rhada84

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera, vi scrivo per avere suggerimenti sul mio caso alquanto paradossale.
In data Ottobre 2019 firmo compromesso tramite agenzia immobiliare nel quale vengono indicate spese condominiali ordinarie pari a 1800 euro annue e assenza di spese straordinarie. Effettuiamo rogito in data Giugno 2020 e a fine Luglio 2020 ricevo prospetto amministratore del preventivo spese 2020 pari a 4000 euro annue.
Sento i venditori e chiedo copia del consuntivo spese 2019 pari a poco più di 4000 euro annue, da delibere assemblea condominiale è confermato che non ci sono spese straordinarie.
Adesso mi trovo con spese condominiali di 2200 euro più alto rispetto a quanto erroneamente riportato su preliminare registrato. Premetto che se avessi saputo le reali spese non avrei fatto offerta per tale immobile e adesso mi ritrovo con mutuo da pagare e surplus mensile di 200 euro di spese condominiali non preventivate.
Ho sentito l'agenzia che mi conferma di aver ricevuto l'importo delle spese dal venditore nell'incarico di vendita, ma mi chiedo: non è compito dell'agenzia controllare che i dati forniti dal venditore siano veritieri?
In definitiva vorrei capire se posso impugnare il preliminare e rivalermi contro qualcuno vista la situazione.

Grazie mille per l'aiuto
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Non capisco perché l’entità delle spese condominiali sia indicata nel contratto preliminare: non ha nessun senso, visto che non è parte della trattativa, ma un dato di fatto facilmente verificabile.
Normalmente, prima di fare proposta, si guarda l’ultimo preventivo o consuntivo, per avere l’ordine di grandezza.
Se lo guardi dopo, ormai è tardi.
Spiega meglio in che contesto tali spese sono “indicate”.
Naturalmente non è possibile “impugnare il preliminare”, dato che ormai è ampiamente superato dal rogito effettuato.

Bisognerebbe capire meglio se c’è una responsabilità dell’agenzia per aver preso per buona una dichiarazione errata del venditore, ma tendo a dubitare.
 
Ultima modifica:

rhada84

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera, innanzitutto grazie della risposta. Il formato standard del preliminare dell'agenzia riporta le informazioni sulle spese condominiali ordinarie e straordinarie. Non concordo sul fatto che non fanno parte della trattativa perchè se ci sono spese straordinarie o spese condominiali alte, come detto prima, mi sarei tirato indietro dalla proposta.
Sul fatto che erano verificabili concordo, ma cosa si paga a fare una agenzia se è l'acquirente a dover controllare?
In definitiva non posso chiedere i danni all'agenzia?

Grazie ancora
 

Etica Nuovo Mondo

Membro Ordinario
Professionista
Buona mattina rhada84.
Probabilmente puoi bonariamente interessare del problema il venditore.
Una chiamata al tel, poi una mail; sarebbe usuali e probatorie ad ogni modo sempre che non siate gia al calor bianco tra voi e non sussistano altri problemi.
Nel caso credo che un avvocato, una associazione di settore nella tua zona, possano dare un concreto consiglio su tutto.
Quanto affermi sulla imprevista novità, è sicuramente vero e mette giustamente in difficoltà con il portafoglio.
Nel caso prova un accordo con l'amministratore e domanda una rata più bassa.
Credo che comunque tu possa, per diritto domandare poi la restituzione al venditore, tuttavia se lui non la paga, penso pure stia a te pagare il condomino fin tanto che non li riprendi
L'agenzia x danni? non so, fossero provati forse una qualche responsabilità sarebbe imputabile a loro ma possibile che abbiano liberatorie o semplicemente non rispondano delle dichiarazioni del venditore, anche se quella del condominio dovrebbe essere una richiesta del notaio e dunque raccolta documentale a carico agenzia ma non so bene al momento... forse dovresti chiariti di più questo punto anche nel pensiero: perchè pensi di averli da loro e non da....che sarebbe forse o per me, più logico?
ciao.
 

