Si può fare un contratto di locazione transitorio mettendoci la residenza?

[Isabella Tafuro]

si ma la legge 431 dice che la transitorieta' deve essere del locatore O del conduttore.

Se un AI mette gli annunci con affitto transitorio...vuol dire che il bisogno di transitorieta' sta nel locatore.

Di certo io non firmero' mai un transitorio dove la spiegazione della causa di transitorieta' ricada su di me.

Ciao Sandro, giusto per sintetizzare, la condizione transitoria, può essere data anche dal Locatore, se questa non c'è e tu NON hai a tuo riscontro una condizione transitoria validamente motivata ( Vedi consegna di una casa gia acquistata etc, ma non è il tuo caso) non sottoscrivere alcun contratto di natura transitoria, tieni però presente che, qualunque sia la motivata giustificazione di una transitorietà, la dovresti confermare prima della scadenza, in tale assenza il contratto si riconduce al 4+4; Giusta la tua convinzione di non sottoscrivere un contratto transitorio, ( per'altro non vedo la convenienza del locatore a tale soluzione, soprattutto se il comune ricade nelle aree ad alta densità inserite nel Decreto Ministeriale), con il rischio di vedersi convertire il contratto nella durata quadriennale e con canone agevolato.
Ciao

 

[Sandrom83]

grande ISABELLA.
finalmente una risposta che volevo sentire.

guarda abito a ROMA citta' percui la casistica e' quella con cui tu hai concluso.

La legge me la sono guardata bene ma non riesco ad avere lumi su questo fatto della residenza.

All'agente immobilare ho detto che accetto un contratto del genere solo se posso mettere residenza li in quanto devo costituire il mio nucleo familiare ed iscrivere la mia piccola SIRIA al nido per il prossimo anno. Io vorrei comprare nel giro di 18-24 mesi percui non ho esigenze grosse ed avevo proposto anche un 4+4 con disdetta da me consegnata anticipamente al proprietario e gia' firmata. Ma ha avuto brutte esperienze e non si fida dei conduttori.
Lui ha detto che sentiva la proprietaria e mi faceva sapere entro domani.
In caso di risposta affermativa....posso fare inserire nel contratto la dicitura dove si consente la Residenza nell'abitazione? Oppure posso farmi mettere su carta intestata dell'agenzia che come da accordi con la proprietaria io possa procedere ad inserire la residenza.
Facendo cosi' nel caso non fosse possibile avrei un cartaceo su cui appigliarmi e richiedere i danni.

 

[Isabella Tafuro]

Ciao Sandro, come ho già detto prima alcune sentenze hanno stabilito che la continuità e stabilità nella dimora, potrebbero fare decadere le norme previste per il transitorio. Da noi, ad esempio a volte succede che il Conduttore richieda la residenza e molto spesso il Locatore non ne viene a conoscenza. In linea di accordo con le maggiori sentenze, in caso di trasferimento di residenza, decadono i principi della transitorietà, nel tuo caso , l'AI mal consiglia il Locatore nel prevedere un contratto di natura transitoria motivandola con le esigenze del Conduttore, esigenze che possono venire meno ( vedi alcune sentenze) qualora si chieda la residenza. Sul metterlo per iscritto, a mio avviso, sarebbe una dicotomia, una cosa è metterlo in conto come eventualità possibile, un'altra è metterla per iscritto ( lo dico ovviamente a garanzia del Locatore)!!!!
Ma dimmi un pò..... un regolare contratto a canone libero no??????

 

[Sandrom83]

l'AI mal consiglia il Locatore nel prevedere un contratto di natura transitoria motivandola con le esigenze del Conduttore, esigenze che possono venire meno ( vedi alcune sentenze) qualora si chieda la residenza. quote]

ma lui motiva il transitorio con l'esigenza transitoria del locatore stesso e non con quella del conduttore....almeno credo

 

[Isabella Tafuro]

Cassazione: la nullità del contratto di locazione abitativa a uso transitorio e onere della prova:
La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 9220/2004) ha stabilito che "qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato con la previsione di un uso transitorio, il conduttore che assuma la nullita' ex art. 79 della L. n. 392 del 1978, di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da questo ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore, ne' la riserva mentale di costui di non accettare la clausola". Infine la Corte ha aggiunto che "al contrario, la nullita' ai sensi dell'art. 79 della L. n. 392 del 1978, delle clausole concernenti la misura del canone, contenute in un contratto di locazione che appaia stipulato per sopperire ad esigenze abitative di carattere transitorio, in tanto puo' essere ritenuta in quanto emerga l'accordo dei contraenti, accordo inteso a simulare tale apparenza negoziale e cioe' a dissimulare una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili: soltanto in questo caso, infatti, puo' ritenersi che la dichiarata "transitorieta'" della locazione costituisca il mezzo concordemente previsto dai contraenti per eludere le norme piu' favorevoli al conduttore dettate dalla stessa legge in via generale".


quindi cerca un canone libero

 

[paolo ferraris]

Tramite un agenzia sto trattando un 18 mesi con a patto la possibilita' di inserire la residenza. L' AI mi ha detto che avrebbe parlato con la persona.
Come posso essere certo che una volta fatto il contratto...io riesca a mettere la residenza. Mi faccio mettere una postilla scritta sul contratto stesso?

