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  1. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    E' una problematica piuttosto diffusa: molti proprietari di case, come se non bastasse la crisi a rendere difficilissima una vendita, si trovano a dover fronteggiare il deprezzamento ulteriore dovuto all'incidenza delle spese condominiali. Una zavorra che colpisce svariate tipologie di immobili.
    Capita così sempre più spesso di chiedersi, al di là della vendita, come sia possibile che per un normale appartamento esistano proprietari che non si sono mai resi conto dell'esorbitante cifra pagata annualmente per la normale gestione del loro immobile, finchè non sono sopraggiunti "tempi di magra"o non si sono trovati a vendere.
    Gli acquirenti, oggi molto accorti, non hanno nessuna intenzione infatti di sobbarcarsi l'equivalente di un secondo mutuo al momento di acquistare casa.
    Le conseguenze sono pesanti e possono segnare l'invendibilità anche dopo svariati ritocchi di prezzo persino di immobili recenti e non di lusso, dove è del tutto immotivato l'importo che il malcapitato proprietario senza rendersene conto sta pagando.
    La leggerezza nel controllare l'operato degli amministratori ha un prezzo alto da pagare....
    Sarebbe opportuno sensibilizzare molti venditori sulle loro colpe, dal momento che a prescindere dal mercato e delle difficoltà di vendita senza precedenti nella storia esiste però un oggettivo problema di scarsa attenzione e totale mancanza di buon senso di molto precedente alla messa in vendita dell'immobile.
     
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  2. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Tutti a comprarci delle mega ville indipendenti.
     
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  3. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ho delle grosse perplessità al riguardo.... qui vedo che fanno dei preventivi alti per poi andare a credito anche di 400€ ! oltre al fatto che chiudono gli esercizi a giugno e mandano i consuntivi a dicembre... e nella vendita devo dire entrambe le cifre .. con le facce dei clienti sbalorditi!
     
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  4. mamicri

    mamicri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Forse ti risulterà strano, ma quando si vende una casa indipendente una delle cose che i clienti apprezzano di più è proprio il non avere spese di amministrazione, spesso folli ed ingiustificate .........
    Forse se tutti lavorassero in maniera corretta ed oculata il problema non sussisterebbe,invece capita troppo spesso di trovare piccoli appartamenti in condominio in vendita con riscaldamento autonomo e senza ascensore, ma con 150€ al mese di spese di amministrazione ordinaria ........
    Ovviamente come in tutte le categorie non tutti lavorano male e per fortuna esistono anche bravi ed oculati amministratori di condominio ma sono merce rara.
     
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  5. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Beh se c'è giardino con giardiniere (siepi, piante e prato), acqua in comune, pulizia delle scale settimanale, corrente per scale cancello, e piccola manutenzione..., costo dell'amministratore, spurgo, assicurazione stabile..., conto corrente... il conto è presto fatto...

    Ma tale conto lo possono fare anche i condomini se ne hanno l'interesse... e defenestrare l'amministratore...
     
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  6. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Spese appunto di amministrazione ordinaria saprai sicuramente quali sono incide pochissimo l'onorario dell'amministratore se escludiamo il riscaldamento concorrono alle spese la luce la pulizia delle parti comuni e tutti gli oneri fiscali obbligatori. Il comprare una soluzione abitativa indipendente certo dovrebbe essere economicamente più vantaggiosa ma non tutti hanno dei grossi capitali da investire e io parlo di Milano, quindi molti devono per forza ripiegare sul condominio o sulla palazzina che ha lo svantaggio di dover sottostare a regole precise di civile convivenza e di ripartizione delle spese per l'uso delle cose comuni. Claudia@
     
  7. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    infatti incide molto altro....diciamo che di solito quando l'amministratore è a sua volta un condòmino le spese si riducono misteriosamente di un quarto. Non è un problema di oggi, ma una pratica che affonda le radici negli anni '80-'90..il fatto è che non è più sostenibile.
    mai sufficienti per giustificare spese da giardini vaticani per modesti parchi condominiali (peraltro spesso limitati a piccoli spazi verdi comuni) o costi di riscaldamento ampiamente sufficienti per grandi ville conteggiati per normali appartamenti. E con le pulizie il colmo è che se si trattasse di appalti per enti pubblici si griderebbe allo scandalo...ci sarebbero speciali del tg4.

