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rhada84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, vi scrivo per avere suggerimenti sul mio caso alquanto paradossale.
In data Ottobre 2019 firmo compromesso tramite agenzia immobiliare nel quale vengono indicate spese condominiali ordinarie pari a 1800 euro annue e assenza di spese straordinarie. Effettuiamo rogito in data Giugno 2020 e a fine Luglio 2020 ricevo prospetto amministratore del preventivo spese 2020 pari a 4000 euro annue.
Sento i venditori e chiedo copia del consuntivo spese 2019 pari a poco più di 4000 euro annue, da delibere assemblea condominiale è confermato che non ci sono spese straordinarie.
Adesso mi trovo con spese condominiali di 2200 euro più alto rispetto a quanto erroneamente riportato su preliminare registrato. Premetto che se avessi saputo le reali spese non avrei fatto offerta per tale immobile e adesso mi ritrovo con mutuo da pagare e surplus mensile di 200 euro di spese condominiali non preventivate.
Ho sentito l'agenzia che mi conferma di aver ricevuto l'importo delle spese dal venditore nell'incarico di vendita, ma mi chiedo: non è compito dell'agenzia controllare che i dati forniti dal venditore siano veritieri?
In definitiva vorrei capire se posso impugnare il preliminare e rivalermi contro qualcuno vista la situazione.

Grazie mille per l'aiuto
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Non capisco perché l’entità delle spese condominiali e indicata nel contratto preliminare: non ha nessun senso, visto che non è parte della trattativa, ma un dato di fatto facilmente verificabile.
Normalmente, prima di fare proposta, si guarda l’ultimo preventivo o consuntivo, per avere l’ordine di grandezza.
Se lo guardi dopo, ormai è tardi.
Spiega meglio in che contesto tali spese sono “indicate”.
Naturalmente non è possibile “impugnare il preliminare”, dato che ormai è ampiamente superato dal rogito effettuato.

Bisognerebbe capire meglio se c’è una responsabilità dell’agenzia per aver preso per buona una dichiarazione errata del venditore, ma tendo a dubitare.
 

rhada84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, innanzitutto grazie della risposta. Il formato standard del preliminare dell'agenzia riporta le informazioni sulle spese condominiali ordinarie e straordinarie. Non concordo sul fatto che non fanno parte della trattativa perchè se ci sono spese straordinarie o spese condominiali alte, come detto prima, mi sarei tirato indietro dalla proposta.
Sul fatto che erano verificabili concordo, ma cosa si paga a fare una agenzia se è l'acquirente a dover controllare?
In definitiva non posso chiedere i danni all'agenzia?

Grazie ancora
 

Etica Nuovo Mondo

Membro Junior
Professionista
Buona mattina rhada84.
Probabilmente puoi bonariamente interessare del problema il venditore.
Una chiamata al tel, poi una mail; sarebbe usuali e probatorie ad ogni modo sempre che non siate gia al calor bianco tra voi e non sussistano altri problemi.
Nel caso credo che un avvocato, una associazione di settore nella tua zona, possano dare un concreto consiglio su tutto.
Quanto affermi sulla imprevista novità, è sicuramente vero e mette giustamente in difficoltà con il portafoglio.
Nel caso prova un accordo con l'amministratore e domanda una rata più bassa.
Credo che comunque tu possa, per diritto domandare poi la restituzione al venditore, tuttavia se lui non la paga, penso pure stia a te pagare il condomino fin tanto che non li riprendi
L'agenzia x danni? non so, fossero provati forse una qualche responsabilità sarebbe imputabile a loro ma possibile che abbiano liberatorie o semplicemente non rispondano delle dichiarazioni del venditore, anche se quella del condominio dovrebbe essere una richiesta del notaio e dunque raccolta documentale a carico agenzia ma non so bene al momento... forse dovresti chiariti di più questo punto anche nel pensiero: perchè pensi di averli da loro e non da....che sarebbe forse o per me, più logico?
ciao.
 

