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  1. NMC architetto

    NMC architetto Membro Attivo

    Altro Professionista
    Un mio amico mi ha chiesto chiarimenti in merito ad un dilemma alquanto complicato.
    C'è un negozio con soffitti alti 5,00 metri di cui una parte è stata soppalcata a suo tempo senza autorizzazione e poi successivamente regolarmente accatastato con dicitura "variazione effettuata in assenza di autorizzazione". La zona soppalcata ha altezza di circa 2,50 metri e copre circa il 30% della superficie totale del negozio. Da regolamento edilizio risulta che l'altezza minima di un locale commerciale deve essere pari a 3,00 metri. Il mio amico vorrebbe regolarizzare la posizione del suo locale. Come fare? Una DIA in sanatoria e smontare il soppalco per poi rimontarlo alla quota giusta? Una DIA in sanatoria per ripristino della pre-esistenza lecita ovvero senza soppalco? Altre soluzioni?
    Ringrazio vivamente chiunque riesca a darmi uno spunto... per salvare un'amicizia!
     
  2. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Prova a guardare attentamente nel regolamento edilizio, in particolare nella sezione soppalchi del regolamento d'igiene.
    Sicuramente troverai le quote minime e le percentuali che si possono realizzare in base all'altezza minima di passaggio. Una volta individuato, puoi richiedere una sanatoria a sistemazione dell'opera in abuso.

    Ti faccio un esempio, nel RI della regione Lombardia, esiste una sezione deicata ai soppalchi e secondo le tue descrizioni, potrebbe andare bene la soluzione di una semplice sanatoria ...

    in ogni caso, una volta individuato l'art. del RE o RI, ti consiglio di parlarne con il tecnico comunale così da presentare una pratica definitiva.
     
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La sanatoria possibile in questo momento è quella amministrativa tale sanatoria prevede che l'abuso commesso sia conforme sia all'epoca di realizzazione e sia ad oggi a tutte le norme e regolamenti vigenti prima e ad oggi.

    Visto che le cose stanno così a mio parere non puoi sanare una cosa difforme al regolamento sanitario per i negozi essere autorizzato a procedere a dei lavori di demolizione e ricostruzione per poi renderla conforme.


    le solzioni che posso darti sono:

    Una è il condono che per ora non c'è.

    Un'altra è richiedere la sanatoria amministrativa per cambio destinazione d'uso di parte del negozio a deposito con soppalco.

    Dopo tutto questo occorre ripresentare docfa per cambio d'uso e diversa distribuzione interna.

    Ciao salves :ok:
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    @Salves, non sono convinto della non possibilità di poter procedere alla sanatoria, senza prevedere la demolizione. Se nel RI è previsto che le altezze e le superfici che sono state realizzate rientrano nel rispetto della norma, perchè si dovrebbe demolire ...
    La sanatoria è ovvio che prevede una sanzione amministrativa, ma da anche la possibilità di sanare un eventuale abuso purchè questo rientri nelle more del rispetto urbanistico edilizio ed igienico sanitario (rif. DPR 380/01 ed eventuali leggi regionali).
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    @ Architetto
    Il mio ragionamento nasce da una realta affrontata.

    Mi spiego

    Se io contestualmente voglio sanare ciò che l'amico di NMC architetto ha realizzato con lavori di demolizione e messa a norma giusto? perchè di questo si tratta poichè l'altezza minima per le attività commerciali non è osservata come da lui scritto.

    Ma se l'art. 37 comma 3 del D.P.R. 380/01 cita testuali parole "Ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, non superiore a 5164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio."

    Come puoi tu tecnico comunale accertare la conformità di quello realizzato se non osserva l'altezza minima delle attività commerciali e autorizzarmi a realizzare lavori per rendere il manufatto conforme?.

    Adesso a te valutare la situazione ed a dare altri eventuali soluzioni a NMC architetto. :stretta_di_mano:
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Semplice attraverso l'applicazione del RE comunale e il RI regionale o locale dove trattano (in apposite sezioni) le parti dell'immobile (in questo caso soppalchi) e, non per questo si debba prevedere la demolizione se rientra nella conformità urbanistico edilizio ed igienico sanitaria; come ho spiegato prima.
    Anche a me sono capitate situazioni sanabili, che non sono state oggetto di richiesta di demolizione ed altre dove è stata necessaria la messa in pristino e successiva realizzazione in conformità al TUE.
    Spero essere stato più chiaro adesso ...
     