    No...non è questione di soluzione abitativa indipendente che nelle grandi città è improponibile..è che a mano a mano che procede il gap stipendi/costo della vita certi nodi vengono inevitabilmente al pettine. In tempi di abbondanza e scarsa disoccupazione anche gli sprechi e i crestoni erano tollerati, in epoche di magra non c'è come andare a vendere un immobile per rendersi conto di quanto deprezzamento si dovrà fronteggiare anche per via di una variabile stoltamente sottovalutata per anni come spese improponibili e ingiustificate.
     
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  8. prociotta

    prociotta Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Forse se imparate a fare i conti invece di illazioni è meglio ....
    Spesso nelle spese condominiali ci sono acqua che consumano nell'appartamento e riscaldamento. Spesso chi non viene da un condominio con acqua e riscaldamento compreso, non sà quanto spende a casa sua e giudica esoso il costo nel condominio, quando in realtà, nel condominio costo sempre meno. E chi viene dal condominio con acqua e riscaldamento, sostiene di pagare tanto senza sapere quando costerebbe se fosse autonomo.
    Più il condominio è piccolo, più le spese sono alte.
    Un ascensore di tre piani per 5 u.i. o per 9 u.i. o per 12 u.i. ha lo stesso costo.
    gli interventi giardiniere per 3 triangoli dove intervenire con decespugliatore costa quanto un rettangolo decente dove intervenire con una macchinetta grande.
    un amministratore professionista, si serve solo di ditte in regola di cui ha i documenti richiesti dalle normative sicurezza.
    un amministratore professionista cerca di far rispettare le tante infinite leggi di sicurezza etc...
    in 25 anni ho incontrato tanti amministratori e tenti condomini, credetemi ho trovato più condomini ladri ... ...
    Sono i condomini che decidono le spese, non gli amministratori. Gli stessi condomini possono portare proposte, l'essenziale è che si tratti di ditte in regola.
    Sono buoni tutti a dire, a lavoro fatto, si poteva spendere meno. Va detto prima, non dopo.

    gli "appalti" si fanno condominio per condominio, se si potessero fare di "studio amministratori" si potrebbero strappare prezzi migliori, ma le assemblee dovrebbero accettare di non scegliere la ditta e di cambiarla quando decide l'amministratore
     
    Ultima modifica di un moderatore: 13 Dicembre 2016
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  9. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    E no, tutti qui dentro conoscono la mia storia, tra appalti dati a "chi era figlio di...", mancato intervento su sollecitazione dei condomini, autonomia di consulenti che decidevano per conto del condominio senza alcun mandato...
    Errori di calcolo, in cui ci si dimentica casualmente di detrarre gli acconti già versati verso un ente (con cui fino al giorno prima si beveva il caffè e poi serve l'avvocato per parlarci perché casualmente non risponde... l'avvocato sta al piano di sopra e non si sa ne costi, ne chi l'ha nominato)
    Non dico l'iter per poter ottenere un'assemblea straordinaria per discutere di queste spese FUORI CONTROLLO.

    Cambiato l'amministratore A PARITA' DI FORNITORI, e a parità di servizi e stesso IDENTICO PREVENTIVO AMMINISTRATORE... spese DIMINUITE DI 1/4.
    CONTI ALLA MANO.

    Senza contare gli interventi straordinari che comparivano e i problemi che sono SCOMPARSI magicamente. Tutto è tornato nella normalità. STRANO... chissà chi era il colpevole... sicuramente i condomini... eh si si ... quei ladri... che rubano a se stessi...

    NB: abbiamo anche assistito a rendicontazione creative dove un condomino veniva agevolato, decurtandogli le spese SOSTENUTE e addebitandole al resto del condominio... (se nessuno si accorge... si approva....)
     
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  10. mamicri

    mamicri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Condomini ladri ??? forse ti sbagli con amministratori scappati con la cassa ......
     
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  11. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    :risata::risata:
     
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  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per mia esperienza, oggi è molto più difficile di un tempo trovare amministratori di condominio "creativi".

