Successione e riacquisto prima casa

[sabrinal]

Sto predisponendo, con i miei familiari, la successione dopo il decesso di mio padre.

Gli immobili sono 3 e gli eredi 3 (io, mio fratello e mia madre).
E' nostra intenzioni effettuare la successione usufruendo delle agevolazioni prima casa su tutti e tre gli appartamenti, uno ciascuno, quindi pagare importe fisse per imposta ipotecaria e catastale, l'imposta di registro non si paga.

Sia io che mio fratello dovremmo effettuare un nuovo acquisto per non perdere le agevolazioni usufruite su due precedenti acquisti distinti (prima casa) avendo venduto i due appartamenti prima dei 5 anni.
Pensavamo di risolvere la questione con la successione, ma non è possibile, dato che questa operazione non è soggetta a imposta di registro.

E' fattibile effettuare, dopo la successione, delle reciproche vendite "a titolo oneroso", soggette a imposta di registro per evitare le sanzioni sui precedenti acquisti?

Ad esempio io vendo a mio fratello una piccola quota (1%) dell'appartamento che adibirà a sua abitazione principale, e lui fa la stessa operazione con me.

Abbiamo già entrambi la residenza presso l'indirizzo di ubicazione di tali immobili.

Grazie

 

[AntonioPa]

La cosa che proponi in teoria è fattibile e risponderebbe al tenore letterale della norma ("Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.").

 

[sabrinal]

Grazie Antonio

Sperando che per acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale l'AdE intenda anche una quota parziale di immobile.

In sostanza quello che rischieremmo sarebbe un accertamento per imposta catastale e ipotecaria (3% totale) sulla vendita della piccola quota ricevuta in eredità come prima casa.

 

[AntonioPa]

Infatti, rivendendo prima dei cinque anni sarete soggetti al recupero delle imposte ipotecarie e catastali in misura piena (2% e 1%) in luogo delle fisse (da calcolare sul valore catastale) in proporzione alla quota di immobile che cederete + sanzione del 30% e interessi.

 

[clongoni]

Ciao Antonio

una piccola osservazione, e' possibile effettuare questi due atti di compravendita di quote di appartamenti da adibire ad abitazione principale usufruendo delle agevolazioni prima casa?

mi chiedo questo perche' sia io che mio fratello siamo proprietari di quote di altri due appartamenti situati nello stesso stabile (quindi stesso comune) ereditati con successione usufruendo delle agevolazioni

non sarebbe meglio effettuare delle compravendite di quote di immobili da adibire ad abitazione principale senza usufruire delle agevolazioni?

grazie

 

[AntonioPa]

1) Sì.
2) L'avere già usufruito delle agevolazioni prima casa in sede di successione non preclude la possibilità di usufruirne su un successivo acquisto. L'importante è non essere titolare del 100% (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà (o uso, usufrutto o abitazione) di altra casa di abitazione nel comune dove si acquista (oltre ovviamente a non essere casa di lusso e non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione, nuda proprietà, anche per quote, di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni).
3) Potresti anche acquistare come seconda casa (senza agevolazione) e non perdere le agevolazioni sul precedente acquisto (la norma prevede espressamente il riacquisto di altra casa di abitazione entro 12 mesi dalla vendita, da adibire ad abitazione principale, ma non necessariamente "prima casa"). In questo caso, però, stante quanto scritto al punto 2, puoi acquistare con agevolazioni prima casa, usufruendo anche del credito d'imposta pari all'IVA o registro pagati sul precedente acquisto.