  7. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    No non mi sono spiegato o forse non ti sei accorto che la parte sottostante al soppalco che risulta avere un'altezza libera pavimento soffitto soppalco pari a ml 2,50 e che tale superficie risulta essere il 30% del locale commerciale così come scritto da NMC architetto il che non conforme a quanto prevede il regolamento che scrive essere l'altezza minima dei locali commerciali pari a ml 3,00. Quindi come ti danno la conformità di una cosa non coforme.

    L'art.37 comma 4 D.P.R. 380/01 parla chiaro si può sanare solo se quello realizzato e conforme all'epoca e alla richiesta di sanatoria alle leggi regolamenti ecc.ecc. altrimenti occorre condono.

    Forse intendi dire di approntare una richiesta di dia per demolizione per messa in ripristino a questo punto andrà incontro a quanto previsto dall'art. 31 del D.P.R. 380/01 e successiva realizzazione in conformità a quanto previsto dal regolamento, quindi se è così hai trovato una ulteriore soluzione al caso ma con la differenza che così facendo andra incontro alle sanzioni.

    Comunque da queste nostre delucidazioni penso che sarà NMC architetto a decidere il da farsi per una migliore gestione del caso anche perchè solo lui è in possesso della conoscenza dei luoghi e di tutte le norme locali e quant'altro, la nostra può essere solo un'indicazione dettata da sole ipotesi su quello che si recepisce dalla sua spiegazione scritta.

    Inoltre no ti nascondo che leggo in te una certa diffidenza nei miei confronti forse dettata dai topic precedenti che per me sono stati solo costruttivi e senza rancore su di te, spero che sia solo un mio sospetto infondato ma secosì non fosse non posso fare altro.
    Ciao Salves :stretta_di_mano:
     
  8. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ho letto attentamente ciò che è stato posto come richiesta, ho risposto e ripetuto ciò che ritengo corretto nel rispetto di norme conosciute e applicate giornalmente nella mia professione; ho posto il dubbio sulla corretta applicazione e conoscenza delle norme locali della città di residenza del richiedente proprio perchè non conoscendole con precisione non posso permettermi di dare affermazioni non vere e tendenziose.
    Scusami ma le mie non sono supposizioni, ma conoscenze delle norme dettate dal costante aggiornamento necessario per la mia professione, per cui non do ipotesi, se non conosco la materia, altrimenti lo preannuncio anticipatamente.
    Che l'architetto o il professionista debba prendere le decisioni finali è scontato difatti il nostro non è altro che una prima indicazione sulla corretta applicazione di ciò che sono le conoscenze e l'applicazione delle norme in ogni materia e genere.
    In ogni caso, non ho mai remore con nessuno e non faccio polemiche in pubblico nei confronti di alcuno, ma se ho delle precisazioni da fare a qualcuno, lo faccio attraverso i MP; cosa che invito sempre chiunque ad adottare.
    Il nostro intervento non deve essere vago o deve mettere altri dubbi a chi pone le richieste, ma soltanto dare indicazioni che possono far in modo di indirizzare correttamente i richiedenti.
    Spero di essere stato abbastanza chiaro sull'intervento e non necessariamente si deve leggere come polemica un intervento che mette dubbio a ciò che è stato detto da altri, a meno che lo si faccia volutamente.
    Saluti
     
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il RE e RI che citi tu in ogni caso non può andare contro a norme statali anzi deve rispettarle.
    Quindi il sospetto che avevo su di te è confermato.
    Ti rispondo così. Come ad un'altro tuo collega. Non hai ne il diritto ne il dovere di dare sentenze e affermazioni su quello che indicano gli altri, ma solo dire la sua senza indicare @ xxxx.
     