    Personalmente, negli anni '80 e '90 ho conosciuto due amministratori scappati con la cassa, come si suol dire, ma devo anche riconoscere che la legge non gli ha fatto un granchè e hanno continuato - dopo un breve periodo di "scomparsa" - a passeggiare tranquillamente per le strade di Bologna, alla faccia dei condòmini gabbati...

    Oggi, vedo che c'è molto più controllo anche da parte dei condòmini e molta più trasparenza.
     
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  13. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    non saprei....io ricordo amministratori che festeggiavano i lauti incassi (pieni anni '80). Erano altri tempi, quasi di ingenuità ma forse davvero di maggiore trasparenza. Oggi è l'esatto opposto: nessuno pubblicizzerebbe i guadagni più o meno leciti. Sta di fatto che le spese sono in moltissimi casi assolutamente fuori controllo e l'attenzione dei condòmini si è avuta solo negli ultimi anni a causa della crisi (una generazione di pensionati e sottoccupati si sente).
    Sta di fatto che ancora in molti casi ci si rende conto di quanto sia poco attenta la media della gente, è realmente imbarazzante. Sul serio in molti devono passare per le forche caudine della vendita per accorgersi che le spese sono esorbitanti e l'immobile invendibile. E non si tratta di immobili di lusso, ma di un buon 30-40% del panorama abitativo interessato da questo serio problema..
     
  14. donatella 75

    donatella 75 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io credo che molti amministratori (non tutti ovviamente) dovrebbero essere "lasciati a casa" ma non so perché sembrano un po' dei piccoli "capi" e molti condomini hanno sempre un po' di timore... il problema non è il consuntivo!!! ma il preventivo!!! e ti assicuro amministratore... e tu lo sai benissimo... vanno sempre a credito, ma non di 100€ ma di cifre decisamente più alte... ma dico... ma è il caso di arrivare ad un credito di 500€ ?!!! ma consuntivi di uno //due anni precedenti non li guardate? io lo trovo veramente assurdo, oltre al fatto che i consuntivi vengono dati mesi e mesi dopo... quando hanno già iniziato a pagare i preventivi... Forse perdono tempo a fare altri lavori contemporaneamente? mia opinione: facessero meno intermediazione e più conti forse forse... ma questo è un altro discorso . buona giornata a tutti, amministratori compresi :)
     
  15. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ma stai scherzando? Ma figurati.
    Ma ti dico, amministratore + avvocato autonominato dall'amministratore... non sono riusciti a fare una MOLTIPLICAZIONE e una SOTTRAZIONE. Si son DIMENTICATI la sottrazione!!! Perché?
    Perché la documentazione era in archivio... E doveva scendere a prenderla.

    Abbiamo stimato... moltiplicando le persone per gli anni... Si, ma quello che abbiamo versato negli anni e che compare dai tuoi rendiconti? C'è il rimando a delle fatture, allora di chi sono quelle fatture visto che non hai detratto? ...PANICO...

    E poi ci si deve anche sentir dire che sono i condomini che rubano... dopo che uno paga, paga e paga. L'errore appunto è sempre stato di pagare... se +/- era come in precedenza... anche se era di +... ti diceva ah ma mancava quella fattura che era dell'anno precedente ancora...bla bla bla. E' comparsa questa nuova voce perché è uscita la legge...
     