Zagonara Emanuele

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
I dati relativi alle spese condominiali vanno verificati "prima" di sottoscrivere qualsiasi impegno (quindi anche prima di una proposta d'acquisto, figuriamoci di un preliminare o di un rogito) e non dopo.
Tuttavia, possono essere esibiti solamente dal proprietario dell'immobile o dall'amministratore condominiale, se autorizzato a farlo dal proprietario, per via della privacy.
L'agenzia immobiliare non ha la possibilità e la responsabilità di effettuare detta verifica a prescindere e non è responsabile per dati o informazioni errate (volutamente o meno) forniti dal proprietario dell'immobile.
Se per te era importante o meglio fondamentale, avere certezza delle spese condominiali avresti dovuto chiedere e pretendere "prima" di assumerti qualsiasi impegno, il consuntivo dell'esercizio condominiale precedente e il preventivo di quello in corso, perciò male hai fatto a prendere per buono il dato fornitoti senza fare tal verifica.

Va anche detto che stando a ciò che scrivi, è immaginabile che il condominio abbia costi alti per via di come è strutturato (riscaldamento centralizzato, acqua condominiale, presenza di uno o più ascensori, servizio di portineria, ecc....), ovvero che abbia diversi servizi onerosi; perciò era facilmente immaginabile che le spese condominiali fossero alte, quindi bastava pensarci un pò su.

In ogni caso, allo stato attuale delle cose, il compromesso è superato dal rogito quindi non impugnabile, l'agenzia non può rispondere per dati forniti dal proprietario e per cui non hai chiesto una specifica verifica, e il notaio non può essere chiamato in causa perchè ha solamente la responsabilità di verificare che le spese siano state pagate alla data del rogito (e non di verificare i costi), pertanto tocca solamente a te pagarle.

In quanto all'amministratore di condominio direi che può farci davvero poco, per non dire nulla.
Anche se ti "concedesse" di abbassare le rate, non modificherebbe comunque il totale dovuto, semplicemente lo diluiresti nel tempo, ma la sostanza non cambierebbe.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Come già ti hanno detto, purtroppo il rogito mette una pietra definitiva sopra qualsiasi pattuizione concordata nel preliminare.

Posso capire il disappunto ma temo ormai non ci sia più nulla da fare.

e il notaio non può essere chiamato in causa perchè ha solamente la responsabilità di verificare che le spese siano state pagate alla data del rogito
In realtà, Zago, il notaio non ha nemmeno la responsabilità delle spese alla data del rogito in quanto si tratta semplicemente di una (buona) consuetudine da parte di molti notai ma non di un obbligo.
 

rhada84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno e grazie per le risposte.
Chiarisco che il condominio non ha servizio di portineria ma ha costi alti perché il riscaldamento centralizzato è suddiviso su pochi condomini: ovvero i soli primi due piani su 5 dato che l'edificio era nato su due piani e i successivi 3 edificati , non essendo servito da tubi caldaia, sono autonomi.
Questa è una cosa che non è facilmente immaginabile, anzi un caso alquanto particolare non dichiarato in fase di compravendita.
Conosco l'agenzia da tempo o meglio uno degli agenti perché ho visionato molti immobili con lui e mi viene confermato che è la prima volta che capita all'agenzia una cosa del genere: mi confermano, inoltre, che le spese condominiali non sono allineate agli altri immobili di zona.
Non ho chiesto le spese condominiali perché credevo che fosse l'agenzia a doverli controllare e che dati falsi in un preliminare di vendita, da chiunque fossero dichiarati, fossero punibili. Scopro sfortunatamente che non è così.
Detto ciò mi rivolgerò ad un avvocato immobiliarista per capire meglio cosa altro posso fare in aggiunta alle vostre raccomandazioni.

