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  1. pucket

    pucket Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti,
    ho trovato il vostro forum cercando informazioni riguardo le compraventite e l'ho trovato molto utile e pieno di persone competenti.
    Avrei una domanda da porvi. Sto per firmare il compromesso per l'acquisto di un'appartamento e mi trovo davanti a questo dubbio: quali certificazioni richiedere?

    mi vengono in mente:
    - abitabilità (ma ora forse si chiama agibilità?)
    - impianto elettrico
    - impianto termico?
    - impianto gas?
    - impianto idrico sanitario?

    non so se esistono/servono tutte, altre certificazioni che non mi vengono in mente?

    la casa è stata costruita dal 97 al 99 e venduta tra 99 e 2000

    Vi ringrazio anticipatamente per risposte,
    Matteo
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Il venditore dal 01 Luglio ha l'obbligo di presentare all'atto la certificazione energetica dell'appartamento, per il resto stai chiedendo tutto quello che serve.
    Non ho capito cosa intendi dire scusa in questa frase.
     
  3. pucket

    pucket Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    per la certificazione energetica me ne sono dimenticato, in realtà quella nella bozza di preliminare c'e' scritta!

    intendevo dire che la costruzione ha avuto inizio nel 97 e finita nel 99.
    per la prima vendita non so precisamente se e' avvenuta nel 99 o nel 2000

    in effetti sono stato un po' "criptico"
     
  4. pucket

    pucket Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mmmm, immaginavo di esserci vicino... la mia paura purtroppo e' che richiedere tutte queste cose non sia una consuetudine e mi facciano problemi...
    per ora ho fatto mettere in compromesso quella energetica e l'impianto elettrico... sicuramente vorrei richiedere anche l'abitabilità... il gas forse puo' creare problemi, le altre mah...

    secondo voi il proprietario di una casa del 2000 dovrebbe avere tutte queste cose o potrebbe avere problemi a produrre questa documentazione?
     
  5. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per quello che riguarda gli impianti dovete accordarvi fra voi: il venditore dovrebbe certificarli ma, in vista magari di lavori di ristrutturazione che dovrai eseguire, e considerato il tempo intercorso dalla costruzione, se riuscite a trovare un accordo (economico), potete menzionarlo nel preliminare. Io in queste situazioni scrivo così:
    "La parte promittente venditrice non garantisce che gli impianti posti a servizio dell'immobile in oggetto siano conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente. La parte promittente l'acquisto ne prende atto e rinunzia alla garanzia."

    Anche per l'agibilità dovrete trovare un accordo economico.
    Pur essendo importante (senza l'agibilità non ti sarà possibile richiedere la DIA), infatti, l'agibilità non è un elemento essenziale del contratto, e quindi si può rogitare anche senza: se tu ti rifiutassi saresti inadempiente! :triste: :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io le pretenderei tutte le certificazioni che hai chiesto anche se naturalmente questo non vuol dire che gli impianti siano a norma ma solo che lo erano al momento della costruzione.
    Inoltre farei fare:
    relazione tecnicca per verificare che non ci siano difformità fra quanto depositato in comune e quanto realizzato dato che la planimetria catastale conforme e l'agibilità non costituiscono prova della conformità urbanistica.
    visura ipotecaria per verificare che non ciano ipoteche strane sul bene.
     
  7. stefanonobili

    stefanonobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Starei attento ad agibilità (ex abitabilità) ora anche a Roma sta diventando consuetudine dei notai richiederla alla stipula, ed in alcuni casi addirittura consigliano di non procedere in mancanza del certificato.
    Inoltre le sentenze di Cassazione sull'importanza dell'agibilità sono oramai infinite, e si corre il rischio di vedersi fare una causa per risarcimento del danno che in alcuni casi è stao stabilito fino all'80% del prezzo pagato.
    Per gli impianti, l'obbligo per il momento è stato soppresso, tranne per quelli consessionati dopo il luglio 2005.
    E come dice il collega verifica il progetto approvato per verificare la conformità del realizzato.
    Stefano Nobili
     
  8. pucket

    pucket Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti per le risposte
    Roberto, in effetti quello che dici non fa una piega... ma ho il dubbio che sia molto difficile da ottenere, la casa l'ho vista e ho visto la mappa catastale, tutto risulta assolutamente corrispondente... per le certificazioni... il problema e' l'agente che conosce da tempo sia me che il venditore e tende a "farla facile" per non mettere in difficolta' nessuno

    Maurizio e Stefano, per quanto riguarda gli impianti e le certificazioni io in compromesso ho quanto riportato sotto, credo di essere già in una situazione buona... l'abitabilità l'ho fatta mettere in compromesso cosi' su quello (che mi sembra forse la cosa piu' importante) sono coperto


    Ai sensi e per gli effetti dell’articolo 40 della Legge 28 febbraio 1985 numero 47 e successive modifiche e integrazioni la Parte Promittente Venditrice espressamente dichiara che il complesso immobiliare di cui sono parte le porzioni immobiliari oggetto del presente accordo, è stato edificato in conformità di progetto approvato e in base a concessione edilizia n xx/1997, protocollo xx/1997, rilasciata dal comune di Morbegno (So) in data xx xxxxxx 1997 e successiva variante n 126/bis/98 di pratica, protocollo n. xx/1998 rilasciata in data 10 marzo 1999. La Parte Promittente Venditrice dichiara inoltre che per le medesime porzioni non sono stati effettuati altri interventi edilizi o cambiamenti di destinazione d’uso che richiedessero licenze, concessioni o autorizzazioni in genere e garantisce pertanto anche sotto il profilo edilizio ed urbanistico la perfetta regolarità di quanto in contratto.

    ARTICOLO 5 La parte promittente venditrice si impegna a garantire la conformità degli impianti presenti nell’unità immobiliare promessa in vendita alla vigente normativa in materia di sicurezza impegnandosi a produrre a parte promissaria acquirente apposita certificazione di conformità dell'impianto elettrico e il libretto di manutenzione della caldaia interna all'appartamento. L’unità immobiliare promessa in vendita sarà trasferita a corpo e non a misura, nello stato di fatto, di diritto e di consistenza in cui verrà a trovarsi all’atto del trasferimento, con tutti gli inerenti diritti, ragioni, vincoli, accessioni o pertinenze, con ogni fisso e infisso, con ogni servitù attiva o passiva, anche se non apparente. Parte promissaria acquirente dichiara di essere edotta dello stato di conservazione dell’immobile oggetto della compravendita, di aver preso esatta visione dello stesso e delle parti comuni e di trovarli di proprio gradimento.

    ARTICOLO 7
    La promittente venditrice espleterà tutte le pratiche necessarie al fine di rendere possibile la stipulazione del rogito fornendo tempestivamente al notaio designato ogni documento necessari compreso il certificato di abitabilità e l'Ace (attestato certificazione energetica) obbligatorio per la vendita degli immobili.


    teoricamente con queste clausole si prendono la responsabilità della conformità... quello che mi piacerebbe è avere tutte le carte attestanti le certificazioni... per questo devo lavorare un po' sull'agenzia, chiamandolo ieri non mi e' parso per niente propenso... per il mediatore immobiliare questi in effetti sono solo "ostacoli" alla vendita... oggi torno all'attacco

    per l'evizione e gravami


    a) dichiara il promittente venditore che l’unità immobiliare descritta al punto 1 verrà ceduta libera da ogni affittanza nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, comunque libera da vincoli, ipoteche o altre trascrizioni pregiudizievoli al diritto di proprietà, eccezione fatta per ipoteca iscritta a favore della Barclays Bank per un mutuo pari ad originari Euro xxx.000,00 con atto del 21 febbraio 2007 registrato a xxxxx il xx xxxxxx 2008 al n. xxxx serie xx , che la Parte Promittente Venditrice si impegna ad estinguere, prima o contestualmente alla data del rogito, provvedendo altresì, a propria cura e spesa, alla relativa cancellazione ipotecaria incaricando della predetta cancellazione il Notaio scelto dalla Parte Promissaria Acquirente.