    Ultima modifica: 16 Dicembre 2016
  16. prociotta

    prociotta Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    io di condomini ladri ne ho incontrati tanti
    sono quelli che pur ricendo con gli altri, il capitolato per chiedere i preventivi, prima dell'assemblea, ti fanno avere dopo aver visto gli altri preventivi, il prevendivi di pochi € in meno
    sono quelli che vengono da me, a consuntivo lavori con ditta portata da loro e si lamentano perchè gli hai addebitato la spesa del balcone, quando l'accordo che avevano fatto loro era che non lo dovevano pagare
    sono quelli che essendo dei tecnici, ti fanno la direzione lavori, ma non li vedi mai ...
    sono quelli che te li ritrovi accanto al muratore e/o lattoniere a fagli da operai (non in regola) e pagati ... e alla fine con lavori non previsti in aggiunta ...
    ... ...
    quando prendi in amministrazione un fabbricato, gli stessi fornitori, non abbassano i prezzi, se vuoi dei prezzi più bassi, devi rifare la richiesta prezzi ad altri fornitori
    durante l'anno, sul sito, riporto ogni richiesta intervento fatta dai clienti e chi è stato chiamato
    in assemblea, ogni fattura di interventi non programmati, è accompagnata dal report che dice chi a chiamato e per cosa e poi c'è il report del fornitore con firma del condomino che dichiara di aver visto il problema risolto quando è andato via il fornotitore, spesso ci sono anche le foto prima e dopo, sul sito e in assemblea
    Le leggi nuove ci sono sempre, non ce le inventiamo
    nell'attuale finanziaria hanno inserito l'invio telematico delle detrazioni fiscali di ogni singolo condomino entro il 28/2 oltre alla modifica dei tempi e modi per pagare le r.a.
    e stanno per uscire nuove norme per l'amianto
    questo per limitarmi all'ultimo mese

    sempre sul sito, si trovano tutti i preventivi, e i consuntivi e il registro contabilità e l'elenco dei versamenti ...
    moltissimi di noi, hanno siti con tutte le fatture e gli e/c, aggiornati giorno per giorno
    peccato che i clienti preferiscono gli amministratori che costano meno a chi gli fornisce tutto questo e tanto altro

    un amministratore che cerca di rispettare tutte le norme, ti fà spendere dei soldi, non c'è niente da fare
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Dicembre 2016
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  17. alex1000

    alex1000 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nel nostro condominio abbiamo speso un sacco di soldi per mettere a norma un ascensore che praticamente era nuovo. Addirittura messo un bottone in cabina che avverte la centrale tramite sim, insomma come avere un cellulare in ascensore. Ma poi veramente potrà servire a qualcosa? Tutti abbiamo un cellulare con noi, nell'ascensore c'è anche un bottone per la sirena, in ultimo quando si blocca per qualsiasi motivo l'ascensore si ferma al piano.
     
  18. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' obbligatorio per legge avere il telefono in ascensore.
     
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  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A me è capitato di rimanere bloccato (con dei clienti) in un ascensore ad un piano dove non c'era campo...
    Comunque, come dice Silvana, è obbligatorio quindi ci sarebbe da chiedere a chi ha installato l'ascensore "Praticamente nuovo".
    (a meno ché "praticamente nuovo" non volesse dire "installato poche decine di anni fa")
     
  20. prociotta

    prociotta Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    vedete come succede ... vi si spiegano le cose, si scrivono, non capite, ve le raccontate fra di voi e come nel gioco del telefono di quando eravamo bambini vi raccontate delle favole
    alex due informazioni
    1) se sono necessari lavori importanti nell'ascensore lo dice l'asl o un ente certificatore che fà ogni due anni verifiche periodiche obbligatorie
    Mil non se lo inventa l'amministratore, lo dicono degli ingegneri, pagati dal condominio non dall'ascensorista, i quali ti dicono provvedere entro la prossima verifica o addirittura fermiamo l'impianto o .... Ora i contratti li ho tutti biennali, quindi se mi pare che la ditta esageri, chiedo altri preventivi e sono sempre in tempo a cambiare manutentore e quindi chi fà gli interventi richiesti dall'ente
    2) alex dice <Addirittura messo un bottone in cabina che avverte la centrale tramite sim, > l'ascensore era sicuramente recente, tanto è vero che aveva già il meccanismo bidirezionale (telefono in cabina) e avete fatto l'investimento di installare un meccanismo con sim, così da risparmiarvi il pagamento delle bollette telecom, in un anno e qualche mese, ve lo siete ripagato
    la legge obbliga al mento il meccanismo bidirezionale negli ascensori/motacarichi da un certo anno in poi ... (non ricordo quale) per tutti gli altri deve ancora diventare obbligatorio e in tutti gli altri è obbligatorio non usare l'ascensore se non si è certi che nel fabbricato c'è qualcuno in grado di sentire l'allarme in caso d'emergenza
     

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