Grazie ancora a tutti
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Comunque, ragazzi, non capisco come fate a dire che l'agenzia non può e non deve controllare le spese condominiali.
Noi ci facciamo sempre dare i verbali delle assemblee e i prospetti delle spese. Privacy o non privacy non posso accontentarmi del venditore che dice "saranno 1.500 euro".
L'agenzia secondo me ha il dovere di controllare perché il proprietario, spesso e volentieri, semplicemente mente.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Comunque, ragazzi, non capisco come fate a dire che l'agenzia non può e non deve controllare le spese condominiali.
Noi ci facciamo sempre dare i verbali delle assemblee e i prospetti delle spese. Privacy o non privacy non posso accontentarmi del venditore che dice "saranno 1.500 euro".
L'agenzia secondo me ha il dovere di controllare perché il proprietario, spesso e volentieri, semplicemente mente.
Concordo, mi sembra normale avere verbali e bilanci da mostrare ai proponenti.
l'agenzia non può rispondere per dati forniti dal proprietario e per cui non hai chiesto una specifica verifica
Questo è il punto "dolente"; c'è differenza , come sappiamo, tra dire "le spese sono x", dando a pensare che l'agente lo sappia per aver verificato, e "il proprietario dice che le spese sono x".
In un caso una certa responsabilità è dell'agente ( poiché il cliente ha fatto affidamento sulle certezze esplicitate dall'agente), nell'altro no ( poiché l'agente riferisce solo quanto sentito; il cliente dovrebbe approfondire).
Il problema sta nel capire se questa "responsabilità" è solo morale, o anche giuridica.

In ogni caso , sono dati che è meglio verificare sempre da parte del cliente.
Ovvero, quando l'agente dice "le spese sono circa x ", chiedere di vedere il bilancio per conferma.
anche se quella del condominio dovrebbe essere una richiesta del notaio
Non si sta parlando di spese arretrate ma di spese annuali che ci saranno ogni anno per il futuro.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Non bisogna fidarsi di quanto dice l'agente immobiliare ?
Io non mi pongo nemmeno la domanda, e verifico.
Da agente, prima di far fare la proposta mostravo i bilanci direttamente.
Da acquirente, se un agente mi dicesse “le spese sono tot”, gli chiederei di vedere il bilancio, o di mettere nero su bianco che lo ha visto lui (ma se lo ha visto, non c’è motivo per non averne copia).

Ma io leggo tutto anche quando ti fanno firmare contratti in banca, 20 pagine di clausole scritte in piccolo: se l’impiegato si secca, gli dico che non è salutare firmare senza aver letto e capito quanto scritto.
Mi fido di me stessa, e di pochi altri.
 

Etica Nuovo Mondo

Membro Junior
Professionista
Non si sta parlando di spese arretrate ma di spese annuali che ci saranno ogni anno per il futuro.
Ciao Francesca63, come stai?
ho scritto, se non erro: "anche se quella del condominio dovrebbe essere una richiesta del notaio " frase che correttamente riporti, e che mi sembra tuttora del tutto libera e staccata dalla successiva aggiunta che sembra indirizzata ad affermare che parlassi di altro da cui spunto per le tue puntualizzazioni successive.
A ogni maniera: vada che ripeta, se il caso, la somma salvo che non esistano ulteriori richieste o malumori da parte del compratore.
Ho pensato a un legale per chiarimento o una associazione...
Neppure a rimarcare, ma tant'è che sembra non si perda occasione...
-Ammappete!
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Ciao Francesca63, come stai?
ho scritto, se non erro: "anche se quella del condominio dovrebbe essere una richiesta del notaio " frase che correttamente riporti, e che mi sembra tuttora del tutto libera e staccata dalla successiva aggiunta che sembra indirizzata ad affermare che parlassi di altro da cui spunto per le tue puntualizzazioni successive.
A ogni maniera: vada che ripeta, se il caso, la somma salvo che non esistano ulteriori richieste o malumori da parte del compratore.
Ho pensato a un legale per chiarimento o una associazione...
Neppure a rimarcare, ma tant'è che sembra non si perda occasione...
-Ammappete!
Sto bene, grazie, e tu ?
Confesso che non ho capito cosa vuoi dire: se invece che 2000 all’anno deve pagarne 4000, penso che il venditore ogni anni possa rifondere la differenza ?
 

