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  1. Giuseppefg

    Giuseppefg Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Salve a voi tutti sono Peppe ed ho un problema su cui discutere con voi (probabilmente, anzi sicuramente più esperti di me)
    Vorrei acquistare casa ed io e la mia ragazza abbiamo visto un appartamento mansardato.
    L'importo dell'immobile, no agenzia ma privato, è di 60.000,00 euro. La proposta è stata abbastanza invitante quindi gli faccio una contro proposta a 55.000,00 al venditore, ed accetta senza battere ciglio. Il problema sorge ora:
    - L'immobile è stato ereditato dal proprietario meno di un anno fa e nella successione è stato dichiarato il valore dell'immobile di euro 42.000,00.
    Lui mi ha detto che il resto della somma la vorrebbe in contanti. (problema PLUSVALENZA).

    La domanda che Vi porgo è questa: La plusvalenza è attuabile anche sulla successione e vendita della casa.
    Il problema è il mutuo.

    Grazie per la vostra risposta.
     
  2. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sono redditi diversi (ai sensi dell'artt. 67 TUIR) ... omissis... b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (lettera b) che non siano tassabili le plusvalenze di fabbricati.

    Come vedi mentre per i beni donati la norma chiede che siano almeno 5 gli anni di possesso totale (de cuius + erede) per i beni ereditati questo non è richiesto, ergo non fanno plusvalenza neppure se venduti in periodo inferiore ai 5 anni di possesso totale (de cuius è+ erede).

    Lo spirito della norma è semplice: La donazione è atto inter vivos e, se non ci fosse la specifica norma potrebbe essere utilizzato per non pagare le plusvalenze. Viceversa, il negozio mortis causa avviene indipendentemente dalla volontà del de cuius, quindi non esiste utilizzo fraudolento, neppure potenziale.

    Quindi nessun problema plusvalenza ai fini dell'IRPEF, fossi in lui mi preoccuperei del valore dichiarato in successione perché lo potrebbero rettificare sulla base della vendita (remota possibilità ma comunque da tenere presente)

    Non farei invece il pagamento in nero non solo perché ti crea dei problemi diretti (banca) ma perché stai per stipulare un atto pubblico e le dichiarazioni mendaci sono penalmente rilevanti.

    Kurt


     
    A panetto piace questo elemento.
  3. Giuseppefg

    Giuseppefg Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Grazie Kurt per la delucidazione!
     
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sicuramente li vuole in nero per altri motivi. Tu opponiti
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se l immobile viene ereditato coi benefici prima casa e poi rivenduto non c'è una sanzione ?
     
  6. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Probabilmente il venditore non è a conoscenza del fatto che, in questo caso, non esista plusvalenza. Se insiste nella sua richiesta potrebbe esserci qualche altro motivo che sarebbe il caso di accertare. Il tuo notaio ha già fatto gli opportuni controlli?. Comunque non fare versamenti in nero.
     
  7. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Stiamo parlando di plusvalenze, ergo IRPEF

    il TUIR prevede che per le eredità non ci sia la plusvalenza.
    Per la prima casa acquistata o costruita (la norma è ben specifica al riguardo) la norma chiede che almeno la metà del tempo in cui si è stati proprietari sia stata adibita ad abitazione principale (in ipotesi di vendita prima del decorso dei 5 anni).
    Il venditore probabilmente non conosce la norma oppure vuole nascondere agli altri eredi il vero valore della casa.
    Kurt
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    la mia domanda precedente era un'altra: se l'immobile viene ereditato come prima casa (quindi pagando fisse e non 3%) e viene rivenduto entro i 5 anni c'è una sanzione? mi pare di si
     
  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non credo ci sia sanzione.
    A rigor di logica uno che vive in affitto potrebbe ereditare un monolocale e, dopo averlo acquisito come prima casa potrebbe decidere di venderlo perché non adatto alle sue esigenze. Perché dovrebbe essere punito per un'agevolazione che gli spettava per legge?
    Comunque spero che qualcuno che ne sappia di più, per esempio Kurt, ci dica qualcosa in proposito.
     
