre di fare i "furbi" come in questo caso e agenti immobiliari accondiscendenti, non posso dire di essere fiero dell'atteggiamento di Sandrom83 ma lo capisco.

    Chiaro che bisogna anche analizzare nel suo complesso il discorso, siamo sempre davanti a locatori che vorrevvero effettivamente guadagnare qualcosa e non perdere tutto in tasse ecc e a conduttori che vorrebbero pagare il giusto e non andare contro legge o essere raggirati nei loro diritti di conduttori.
     
  13. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ROBY...STANDING OVATION. :applauso:


    La legge parla chiaro...e vogliono fare i furbi....e si sa che l'ignoranza non ha scuse.

    La cosa che non sopporto e' la non conoscenza da parte degli agenti immobiliari. Capisco un privato..ma un professionista del settore non puo' dire delle corbellerie. Mi sono rivolto ad una AI....che dire..per strappare la provvigione si sono inventati di tutto.....alla fine li ho minacciati di adire per vie legali e mi hanno restituito l'assegno.
    Non capisco perche' devo studiare tutta la normativa per non incombere in errori di valutazione (colposa o dolosa) dell'AGENTE IMMOBILIARE.

    Io lavoro in una Assicurazione....e se do un servizio errato rischio sanzioni dall'ISVAP. E voi?
     
  14. Re: Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci

    Ciao Giorgio,
    1) si se viene sufficientemente motivato nel contratto transitorio e confermato nei tempi previsti.
    2) Pur non essendo stato previsto negli accordi territoriali, molte sentenze hanno rigettato la transitorietà del Conduttore se la residenza viene trasferita nell'alloggio locato, come dimora stabile, altri invece hanno confermato la residenza se si dimostra l'eccezionalità temporanea
    la natura transitoria delle esigenze del conduttore deve essere desunta non dal termine ma dalla natura dell'esigenza abitativa, che deve assumere carattere eccezionale e temporaneo.

    In entrambi i casi al decadere di una delle due esigenze, il contratto si "annulla"? Si
    In entrambi i casi è ininfluente che locatore e conduttore siano residenti nello stesso comune? e' ininfluente per il locatore, per il conduttore vedi sopra.
    In entrambi i casi la "causa di transitorietà" è a discrezione degli stessi soggetti o deve rientrare in una casistica particolare? la casistica e l'effettiva dimostrazione da parte del Conduttore di carattere eccezionale e temporaneo.

    Quando nel precedente post ho scritto che gli accordi territoriali non menzionano ne negano il trasferimento della residenza, volevo solo sire che il tutto è lasciato all'interpretazione del giudice che ne valuta l'effettiva esigenza di carattere eccezionale; :innamorato: :innamorato:
     
  15. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci

    Grazie Isa sempre estremamente preziosa :innamorato:

    Quindi tornando alla questione di Alessandro mettendo la residenza in presenza di contatto transitorio, "rischia" di vedersi annullare il contratto e non di vederselo trasformare in 4+4, giusto?
    Inoltre deve trovare una causa di transitorietà che "stia in piedi". Corretto?

    g
     
  16. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    NO GIORGINO IN QUANTO LA TRANSITORIETA' E' DEL CONDUTTORE O DEL LOCATORE.

    Io voglio un 4+4 in quanto avrei diritto a bonus affitti e fiscalmente avrei molti vantaggi....solo che molti vogliono questo transitorio.
    Sono loro che devono dimostrare la transitorieta'.
     
  17. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    La transitorietà è un elemento soggettivo del conduttore non certo del locatore.

    E' il conduttore che dichiara di aver bisogno l'immobile in locazione transitoriamente per le fattispecie previste dalla legge.

    Se un aspirante conduttore vuole un 4+4 deve richiederlo espressamente alL'Agenti Immobiliari o al proprietario e se viene proposto un transitorio camufatto deve ' per onestà intellettuale, non aderire a tale richiesta.

    La transitoretà poi dev'essere vera, ed è qui la bravura dell'Agenti Immobiliari nel reperire un vero conduttore transitorio al proprietarioi, intervistando l'aspirante conduttore e cercando di capire se questo è in buona fede o cerca solo di mettere le tende in un immobile non suo, richiedendo tutele di legge inconcepibili in ua libera economia di mercato.

    Se invece si vogliono tutele circa il diritto all'abitazione, non è certo compito dell'agente immobiliare fornirle nè tantomeno del proprietario dell'immobile, ma sono le istituzioni che devono darle (vedi case popolari, ed immobili di proprietà del Comune dati in locazione ove esiste una graduatoria).
     
  18. Sandrom83

    Sandrom83 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    si ma la legge 431 dice che la transitorieta' deve essere del locatore O del conduttore.

    Se un AI mette gli annunci con affitto transitorio...vuol dire che il bisogno di transitorieta' sta nel locatore.

    Di certo io non firmero' mai un transitorio dove la spiegazione della causa di transitorieta' ricada su di me.
     
  19. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    No il locatore vuole un contratto transitorio, poi per avere un transitorio è il conduttore che deve averne i requisiti.

    Non vi capita di dover affittare un negozio dove il locatore vuole come conduttore una banca? E' la banca che dev'essere una banca non certo il locatore che dev'esserlo.

    poi se la trova bene, altrimenti il locatore si adeguerà al mercato
     
  20. No Alessandro, per un uso diverso dall'abitazione NON è applicabile il contratto di natura transitoria, ad eccezione di contratti stagionali ( vedi nelle località turistiche)
    la transitorietà può essere richiesta anche dal Locatore; es: il Locatore richiede la transitorietà motivandola con il fatto che il figlio attualmente all'estero per motivi di lavoro, rientra in italia tra 12 mesi e necessita dell'appartamento .Ovviamente questa motivazione dovrà essere confermata per tempo prima della scadenza contrattuale,ed attuata in seguito, pena la decadenza della condizione di transitorietà e la conversione dello stesso in un 4+4.
    P.s. Giorgino, giusto per chiarezza ( ma è colpa mia, dovevo correre per un atto) NON si annulla il contratto decade la clausola di transitorietà e si riconduce al 4+4: Scusa per l'eventuale malinteso
    :disappunto: :disappunto:
     

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