Etica Nuovo Mondo

Membro Junior
Professionista
Perdonate e perdona se torno sull'argomento, dunque rileggo - In data Ottobre 2019 firmo compromesso tramite agenzia immobiliare nel quale vengono indicate spese condominiali ordinarie pari a 1800 euro annue e assenza di spese straordinarie. Effettuiamo rogito in data Giugno 2020 e a fine Luglio 2020 ricevo prospetto amministratore del preventivo spese 2020 pari a 4000 euro annue.
Poi:
"Sento i venditori e chiedo copia del consuntivo spese 2019 pari a poco più di 4000 euro annue, da delibere assemblea condominiale è confermato che non ci sono spese straordinarie."
Così, direi, se ho capito bene, che il compromesso possa essere accertamento che la dichiarazione del condominio 2019 fosse pari a 1800 euro annui.
Successivamente, al rogito dovrebbe esserci la dichiarazione che tutto è pagato ma non si parla di somme.
Ricevi il prospetto per il 2020 che afferma spese per 4 mila euro.
Senti i venditori e la copia del consuntivo 2019 è 4 mila euro.
Se vero, ossia: io non abbia composto errori nel ricostruire, per quanto il compromesso sia superato dal rogito, su questo concordo, mi pare possa esserci una differenza tra le 1800 dichiarate e la realtà successivamente riscontrata.
Oltretutto effettivamente così procedendo mi sembra pure che non potevi accorgerti.
Forse non proprio di facile realizzazione o anche di impossibile teorema, ma sul punto sentirei l'avvocato.
Sta a lui, vedere se e come il caso.
Se non trovi legali e pensi di averne bisogno posso informare uno dei nostri e farti avere almeno un colloquio.
Per questo non domanderà spese.

Un saluto.
 

Etica Nuovo Mondo

Membro Junior
Professionista
Sto bene, grazie, e tu ?
Confesso che non ho capito cosa vuoi dire: se invece che 2000 all’anno deve pagarne 4000, penso che il venditore ogni anni possa rifondere la differenza ?
Dai. :)
Così così!
Confido che avevo altre cose arretrate ma sono ancora qui.
Penso che avrebbe ragione a chiedere ben di più.
Certamente dovrà trovare chi crede e sia capace di riassumere gli aspetti.
Un punto su cui non posso essere certo.
Io aiuterei per principio e perchè capisco il malessere ma non sono avvocato e quindi c'è poco daffare.
Magari posso fare qualcosa lo stesso.
Politicamente penso che una norma più calzante potrebbe ridurre i casi che sono di errore e il malumore che sicuramente bene non fa.
Buona serata.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Politicamente penso che una norma più calzante potrebbe ridurre i casi che sono di errore
Penso basterebbe ricordare che quando si acquista una casa bisogna essere attenti e scrupolosi: informarsi prima , per non recriminare dopo.
Come avrai capito amo le cose fatte bene, ma i clienti ci devono mettere tutta l’attenzione necessaria.
Non scuso le agenzie supeeficiali, ma prevenire è notevolmente più facile che curare.
 

rhada84

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao
Perdonate e perdona se torno sull'argomento, dunque rileggo - In data Ottobre 2019 firmo compromesso tramite agenzia immobiliare nel quale vengono indicate spese condominiali ordinarie pari a 1800 euro annue e assenza di spese straordinarie. Effettuiamo rogito in data Giugno 2020 e a fine Luglio 2020 ricevo prospetto amministratore del preventivo spese 2020 pari a 4000 euro annue.
Poi:
"Sento i venditori e chiedo copia del consuntivo spese 2019 pari a poco più di 4000 euro annue, da delibere assemblea condominiale è confermato che non ci sono spese straordinarie."
Così, direi, se ho capito bene, che il compromesso possa essere accertamento che la dichiarazione del condominio 2019 fosse pari a 1800 euro annui.
Successivamente, al rogito dovrebbe esserci la dichiarazione che tutto è pagato ma non si parla di somme.
Ricevi il prospetto per il 2020 che afferma spese per 4 mila euro.
Senti i venditori e la copia del consuntivo 2019 è 4 mila euro.
Se vero, ossia: io non abbia composto errori nel ricostruire, per quanto il compromesso sia superato dal rogito, su questo concordo, mi pare possa esserci una differenza tra le 1800 dichiarate e la realtà successivamente riscontrata.
Oltretutto effettivamente così procedendo mi sembra pure che non potevi accorgerti.
Forse non proprio di facile realizzazione o anche di impossibile teorema, ma sul punto sentirei l'avvocato.
Sta a lui, vedere se e come il caso.
Se non trovi legali e pensi di averne bisogno posso informare uno dei nostri e farti avere almeno un colloquio.
Per questo non domanderà spese.