  10. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciò che tu affermi o indichi possono essere supposisizioni, ma non puoi permetterti di parlare o darte indicazioni a terzi, se non sai con chi parli e che professione svolgono.
    A questo punto hai pienamente dato l'affermazione della tua presunzione e di tanta saccenza inutile, perchè una persona che ha una determinata cultura della materia non si permette di dare affermazioni tali.
    Ciò che io o altro mio collega dimostriamo, non credo che tu sia all'atezza di poterlo definire o dare giudizi, proprio perchè non conosci la nostra professione.
    Il fatto che si ponga il richiamo (@..), non è altro che un porre l'attenzione alla persone, pur non essendo un richiamo o dare sentenze nei confrointi di nessuno... ti invito ad acculturarti un pò sul modo di scrivere nel forum, perchè nessuno punta il dito a nessuno e non certo siamo noi a farlo ... Per coloro che agiscono in modo discriminatorio o offensivo nei confronti di altri, si cerca di moderare ed all'occasione dare monito del comportamento ...
    Ho già avuto modo di invitarti, come faccio con tutti per una questione di moderazione, di inviare dei MP, qualora avessi problemi da chiarire, ma considerato che hai scelto la strada del rendere pubblico quanto sia elevata la tua saccenza gratuita, non posso far altro che risponderti al tuo tono.
    Ti invito nuovamente a moderare i termini, perchè in questo forum, non si fa a gara su chi è più bravo, ma si partecipa per aiutare le persone che richiedono informazioni.
    Con questo chiudo la conversazione e ti lascio trarre le opportune valutazioni se conviene continuare a polemizzare o essere costruttivi, perchè non ho tempo da dedicare alle polemiche per tralasciare cose molto più importanti.
     
  11. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La migliore risposta a questo?
    Il silenzio.
     
  12. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    nmc architetto come vedi sono di roma e mi e' capitata la tua stessa identica situazione e sempre per un amico!!
    Allora...il regolamento edilizio prevede che quando un soppalco supera 1,5m di altezza diviene aumento di superficie utile e non si puo' fare a meno di un condono edilizio, per cui per adesso ti trovi in una situazione di abuso edilizio che ovviamene non e' sanabile con una dia!!

    L'accatastamento e' un condono catastale ma non edilizio per cui e' come se fosse un autodenuncia e se ti beccano te lo fanno smontare e in piu' c'e' la multa!!

    intanto spero che sull'accatastamento ti abbiano risparmiato di scrivere le altezze perche' te la puoi giocare meglio...ti spiego...

    te la puoi giocare facendo una dia o scia, chiedi al municipio di appartenenza cosa preferiscono ovviamente dicendo che devi fare un soppalco di 1,5m comunque in sanatoria perche' sull'accatastamento c'e' scritto della sua esistenza, fai l'ante operam senza soppalco e il post operam rappresentandolo facendo appunto un soppalco da 1,50 m come deposito, bada bene senza scale di accesso, deve essere il classico soppalco con gli sportelli o che si apre da sotto, e fai vedere sotto un ripostiglio o lasci negozio o metti un bagno, non so com'e' fatto per cui piu' di tanto non ti posso aiutare!!
    Una volta depositata al comune aspetti quello che c'e' da aspettare, lo fai accatastare nuovamente facendo riferimento in relazione tecnica del docfa alla nuova dia o scia protocollata!

    ma che succede nella realta'...o lasci comunque cosi' com'e', o gli fai alzare il soppalco di 50 cm,un po' meno abuso e piu' vicino a come dovrebbe essere, comunque la scala che ci sale la fai facilmente smontabile in ferro o in legno, te la puoi imbastire meglio se dovessero venire i vigili, perche' non e' che si portano il metro e verificano l'altezza ma vedono che non e' chiuso e li deve essere bravo il tuo amico a fare il vago!!

    Altra soluzione...se sono anni che il negozio e' cosi' e il tuo amico non ha intenzione di vendere... lasciare tutto cosi'... non stuzzichiamo vigili e comune nel venire a controllare finche' non e' proprio necessario!!

    Se non ti torna qualcosa o non tela senti comunque di proceder cosi' per mettere in ordine ti tocca smontare il tutto o aspettare un condono!!