    La parte promittente venditrice si obbliga a prestare garanzia da evizione ai sensi di legge, dichiarando e garantendo che gli enti immobiliari in contratto sono di sua piena ed esclusiva proprietà e si impegna a trasferire gli stessi liberi da ipoteche, censi, livelli, canoni e trascrizioni pregiudizievoli al diritto di proprietà e per servitù anche non apparenti. La promittente venditrice dichiara che relativamente al suddetto immobile non esistono arretrati di imposte, tasse e contributi di alcun genere, né sono pendenti pignoramenti, sequestri o altre procedure di natura civile, penale o amministrativa. La promittente venditrice garantisce inoltre che in relazione all’unità immobiliare promessa in vendita non sussistono alla data del presente atto debiti per le precedenti gestioni e i pagamenti per la gestione in corso sono regolari e si impegnano a produrre idonea dichiarazione liberatoria sottoscritta dall’amministratore del condominio contestualmente alla data della stipula del rogito, attestante che tutte le spese condominiali fino alla data di consegna sono già state pagate. Dichiara infine il promittente venditore che il reddito dell’immobile è stato regolarmente dichiarato nelle dichiarazioni dei redditi dei soggetti obbligati a tale adempimento.


    su questo credo di essere abbastanza coperto, quanto meno ho tempo di fare con calma le visure prima del rogito, se ci fossero gravami strani il preliminare dovrebbe essere nullo

    Che dite?

    Ancora grazie per il supporto e la competenza,
    Matteo
     
  9. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Bè è un atto notarile. :applauso: :applauso: :applauso: :applauso:

    Se ci sono gravami strani non è nullo ma è in mala fede il venditore che o sopperisce ai gravami oppure non può cederti il bene libero da trascrizioni oneri gravami ecc. in quel caso ti rifiuti di andare a rogito per fatto e colpa del venditore con la conseguente risoluzione del contratto e tutti i danni relativi.
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ARTICOLO 5 La parte promittente venditrice si impegna a garantire la conformità degli impianti presenti nell’unità immobiliare promessa in vendita alla vigente normativa in materia di sicurezza impegnandosi a produrre a parte promissaria acquirente apposita certificazione di conformità dell'impianto elettrico e il libretto di manutenzione della caldaia interna all'appartamento. L’unità immobiliare promessa in vendita sarà trasferita a corpo e non a misura, nello stato di fatto, di diritto e di consistenza in cui verrà a trovarsi all’atto del trasferimento, con tutti gli inerenti diritti, ragioni, vincoli, accessioni o pertinenze, con ogni fisso e infisso, con ogni servitù attiva o passiva, anche se non apparente. Parte promissaria acquirente dichiara di essere edotta dello stato di conservazione dell’immobile oggetto della compravendita, di aver preso esatta visione dello stesso e delle parti comuni e di trovarli di proprio gradimento.

    La parte in rosso non mi piace per niente la casa deve essere venduta nello stato di fatto in cui si trova oggi, non come sarà all'atto definitivo.
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per quanto mi riguarda prima di firmare prenderei un tecnico e farei fare, anche a mie spese, una verifica in Comune sulla conformità.
    Spesso, e quasi sempre i nbuona fede, che vende dichiara la conformità urbanistica del bene senza sapere quello che dichiara; il tecnico impiega al massimo una settimana e costa 500 € ma di fronte all'acquisto di una casa direi che sono cose ragionevoli (e ne va anche della salute del proprietario che non deve risarcirti delle somme versate e del danno).

    Per il resto va bene
     
  12. pucket

    pucket Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In effetti questo mi era sfuggito, non avrei avuto problemi nel farlo modificare... ma... putroppo ho firmato il compromesso... avevo la scadenza sabato pomeriggio, uno degli (ex) cogniugi comproprietari ora abita a 500km ed e' venuto apposta, non potevo rimandare...

    in compenso grazie ai vostri consigli ho fatto aggiungere che la parte venditrice dovrà consegnarmi, prima o contestualmente al rogito, tutte le certificazioni di cui abbiamo parlato, adesso vediamo cosa esce!

    Grazie a tutti,
    Matteo
     
  13. mattia09

    mattia09 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Per quanto riguarda gli impianti (certificazione energetica) chiedi anche al notaio.In alcuni casi può dare la possibilità di produrla entro 6/12 mesi,in alcuni casi può accettare un accordo tra le parti,ma può anche ritenere nullo il rogito.
    Per quanto riguarda la documentazione,se stai acquistando tramite agenzia,è loro dovere produrre tutta la documentazione necessaria (dovrebbero averne in parte già all'incarico).
    Poi per la clausola sul compromesso ha ragione Roberto accetti le condizioni allo stato attuale della proposta d'acquisto potrebbe sembrare un modo per non vincolarti realmente all'acquisto. :) :)
     

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