  10. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Con la risoluzione n 112 del 27/12/2012, l' Agenzia delle Entrate ha chiarito che chi rivende il fabbricato per il quale si è goduti dell' agevolazione prima casa, prima dei cinque anni stabiliti, e dichiara di voler rinunciare all'agevolazione non è soggetto a sanzione.
    Kurt
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    eri già stato chiaro Kurt
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ci stiamo girando intorno ;) ;)
    Tu parli di una circolare che si riferisce alle sanzioni, cioè io acquisto al 3% (o 4% con IVA), rivendo entro 5 anni, dichiaro di voler rinunciare alle agevolazioni e pago il 7% (o 6% con IVA) senza sanzioni (quindi 'schivo' le sanzioni del 30%), ma pago la differenza.
    La mia domanda è un'altra: io eredito un immobile come prima casa (quindi pago le fisse e non le imposte ordinarie), lo rivendo entro i 5 anni: devo pagare qualcosa o no?
     
  13. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    Le ipotesi possono essere molteplici e nessuna di loro esclude le altre:

    Vogliamo analizzare il caso concreto oppure un caso astratto generale? Sono più eredi o uno solo (scrivere venditore può essere un modo per indicare parte venditrice)? In ipotesi di un solo erede: ha egli adempiuto a quanto stabilito dall'AdE per chi utilizza l'immobile come prima casa? Ha intenzione di acquistare entro un anno nuova prima casa?
    Poiché non conosciamo nulla di tutto ciò dobbiamo andare in base a ragionamento (ovvero logica).

    a) presumendo che abbia presentato dichiarazione di successione entro un anno (data di voltura dei beni) può applicare quanto indicato dalla normativa in materia di dichiarazioni di successione che possono essere rettificate entro un anjno dalla loro presentazione, ora ampliato in ragione della risoluzione 8/E 13/01/2012 della Corte di Cassazione. Con tale decisione la Suprema Corte ha stabilito, in materia successoria, che le dichiarazioni di successione già presentate all'Agenzia delle Entrate si possono correggere anche oltre l' anno.

    La risoluzione stabilisce che il contribuente può correggere eventuali errori contenuti nella dichiarazione di successione, non solo materiali o di calcolo e gli uffici dell' AdE sono tenuti a valutare tali variazioni. La condizione per apportare tali correzioni è che le modifiche o le correzioni vengano presentate prima della notifica dell'avviso di rettifica e liquidazione della maggiore imposta. Ne deriva che la dichiarazione di successione è correggibile finché non intervenga l'avviso di accertamento di maggior valore.
    L'AdE ha specificato che le modifiche possono essere apportate finché l'iter non si sia concluso quindi nei due anni dal pagamento dell' imposta principale.

    Poiché le imposte ipotecarie e catastali devono essere pagate entro 12 mesi e nel caso al nostro esame il termine non è decorso non ci dovrebbero essere sanzioni da pagare (neanche interessi). In ipotesi contraria ci sarebbero le solite sanzioni in materia di insufficiente versamento.

    b) presumendo che non sia possibile agire in ragione di a) opterei applicando quanto indicato nella risoluzione indicata, in base al principio di analogia. Ovvero istanza alla competente AdE e versamento delle somme riliquidate.

    Kurt
     
  14. Abakab

    Abakab Ospite

    Si.. se non ricompri naturalmente:

    Le stesse considerazioni vanno fatte per l’ipotesi in cui il beneficiario dichiarante
    rivenda ’immobile entro cinque anni dall’acquisizione, senza procedere
    entro un anno dall’alienazione al riacquisto di altro immobile da adibire a “prima
    casa”. Anche in questo caso, si avrà la decadenza per intero del beneficio, con
    recupero dell’imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo
    dichiarante.

    AdE
    Risoluzione 33/E
    15 Marzo 2011
     
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