    Io al mio amico gli ho fatto lasciare tutto cosi' anche perche' non aveva neanche le altezze per sistemare in maniera "furbetta" il tutto... il negozio e' solo 4 m! e ha messo una scala fatta da un fabbro che si smonta e il soppalco lo usa come esposizione/archivio!

    Dimenticavo il soppalco non puo' essere piu' di 1/3 della superficie!

    Spero di averti aiutato e non incasinato
     
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  13. NMC architetto

    NMC architetto Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ringrazio innanzitutto tutti coloro che hanno avuto la cortesia di rispondere ed in particolare la collega Enrica Agnelli che è stata molto esaustiva.
    A questo punto credo di aver compreso che le soluzioni sono:
    1. Aspettare il condono semmai ci sarà mai, fermo restando che la luce libera sotto il soppalco è inferiore ai 300 cm (circa 250 cm), in quanto 500 cm in tutto l'altezza del negozio, per cui secondo regolamento edilizio la parte sottostante non rispetterebbe comunque l'altezza minima (secondo R.E.) dei negozi.
    2. Smontare il soppalco e poi regolarizzare con nuovo docfa. Ma al momento di presentare la DIA cosa porto come pre-esistenza lecita? Come lo giustifico il lavoro? Opere in sanatoria al fine di normalizzare i luoghi al regolamento edilizio e ripristinare la legalità dei luoghi? Un peccato perchè il soppalco è veramente ben fatto.
    3. Smontare il soppalco e rialzarlo successivamente di circa 50 cm, con scala "mobile", mediante DIA o SCIA.
    In questo caso però - visto che è stato tentato - al Municipio è stata richiesta la pre-esistenza lecita in quanto sul docfa risulta espressamente detto che le opere erano state realizzate in "assenza di autorizzazione" (evidentemente si può scriverlo). Quindi al Municipio non hanno accettato la DIA per ovvi motivi e si è creato questa situazione di "cane che si morde la coda". Inoltre, dichiarare che il soppalco "non c'è" e che lo si vuole realizzare perchè risulta accatastato mi sembra un pò rischiosetto, scusa il termine, in quanto il soppalco esiste già!
    Dulcis in fundo, il negoziante che affitta i locali ha bisogno del soppalco come deposito, non gli fanno fare i lavori del secondo bagno perchè l'ante operam (il soppalco) non è legittimato.

    Come ultima possibilità, cosa ne pensi di fare una DIA in sanatoria (indicando il fine di ripristinare la pre-esistenza lecita) smontando il soppalco e la scala in muratura (quindi ripristinando la legalità dei luoghi) e contestualmente richiedere la realizzazione di un nuovo soppalco con scala mobile, posto a quota 300 cm (per rispettare le altezze minime), opportunamente aperto - esattamente come hai detto tu - però in unica pratica?
    Ringrazio per le eventuali cortese risposte.

    Saluti
     
  14. enrica agnelli

    enrica agnelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ciaoooooo!!!


    Il punto principale e' che comunque che non puoi fare un soppalco di altezza superiore a 150 cm e soprattutto non puoi mettere una scala perche' non puo' essere usato per far sostare le persone, da regolamento edilizio!
    non te l'accetteranno mai in municipio perche' soppalco superiore a 150 cm e' aumento di superficie e per cui abuso!!


    quella che proponi non e' una sanatoria ma e' una pratica di ripristino e si chiede, appunto, per ripristinare lo stato pre abuso ( ante operam: negozio con abuso evidenziato; post operam: stato pre abuso) la si fa anche quando ti beccano i vigili!e accatasti!
    puoi provare a fare ante operam: negozio con abuso evidenziato; post operam: soppalco di 150 cm ma senza scala!

    e poi fai una dia/scia per fare un bagno sotto! e accatasti!

    nella realta'...il soppalco lo porti a 200 cm sotto rimane 280 cm (tolto lo spessore del soppalco) aspetti che finiscono il bagno, chiudi la dia/scia...dopo ci fai mettere una "scala mobile" e usi il soppalco!!!!!

    e' comunque rischioso...forse un po' meno...l'unica via possibile per lasciare il bel soppalco li e' un condono!!
    per cui o prendete tempo e aspettate o altrimenti vi tocca "il rischio"!!!!ma almeno fanno il bagno!!!
     
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