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e_l_e

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti.
Come immagino sappiate, il corona virus si è abbattuto anche sulle procedure in tribunale.
Sono proprietaria di un immobile commerciale a Milano, locato come ristorante. Il contratto è stato stipulato nel 2012 e tra tre anni scadrà. Purtroppo i conduttori hanno la facoltà di cedere i rami d'azienda e il locatore non può opporsi, così negli anni, all'interno dei miei locali si sono succeduti vari conduttori con cui ho sempre avuto qualche problema che mi ha portato a ricorrere all'impiego dell'avvocato. Con l'ultimo conduttore ,che è subentrato al mio contratto di locazione con il solito acquisto di ramo d'azienda , dal luglio 2019 sono già ricorsa al giudice per due volte e avevo un'udienza fissata per aprile che, con il decreto cura Italia, è stata sospesa fino al 30 giugno, per ora. Intanto il conduttore ha chiuso al pubblico, cucina e fa consegne a domicilio e non paga l'affitto.
Ecco le mie domande: il conduttore moroso, con comportamento moroso reiterato e assunto da molto prima della pandemia, potrà appellarsi alla "causa di forza maggiore" prevista per gli inadempimenti contrattuali? Potrò dimostrare che fin dal subentro nel contratto lo scorso anno il conduttore ha pagato il dovuto solo con causa legale? È prevista una sospensione delle imposte per i locatori in situazioni come la mia?
Grazie a chi vorrà e saprà darmi un consiglio.
 

possessore

Membro Senior
Privato Cittadino
È prevista una sospensione delle imposte per i locatori in situazioni come la mia?
Se il negoziante è in difficoltà con i pagamenti e il proprietario gli accorda un versamento ritardato o dilazionato del canone, anche solo in via di fatto, bisogna ricordare che dovrà comunque versare le imposte sulle somme “maturate” (cioè quelle che risultano da contratto) anziché su quelle effettivamente incassate. Lo prevede l’articolo 26 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir).

FONTE: Negozi chiusi per l’emergenza: come gestire i contratti d’affitto

Non è quindi prevista una sospensione delle imposte.
Ti consiglio di leggere anche il resto del contenuto della fonte da me citata, anche se la situazione da te riferita ha veramente pochi margini di manovra, visto che - a quanto pare - il locatario "ci marcia". Serve un legale, ma fino al 30 Giugno non si può fare niente.

Qui:


... spiega come muoversi in caso di accordo per la riduzione del canone di affitto, ma comunque siamo lontani dalla tua situazione, visto che il tuo locatario deliberatamente non vuole pagare l'affitto, nemmeno in parte.

Se riesci a trovare un accordo, il link riporta come devi muoverti per pagare meno tasse registrando il nuovo accordo temporaneo con la riduzione del canone.

Sempre in tema di "accordo di riduzione canone" (che pare non essere il tuo caso, ma non è detto, magari riuscite a stringere un accordo), puoi leggere qui su come muoverti per registrare tale accordo:

 

Giuseppe Di Massa

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Buongiorno a tutti.
Come immagino sappiate, il corona virus si è abbattuto anche sulle procedure in tribunale.
Sono proprietaria di un immobile commerciale a Milano, locato come ristorante. Il contratto è stato stipulato nel 2012 e tra tre anni scadrà. Purtroppo i conduttori hanno la facoltà di cedere i rami d'azienda e il locatore non può opporsi, così negli anni, all'interno dei miei locali si sono succeduti vari conduttori con cui ho sempre avuto qualche problema che mi ha portato a ricorrere all'impiego dell'avvocato. Con l'ultimo conduttore ,che è subentrato al mio contratto di locazione con il solito acquisto di ramo d'azienda , dal luglio 2019 sono già ricorsa al giudice per due volte e avevo un'udienza fissata per aprile che, con il decreto cura Italia, è stata sospesa fino al 30 giugno, per ora. Intanto il conduttore ha chiuso al pubblico, cucina e fa consegne a domicilio e non paga l'affitto.
Ecco le mie domande: il conduttore moroso, con comportamento moroso reiterato e assunto da molto prima della pandemia, potrà appellarsi alla "causa di forza maggiore" prevista per gli inadempimenti contrattuali? Potrò dimostrare che fin dal subentro nel contratto lo scorso anno il conduttore ha pagato il dovuto solo con causa legale? È prevista una sospensione delle imposte per i locatori in situazioni come la mia?
Grazie a chi vorrà e saprà darmi un consiglio.
La causa di forza maggiore deve essere appunto causa, se era già inadempiente non conta, ma sicuramente ci saranno dei ritardi in tutte le udienze, tra sospensioni per decreto e chiusura dei tribunali che è in atto già da un mese. I locatori non credo rientrino nel decreto di ieri per la sospenzione delle imposte, rientra invece il tuo conduttore.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
il conduttore moroso, con comportamento moroso reiterato e assunto da molto prima della pandemia, potrà appellarsi alla "causa di forza maggiore" prevista per gli inadempimenti contrattuali?
No, dalla tua esposizione emerge una inadempienza del conduttore che legittimerà il rilascio.
Potrò dimostrare che fin dal subentro nel contratto lo scorso anno il conduttore ha pagato il dovuto solo con causa legale?
Certo che potrai, ma probabilmente non servirà farlo
 

e_l_e

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie! E per quanto riguarda il pagamento delle imposte sui canoni non percepiti? Il decreto cura Italia non prevede in nessun modo una sospensione per chi si trova nelle mie condizioni?
 

