Studio professionale in immobile categoria A/2

[Berin]

Buonasera,
vorrei acquistare un appartamento da destinare a studio professionale.
Gli immobili visionati sono tutti categoria A/2.
Nella mia idea di ristrutturazione la cucina verrà utilizzata come studio, esattamente come le altre stanze dell’appartamento, ma non ritengo necessario eliminare gli impianti. In tal modo lascerei aperta la possibilità, in futuro, di ripristinare l’uso abitativo.
I miei dubbi sono i seguenti:
- È indispensabile cambiare la destinazione d’uso da A/2 ad A/10?
- Ai fini delle imposte è più conveniente un immobile A/2 oppure A/10? Intendo sia in fase di compravendita (imposta di registro) sia per i pagamenti successivi (IMU, TARI, ecc).

Preciso che l’immobile non potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa.
Grazie

 

[Bastimento]

Non hai specificato la attività svolta nello studio. Certo che se serve per l'agenzia Immobiliare (ti sei qualificato come agente) è da presumere che sia aperta al pubblico: formalmente saresti tenuto a chiedere il cambio di destinazione d'uso.

Il primo vincolo però lo potresti avere dal Reg. condominiale: spesso sono vietati gli studi professionali e commerciali.

In generale le tariffe di rendita relative ad un A2 (residenziale) sono inferiori a quelle dell'A10 (uffici): in caso di locazione (tu però acquisti) non credo che potresti scalare come spese i canoni di un A2, mentre sarebbe compatibile un A10.

Il cambio di destinazione è soggetto ai vincoli urbanistici: devi sentire il Comune.

 

[Berin]

Grazie della risposta, Bastimento.
E' stato un errore qualificarmi come agente immobiliare, credevo di aver scelto l'opzione "privato cittadino". In realtà sono una psicologa e lo studio lo condividerei con altri due colleghi ai quali affitterei le stanze.
Sono al corrente dei vincoli di alcuni regolamenti condominiali, quando sceglierò l'appartamento mi informerò su questo punto.
Sarà possibile affittare le stanze a dei professionisti lasciando l'immobile in categoria A2?
Un agente immobiliare mi ha consigliato l'uso promiscuo ma io non abiterei in quell'appartamento perchè ho la residenza nella mia prima casa.
Quanti dubbi... e non è facile ottenere valide risposte, nemmeno dal commercialista!

 

[ab.qualcosa]

Credo che nella maggior parte si tratti di un abuso edilizio, che difficilmente, a meno di ostilità del condominio, verrà contestato.
In qualche caso laddove vi siano situazioni diffuse e compiacenza dell'amministrazione, potrebbe essere anche semi-regolare.

Insomma una situazione del cavolo all'Italiana.

 

[Berin]

Grazie. Insomma in Italia si può tutto

 

[Bastimento]

Mia opinione (non fa assolutamente testo): per certi versi trovo abbia poco senso per un proprietario chiedere il cambio di destinazione da A2 ad A10, ogni qual volta da in locazione l'immobile: un conto è un uso continuativo di lunga lunga durata, un conto un rapporto temporaneo.
Il rovescio di questo discorso sta nel fatto che il conduttore per certi versi avrebbe l'interessa ad esercitare in un A10, potendo solo in quel caso scalare come spese professionali un eventuale canone (almeno credo)
Poi se quella attività professionale non da disturbo al condominio, è anche improbabile che qualcuno contesti, salvo risulti un uso esorbitante dell'ascensore: quando entrano in gioco le ripartizioni costi, è facile trovare chi va cercando il pelo nell'uovo.

 

[il_dalfo]

A questo link trovi le risposte che ti servono:

Aspetti fiscali per uso promiscuo di casa e ufficio | LavoroImpresa.com

Poi, per evitare problemi coi futuri "coinquilini", potresti valutare l'idea di fare un contratto per "uso di spazi e servizi", anzichè un contratto di locazione. (in sto modo loro potrebbero comunque scaricare quanto speso.

 

[Bastimento]

fare un contratto per "uso di spazi e servizi"

Certamente esiste questa modalità, almeno nella pratica, soprattutto in casi temporanei.

Ma sotto quale cappello giuridico si colloca un tale contratto? Potresti dare alcuni riferimenti normativi?

 

[Berin]

Mi state dando ottimi spunti di riflessione, siete preziosi!
Avevo avuto un'idea che mi sembrava geniale: trasferire la residenza nel nuovo appartamento e destinarlo a uso promiscuo. Avrei anche pagato l'imposta di registro al 2% anziché al 9% e beneficiato di tutte le agevolazioni prima casa.
Ma sono caduta dalla nuvoletta quando ho scoperto che dovrei vendere casa mia entro un anno altrimenti pagherei sanzioni al 30% ... era troppo bello per essere vero!

 

[il_dalfo]

Trattasi di contratto di somministrazione non regolamentato a norma di legge, ergo ti basta determinare i punti del contratto in maniera equa tra le parti.

Non essendo un contratto di locazione ne di affitto, non hai l'obbligo di registrarlo;
Puoi decidere la durata del contratto (1 giorno o 10 anni è lo stesso);
Non sei tenuta a dare un preavviso minimo di disdetta (ne come concedente ne come "inquilino");
Si può pagare con bonifico (ma anche in contanti);
Come inquilini lo si può scaricare (nel caso di contanti visto sopra, per scaricare bisogna avere ricevuta/pezza giustificativa/fattura o analogo documento a dimostrazione);