Un saluto.
Buonasera, confermo quanto scritto.
Considerando che i preventivi condominiali sono emessi sempre nel mese di Luglio, era noto al venditore sicuramente al preliminare (Ottobre 2019) che le spese erano 4000 euro e non 1800 euro.
Se avessi chiesto le spese condominiali me ne sarei potuto accorgere, premetto che sono piuttosto scrupoloso ma su questo tema mi sono fidato dell'agente e mi aspettavo che questi dati fossero controllati dall'agenzia.
Ho sbagliato a non essere diffidente anche su questo, ne farò tesoro per il futuro.

Cercherò di trovare un avvocato immobiliarista per capire come affrontare il tema, qualora non riesca a trovare un accordo con venditore e agenzia.
Grazie mille per l'offerta di colloquio con uno dei suoi legali, la scriverò in privato qualora mi dovesse servire.

Purtroppo la situazione è capitata in un frangente piuttosto complicato visto che stiamo ristrutturando casa e con un mutuo in corso e mia moglie in cassa integrazione (causa COVID), si può tirare quanto si vuole ma le spese impreviste si fanno sentire.

Ancora grazie
 

Etica Nuovo Mondo

Membro Junior
Professionista
Ciao


Buonasera, confermo quanto scritto.
Considerando che i preventivi condominiali sono emessi sempre nel mese di Luglio, era noto al venditore sicuramente al preliminare (Ottobre 2019) che le spese erano 4000 euro e non 1800 euro.
Se avessi chiesto le spese condominiali me ne sarei potuto accorgere, premetto che sono piuttosto scrupoloso ma su questo tema mi sono fidato dell'agente e mi aspettavo che questi dati fossero controllati dall'agenzia.
Ho sbagliato a non essere diffidente anche su questo, ne farò tesoro per il futuro.

Cercherò di trovare un avvocato immobiliarista per capire come affrontare il tema, qualora non riesca a trovare un accordo con venditore e agenzia.
Grazie mille per l'offerta di colloquio con uno dei suoi legali, la scriverò in privato qualora mi dovesse servire.

Purtroppo la situazione è capitata in un frangente piuttosto complicato visto che stiamo ristrutturando casa e con un mutuo in corso e mia moglie in cassa integrazione (causa COVID), si può tirare quanto si vuole ma le spese impreviste si fanno sentire.

Ancora grazie
A lei.
Comprendo benissimo la difficoltà e devo ammettere che per me è assai simile il momento.
Mi consideri vicino umanamente e a prescindere dalla comune difficoltà.
-Tenga duro.
Ricordi che i vizi della cosa o della casa vanno denunciati entro pochi giorni dalla scoperta.
Una mail sintetica dopo una telefonata al venditore, alla agenzia sarà meglio che niente.
Poi necessariamente occorrerà una messa in mora ai sensi del 1219cc.
Avrà tempo per recuperare le forze dopo.
Trova tutto su internet e ricordi, nel caso non sia rilevato, che la lettera di messa in mora la deve almeno comporre un terzo e per questa solo Pec o raccomandata R/R.
Non esiti a domandare altro e appunto: non si scoraggi.

Di nuovo un saluto e grazie a lei.
 

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