e_l_e

Membro Attivo
Privato Cittadino
Se il negoziante è in difficoltà con i pagamenti e il proprietario gli accorda un versamento ritardato o dilazionato del canone, anche solo in via di fatto, bisogna ricordare che dovrà comunque versare le imposte sulle somme “maturate” (cioè quelle che risultano da contratto) anziché su quelle effettivamente incassate. Lo prevede l’articolo 26 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir).

FONTE: Negozi chiusi per l’emergenza: come gestire i contratti d’affitto

Non è quindi prevista una sospensione delle imposte.
Ti consiglio di leggere anche il resto del contenuto della fonte da me citata, anche se la situazione da te riferita ha veramente pochi margini di manovra, visto che - a quanto pare - il locatario "ci marcia". Serve un legale, ma fino al 30 Giugno non si può fare niente.

Qui:


... spiega come muoversi in caso di accordo per la riduzione del canone di affitto, ma comunque siamo lontani dalla tua situazione, visto che il tuo locatario deliberatamente non vuole pagare l'affitto, nemmeno in parte.

Se riesci a trovare un accordo, il link riporta come devi muoverti per pagare meno tasse registrando il nuovo accordo temporaneo con la riduzione del canone.

Sempre in tema di "accordo di riduzione canone" (che pare non essere il tuo caso, ma non è detto, magari riuscite a stringere un accordo), puoi leggere qui su come muoverti per registrare tale accordo:

Insomma, la proprietà privata non è tutelata!
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Grazie! E per quanto riguarda il pagamento delle imposte sui canoni non percepiti? Il decreto cura Italia non prevede in nessun modo una sospensione per chi si trova nelle mie condizioni?
Per le imposte Due sono le strade. Procedura di sfratto o avvalersi della risoluzione espressa, se prevista nel contratto
 

bit100

Membro Assiduo
Amm.re Condominio
Si presume la possibilità di una patrimoniale su gli immobili magari si chiamerà contributo di solidarietà io sono d'accordo la vedo molto bene sicuramente prenderemmo molti piú soldi cosí senza indebitarci. Direi che un contributo sui mille euro ad immobile escluso prima casa potrebbe funzionare.
 

bepa

Membro Junior
Privato Cittadino
Per le imposte Due sono le strade. Procedura di sfratto o avvalersi della risoluzione espressa, se prevista nel contratto
Buongiorno a tutti. Spero possiate illuminarmi sul da farsi. Mi è pervenuta una mail da parte di un conduttore che esercita attività di ristorazione con scritto che l’emergenza sanitaria in ordine al decreto 11.3.2020 costituisce una causa di forza maggiore, tale da rendere il pagamento dei canoni attualmente impossibile e pertanto non pagheranno il secondo trimestre. Avete un consiglio da darmi ? Al momento non sembra che vogliano recedere dal contratto. E’ consigliabile di prendere subito accordi scritti per riduzione del canone oppure rimanere in attesa dell’ evolversi della situazione? grazie
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti
Il sospendere il pagamento non ha giustificazione legale. Per ora. E visto che il conduttore ha già detto che non pagherà il prossimo trimestre, vedo piuttosto improbabile/inutile trovare un accordo di riduzione. Semmai diventa una strada per certificare la riduzione del reddito immobiliare per non dover anche pagare IRPEF su redditi non percepiti.
 

bepa

Membro Junior
Privato Cittadino
Il sospendere il pagamento non ha giustificazione legale. Per ora. E visto che il conduttore ha già detto che non pagherà il prossimo trimestre, vedo piuttosto improbabile/inutile trovare un accordo di riduzione. Semmai diventa una strada per certificare la riduzione del reddito immobiliare per non dover anche pagare IRPEF su redditi non percepiti.
grazie mille.
 

bepa

Membro Junior
Privato Cittadino
Il sospendere il pagamento non ha giustificazione legale. Per ora. E visto che il conduttore ha già detto che non pagherà il prossimo trimestre, vedo piuttosto improbabile/inutile trovare un accordo di riduzione. Semmai diventa una strada per certificare la riduzione del reddito immobiliare per non dover anche pagare IRPEF su redditi non percepiti.
quindi basta la lettera del conduttore per pagare IRPEF ridotta...
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
quindi basta la lettera del conduttore per pagare IRPEF ridotta...
... eno, mio caro.
Devi sottoscrivere con il conduttore un accordo di riduzione temporanea, valuta tu se tendente a zero (ma non zero), e registrarlo inviando copia dell'accordo con modello 69 via pec o racc. alla francese alla AdE dove originariamente è stato registrato il contratto.
Non fraintendere il mio commento improbabile/inutile : mi riferivo alla possibilità di trovare un compromesso, visto quanto hai dichiarato. Altra cosa è invitare il conduttore a sottoscrivere un accordo che servirà più a te che a lui, per non pagare tasse.

Tieni però presente che gli eventuali crediti di imposta ai conduttori (i 600€) saranno proporzionali all'effettivo canone di marzo versato. Per cui se non pagano nulla (o quasi) non avranno nemmeno il credito di 600€.
 

bepa

Membro Junior
Privato Cittadino
... eno, mio caro.
Devi sottoscrivere con il conduttore un accordo di riduzione temporanea, valuta tu se tendente a zero (ma non zero), e registrarlo inviando copia dell'accordo con modello 69 via pec o racc. alla francese alla AdE dove originariamente è stato registrato il contratto.
Non fraintendere il mio commento improbabile/inutile : mi riferivo alla possibilità di trovare un compromesso, visto quanto hai dichiarato. Altra cosa è invitare il conduttore a sottoscrivere un accordo che servirà più a te che a lui, per non pagare tasse.

Tieni però presente che gli eventuali crediti di imposta ai conduttori (i 600€) saranno proporzionali all'effettivo canone di marzo versato. Per cui se non pagano nulla (o quasi) non avranno nemmeno il credito di 600€.
Eh infatti quello che temevo. Marzo comunque è stato pagato quindi il 60%credito imposta lo possono utilizzare in f24. Il punto è se c'è un termine per redigere l accordo. Grazie molto gentile
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Certamente non si sbaglia se registrato secondo regola entro 30 giorni dalla stipula o entro il 30/4 se decorre da aprile.

Considerato che non ci sono imposte da pagare, e quindi neppure sanzioni, e visto il periodo straordinario che passiamo, potrebbero anche accettarla posticipata, ma lo scopo della registrazione è quello di permettere la corretta imputazione dei Redditi: quindi difficile dire come la prenderebbe la AdE una dichiarazione postuma. O troppo posticipata.
 

bepa

Membro Junior
Privato Cittadino
Certamente non si sbaglia se registrato secondo regola entro 30 giorni dalla stipula o entro il 30/4 se decorre da aprile.

Considerato che non ci sono imposte da pagare, e quindi neppure sanzioni, e visto il periodo straordinario che passiamo, potrebbero anche accettarla posticipata, ma lo scopo della registrazione è quello di permettere la corretta imputazione dei Redditi: quindi difficile dire come la prenderebbe la AdE una dichiarazione postuma. O troppo posticipata.
Gentilissimo/a grazie mille. speriamo questo periodo finisca meno male di come si paventa
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Buongiorno a tutti. Spero possiate illuminarmi sul da farsi. Mi è pervenuta una mail da parte di un conduttore che esercita attività di ristorazione con scritto che l’emergenza sanitaria in ordine al decreto 11.3.2020 costituisce una causa di forza maggiore, tale da rendere il pagamento dei canoni attualmente impossibile e pertanto non pagheranno il secondo trimestre. Avete un consiglio da darmi ? Al momento non sembra che vogliano recedere dal contratto. E’ consigliabile di prendere subito accordi scritti per riduzione del canone oppure rimanere in attesa dell’ evolversi della situazione? grazie
Ho letto in rete vari contributi, volti a suggerire l'applicabilità degli artt. 1256 e 1463 e ss. c.c. per permettere, ai conduttori, di non versare i canoni lasciando, però, efficace e vigente il contratto sottoscritto.
Al momento, come già detto, non vi sono provvedimenti normativi che hanno legittimato la sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione.
Nè, ovviamente, possiamo sapere cosa ne penseranno i Giudici quando dovranno decidere sulle azioni di sfratto per morosità verificatesi in concomitanza con il Covid 19 e la forzata chiusura delle attività.
 

bepa

Membro Junior
Privato Cittadino
Ho letto in rete vari contributi, volti a suggerire l'applicabilità degli artt. 1256 e 1463 e ss. c.c. per permettere, ai conduttori, di non versare i canoni lasciando, però, efficace e vigente il contratto sottoscritto.
Al momento, come già detto, non vi sono provvedimenti normativi che hanno legittimato la sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione.
Nè, ovviamente, possiamo sapere cosa ne penseranno i Giudici quando dovranno decidere sulle azioni di sfratto per morosità verificatesi in concomitanza con il Covid 19 e la forzata chiusura delle attività.
La ringrazio per il Suo intervento. Ma a suo avviso è preferibile rispondere alla mail ricevuta per la presa d'atto della comunicazione oppure attendere? Il problema è siamo tanti comproprietari
 

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