Zagonara Emanuele

Membro Senior
Agente Immobiliare
I dati relativi alle spese condominiali vanno verificati "prima" di sottoscrivere qualsiasi impegno (quindi anche prima di una proposta d'acquisto, figuriamoci di un preliminare o di un rogito) e non dopo.
Tuttavia, possono essere esibiti solamente dal proprietario dell'immobile o dall'amministratore condominiale, se autorizzato a farlo dal proprietario, per via della privacy.
L'agenzia immobiliare non ha la possibilità e la responsabilità di effettuare detta verifica a prescindere e non è responsabile per dati o informazioni errate (volutamente o meno) forniti dal proprietario dell'immobile.
Se per te era importante o meglio fondamentale, avere certezza delle spese condominiali avresti dovuto chiedere e pretendere "prima" di assumerti qualsiasi impegno, il consuntivo dell'esercizio condominiale precedente e il preventivo di quello in corso, perciò male hai fatto a prendere per buono il dato fornitoti senza fare tal verifica.

Va anche detto che stando a ciò che scrivi, è immaginabile che il condominio abbia costi alti per via di come è strutturato (riscaldamento centralizzato, acqua condominiale, presenza di uno o più ascensori, servizio di portineria, ecc....), ovvero che abbia diversi servizi onerosi; perciò era facilmente immaginabile che le spese condominiali fossero alte, quindi bastava pensarci un pò su.

In ogni caso, allo stato attuale delle cose, il compromesso è superato dal rogito quindi non impugnabile, l'agenzia non può rispondere per dati forniti dal proprietario e per cui non hai chiesto una specifica verifica, e il notaio non può essere chiamato in causa perchè ha solamente la responsabilità di verificare che le spese siano state pagate alla data del rogito (e non di verificare i costi), pertanto tocca solamente a te pagarle.

In quanto all'amministratore di condominio direi che può farci davvero poco, per non dire nulla.
Anche se ti "concedesse" di abbassare le rate, non modificherebbe comunque il totale dovuto, semplicemente lo diluiresti nel tempo, ma la sostanza non cambierebbe.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Come già ti hanno detto, purtroppo il rogito mette una pietra definitiva sopra qualsiasi pattuizione concordata nel preliminare.

Posso capire il disappunto ma temo ormai non ci sia più nulla da fare.

e il notaio non può essere chiamato in causa perchè ha solamente la responsabilità di verificare che le spese siano state pagate alla data del rogito

In realtà, Zago, il notaio non ha nemmeno la responsabilità delle spese alla data del rogito in quanto si tratta semplicemente di una (buona) consuetudine da parte di molti notai ma non di un obbligo.
 

rhada84

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno e grazie per le risposte.
Chiarisco che il condominio non ha servizio di portineria ma ha costi alti perché il riscaldamento centralizzato è suddiviso su pochi condomini: ovvero i soli primi due piani su 5 dato che l'edificio era nato su due piani e i successivi 3 edificati , non essendo servito da tubi caldaia, sono autonomi.
Questa è una cosa che non è facilmente immaginabile, anzi un caso alquanto particolare non dichiarato in fase di compravendita.
Conosco l'agenzia da tempo o meglio uno degli agenti perché ho visionato molti immobili con lui e mi viene confermato che è la prima volta che capita all'agenzia una cosa del genere: mi confermano, inoltre, che le spese condominiali non sono allineate agli altri immobili di zona.
Non ho chiesto le spese condominiali perché credevo che fosse l'agenzia a doverli controllare e che dati falsi in un preliminare di vendita, da chiunque fossero dichiarati, fossero punibili. Scopro sfortunatamente che non è così.
Detto ciò mi rivolgerò ad un avvocato immobiliarista per capire meglio cosa altro posso fare in aggiunta alle vostre raccomandazioni.

Grazie ancora a tutti
 

Slartibartfast

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Comunque, ragazzi, non capisco come fate a dire che l'agenzia non può e non deve controllare le spese condominiali.
Noi ci facciamo sempre dare i verbali delle assemblee e i prospetti delle spese. Privacy o non privacy non posso accontentarmi del venditore che dice "saranno 1.500 euro".
L'agenzia secondo me ha il dovere di controllare perché il proprietario, spesso e volentieri, semplicemente mente.
 

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