Male che va.....so che posso trasformarlo automaticamente in un 4+4 a canone concordato...percui le armi per farmi rispettare le ho.

La residenza mi serve perche' cosi riesco a fare un unico nucleo familiare io, compagna e figlia....mettermele a carico con aumento di stipendio e poterla iscrivere al nido.

Grazie a tutti.

ps. un agenzia che propone il contratto 1+1(contratto inesistente) e che ti dice a voce che sicuramente sara' rinnovato per un altro anno mi da di poco serio.


ciao

...Caro Alessandro intanto complimenti per la famigliola e per il "coraggio" (visti i tempi)...cmq mi sembra che le idee le hai piuttosto chiare...vero è che se qualcuno ti "obbliga" a sottoscrivere un contratto transitorio dovresti poi, come dici tu, con l'aiuto dei sindacati inquilini impugnarlo, traformarlo in un 4+4 a canone libero però!...non concordato...cioè allo stesso canone che hai sottoscritto...perchè in questo caso non è un contratto transitorio vero. Il transitorio dovrebbe sottostare al canone concordato (sicuramente per gli studenti universitari), se non ricordo male oltre che avere i 18 mesi di durata.

Per quanto riguarda "il ribasso" degli immobili...fossi in te non attenderei troppo...quello che tu aspetti potrebbe capitare solo nel caso di un "crollo" totale dell'immobiliare come in ARgentina o in Spagna...ma da noi penso che il peggio arrivi verso la fine di quest'anno al massimo...percui fatti un giro all'inizio del 2010 perchè, salvo le zone di maggior pregio eo gli immobili di prestigio già il resto ha subito dei ribassi e inoltre in questo momento se uno deve accedere ad un mutuo (parzialmente) i tassi più bassi di così non possono scendere...attento solo agli spred delle banche...saluti!

 

[Sandrom83]

grazie ISABELLA...ma non credo tu abbia capito oppure io abbia interpretato male la sentenza.


La sentenza intanto parla della vecchia legge delle locazioni e non e' relativa a quella ora in vigore 431-1998.
Poi si parla di transitorieta' per studio con motivazione di transitorieta' da parte della ragazza di Firenze che aveva preso l'appartamento come studio.

Il transitorio non lo faccio perche' io dico che fra 18 mesi compro casa...ma perche' il locatore ha un suo motivo a me ancora sconosciuto.
Percui io non devo dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da questo ultimo conosciuta al momento del contratto. E' lui che deve dimostrarne l'inesistenza mediante lettera pena cessazione conferma di transitorieta'.

 

[paolo ferraris]

Per quanto riguarda la residenza del Conduttore nell'immobile locato ai fini transitori, non essendo espressamente vietata, è implicitamente consentita. o sbaglio? allora mi dite dove è menzionato questo veto?...Isabella ha detto....

Infatti...questo non è scritto da nessuna parte...uno se vuole può sempre portarla e questo (se il contratto è stipulato con i dovuti "crismi") non dovrebbe pregiudicare nulla!....

 

[Alessandro Frisoli]

No Alessandro, per un uso diverso dall'abitazione NON è applicabile il contratto di natura transitoria, ad eccezione di contratti stagionali ( vedi nelle località turistiche)

Ma lo so che non si applica quella legge, era l'esempio per dire della qualità di CHI si vuol mettere dentro nel proprio immobile.

Nel pratico se il locatore per suoi motivi vuole contratti uso transitorio non ci metterò certo dentro la famigliola che lì vuol fare la sua abitazione, ma ci metterà chi in quela città dovrà per suoi motivi risiedere effettivamente per un certo periodo di tempo.

Pertanto è proprio la qualità di quel'inquilino che fa venir meno la necessità di portarvi la residenza.

www.agenziaentrate.it/ilwwcm/connect/Ns ... /appendice

Nell'indirizzo sopraindicato c'è la tabellina dei vari contratti di locazione dove c'è chiaramente scritto "Contratti di locazione transitori (per esigenze momentanee dell'inquilino)"

Visto che poi si ha a che fare con questi signori in sede di registrazione, il resto è filosofia

 

[Sandrom83]

QUESTA DICITURA L'HO PRESA DAL FORMATO STANDARD DEL CONTRATTO TRANSITORO



locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al conduttore nel termine di giorni <num. giorni> prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998.

In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito;