juani

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Buongiorno,

sono nuova del forum pur leggendovi da alcune settimane, e quindi, visto che intravedo tra di voi dei veri esperti, vorrei un consiglio su come comportarmi.
Sono inquilina di un immobile affittato da un fondo immobiliare pubblico a libero mercato ( ex IPAB ) e un paio di anni fa ( ante covid ) mi arrivò un'opzione di acquisto, che per le contingenze lavorative del momento non presi in considerazione e poi c'è stato il covid.
Un paio di mesi fa mi suona al campanello una persona presentandosi come appartenente al fondo, dicendomi che mi sarebbe dovuta essere arrivata un'altra opzione di acquisto a prezzo diminuito, e chiedendomi numero di cellulare e email, che ho incautamente fornito, scoprendo solo a fine conversazione che la suddetta era un' agente immobiliare ( incaricata dal fondo, perché ho poi verificato ).
Mi si propone quindi di '' riscattare '' l'immobile ad un prezzo che prima mi viene detto possibile di diminuire del 5%, poi dell'8 % ed infine del 10%, e mi viene inviata una email da parte dell'agenzia con richiesta di accesso al mio appartamento per pubblicare le foto della vendita. in questa email mi veniva indicato il prezzo di acquisto della prima opzione ( cioè senza sconto e senza diminuzione del 10%).
Io ho risposto di voler sapere il prezzo preciso di vendita ( mi dicono che quello sull'email era arrotondato... ) e che avrei voluto visionare le carte dell'immobile.
recatami in agenzia per visionare le carte di acquisto mi si fa presente che in quanto immobile pubblico la vendita avveniva senza garanzie in particolare senza necessità di fornire documentazione in merito a regolarità edilizia dell'immobile su cui pende un condono ( per l'intero palazzo ) e una sanatoria ( per il mio immobile ) di cui non ho contezza su avvenuta concessione in sanatoria per entrambi.
Mi sono dovuta recare all'agenzia con il mio geometra che ha potuto solo visionare le carte, e non è possibile richiedere accesso agli atti per mancanza di collaborazione della proprietà.
Così il prezzo di acquisto, appena più basso di quello di mercato forse esclusivamente per la mia presenza come affittuaria, diventa un'incognita cui non so dare certezza ( potrei dover pagare il condono aperto dal 1985... ).
Mi chiedevo quindi se:
- il comportamento dell'agenzia è stato corretto presentandosi alla mia porta in quel modo
- vuol dire qualcosa che gli altri immobili locati del palazzo non siano in pubblicità sui siti di vendita ( su mia richiesta sul punto c'è stata molta vaghezza da parte dell'agenzia )
- è sufficiente la loro email per farli entrare in casa a fare le foto o serve comunicazione del proprietario
- vorrei presentare una proposta ribassata sul prezzo della eventuale alea dipendente dal condono, l'agenzia può rifiutarsi di prenderla ed eventualmente posso rivolgermi direttamente al proprietario?
- qualora dovessero altri presentare un'offerta, avrei diritto alla prelazione?

Grazie.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
- il comportamento dell'agenzia è stato corretto presentandosi alla mia porta in quel modo

In genere gli enti avvisano prima (controlla la lettera con cui ti venne fatta la prima offerta, verifica se siano avvenute altre comunicazioni).
In fondo il rapporto dell'agenzia è con loro (per te sono sconosciuti) e sarebbe cortesia minima avvisare gli inquilini.

- vuol dire qualcosa che gli altri immobili locati del palazzo non siano in pubblicità sui siti di vendita ( su mia richiesta sul punto c'è stata molta vaghezza da parte dell'agenzia )

Cioè hanno messo solamente il tuo?
O non credono molto nella vendita degli appartamenti occupati o il tuo è particolarmente appetibile.
Dubito che stiano proponendo gli appartamenti affittati senza il consenso della proprietà.

- vorrei presentare una proposta ribassata sul prezzo della eventuale alea dipendente dal condono, l'agenzia può rifiutarsi di prenderla ed eventualmente posso rivolgermi direttamente al proprietario?

L'agenzia non è tenuta a prendere la proposta, in particolare se la proprietà ha dato indicazioni in merito.
Avendo i recapiti puoi scrivere alla proprietà che probabilmente ti girerà all'agenzia.

- qualora dovessero altri presentare un'offerta, avrei diritto alla prelazione?

In una situazione di libero mercato no, a meno che non sia specificamente indicato nel contratto.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
chiedendomi numero di cellulare e email, che ho incautamente fornito, scoprendo solo a fine conversazione che la suddetta era un' agente immobiliare ( incaricata dal fondo, perché ho poi verificato ).

In genere, se un fondo dà un'incarico ad un'agenzia immobiliare, non ha nessuna intenzione di comunicare direttamente con gli inquilini o gli acquirenti.

vuol dire qualcosa che gli altri immobili locati del palazzo non siano in pubblicità sui siti di vendita ( su mia richiesta sul punto c'è stata molta vaghezza da parte dell'agenzia )

Gli inquilini potrebbero già avere esercitato l'opzione di acquisto...

- è sufficiente la loro email per farli entrare in casa a fare le foto o serve comunicazione del proprietario

Hai già verificato che l'agenzia è stata incaricata dal fondo, quindi il tuo rapporto d'ora in poi sarà con l'agenzia.
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
mi viene inviata una email da parte dell'agenzia con richiesta di accesso al mio appartamento per pubblicare le foto della vendita.
Se vogliono pubblicare le foto della vendita, evidentemente sono pronti per offrirlo in vendita al mercato, e non solo a te.
Sei sicura che l'opzione sia ancora operativa ?
Non ho capito se tu vorresti comprare, o ci stai pensando.
E non è chiaro nemmeno per quanto tempo dura ancora il tuo contratto di affitto.
qualora dovessero altri presentare un'offerta, avrei diritto alla prelazione?
Direi di no, se non ti hanno mandato disdetta, e vendono occupato.
A meno di accordi contrattuali specifici.
 

juani

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Innanzi tutto grazie a tutti per le risposte.
A me non è arrivata la seconda lettera di opzione a prezzo ribassato che mi ha detto l'agenzia essere stata inviata.
Ho chiesto il perché e anche quanto tempo avrei avuto, ma nessuno mi ha risposto. ( tra l'altro questo dovrebbero saperlo visto che la prima comunicazione è arrivata per raccomandata che ho firmato )...
Io mi sto interfacciando con l'agenzia immobiliare che solo su sollecitazione mia un paio di settimane fa finalmente mi ha mostrato questa domanda di condono, in quanto mi è stato precedentemente mostrato che il progetto originario era difforme dalla realizzazione dell'immobile. purtroppo però non c'è contezza della reale concessione del condono. Io avrei fatto l'offerta al prezzo richiesto dall'agenzia, mi sono appurata presso due banche sulla sostenibilità del mutuo e avrei pagato anche la loro provvigione per un immobile dove già vivo ( scusate ma questa cosa un attimo mi tocca parliamo di quasi 10000 euro...) nonostante non avessi ricevuto la seconda lettera di opzione, però questa questione del condono mi sta mettendo piuttosto in difficoltà in quanto non ho reale cognizione delle spese che potrei eventualmente sostenere, non ho nemmeno idea di eventuali lavori che devono essere fatti all'edificio...l'agenzia non sa darmi informazioni e la vendita avviene così e basta...se mi va bene bene, se mi va male amen... e quindi non so sinceramente cosa fare. avevo pensato di inserire una clausola sulla verifica della conformità edilizia, ma nella bozza dell'offerta viene ripetuto per pagine e pagine che non sono tenuti a fornirmi questi documenti...
Io sono in affitto 4 + 4 e i primi 4 anni scadono a dicembre 2022.
Mi infastidisce solamente questa poca chiarezza in merito alle spese da sostenere ex post, che mi fa tentennare, e non è da poco conto ( ma questo non credo che dipenda dall'agenzia quanto piuttosto dal fondo che essendo legittimato in una vendita del genere, ovviamente non ha alcun interesse a muovere un dito per darmi mezza sicurezza ) una vendita come un'asta ma non a prezzo d'asta...diciamo che è un salto nel vuoto.
Nell'immobile solo due inquilini hanno firmato un preliminare di acquisto a seguito dell'opzione e sostengono di aver visionato tutta la documentazione di tutto l'immobile e che è in regola.
:D non so, a me hanno a stento fatto vedere quella del mio appartamento...
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
Il promissario acquirente ha diritto all'accesso agli atti. (Tar Lombardia, Sez. II, sentenza 1857/11).
Penso, senza averne certezza, che lo stesso diritto si possa far valere per te per via dell'opzione d'acquisto se questa è ancora in essere.

In alternativa potresti siglare la proposta d'acquisto con clausola sospensiva legata all'accertamento tecnico.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
In alternativa potresti siglare la proposta d'acquisto con clausola sospensiva legata all'accertamento tecnico.

Dubito sarebbe accettata.

I fondi vendono così, come in asta (in assenza magari di conformi
tà) e non gliene importa niente di vendere agli inquilini, anzi, se lo vendono ad esterni incassano di più...

La commissione all'agenzia la pagheresti lo stesso anche se vendesse un privato.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
A me non è arrivata la seconda lettera di opzione a prezzo ribassato che mi ha detto l'agenzia essere stata inviata.

Non vedo difficoltà a fornirtene copia.

avrei pagato anche la loro provvigione per un immobile dove già vivo

Questo dipende dai termini dell'incarico che hanno sottoscritto con il fondo.

( ma questo non credo che dipenda dall'agenzia quanto piuttosto dal fondo che essendo legittimato in una vendita del genere, ovviamente non ha alcun interesse a muovere un dito per darmi mezza sicurezza )

Le regole spesso valgono per i piccoli, stato e assimilabili sono bravissimi a puntare il dito ma quando si tratta di loro...
 

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