Successione e vendita: è soggetta a plusvalenza?

[Giuseppefg]

Salve a voi tutti sono Peppe ed ho un problema su cui discutere con voi (probabilmente, anzi sicuramente più esperti di me)
Vorrei acquistare casa ed io e la mia ragazza abbiamo visto un appartamento mansardato.
L'importo dell'immobile, no agenzia ma privato, è di 60.000,00 euro. La proposta è stata abbastanza invitante quindi gli faccio una contro proposta a 55.000,00 al venditore, ed accetta senza battere ciglio. Il problema sorge ora:
- L'immobile è stato ereditato dal proprietario meno di un anno fa e nella successione è stato dichiarato il valore dell'immobile di euro 42.000,00.
Lui mi ha detto che il resto della somma la vorrebbe in contanti. (problema PLUSVALENZA).

La domanda che Vi porgo è questa: La plusvalenza è attuabile anche sulla successione e vendita della casa.
Il problema è il mutuo.

Grazie per la vostra risposta.

 

[Kurt]

Sono redditi diversi (ai sensi dell'artt. 67 TUIR) ... omissis... b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (lettera b) che non siano tassabili le plusvalenze di fabbricati.

Come vedi mentre per i beni donati la norma chiede che siano almeno 5 gli anni di possesso totale (de cuius + erede) per i beni ereditati questo non è richiesto, ergo non fanno plusvalenza neppure se venduti in periodo inferiore ai 5 anni di possesso totale (de cuius è+ erede).

Lo spirito della norma è semplice: La donazione è atto inter vivos e, se non ci fosse la specifica norma potrebbe essere utilizzato per non pagare le plusvalenze. Viceversa, il negozio mortis causa avviene indipendentemente dalla volontà del de cuius, quindi non esiste utilizzo fraudolento, neppure potenziale.

Quindi nessun problema plusvalenza ai fini dell'IRPEF, fossi in lui mi preoccuperei del valore dichiarato in successione perché lo potrebbero rettificare sulla base della vendita (remota possibilità ma comunque da tenere presente)

Non farei invece il pagamento in nero non solo perché ti crea dei problemi diretti (banca) ma perché stai per stipulare un atto pubblico e le dichiarazioni mendaci sono penalmente rilevanti.

Kurt

 

[Giuseppefg]

Grazie Kurt per la delucidazione!

 

[topcasa]

Sicuramente li vuole in nero per altri motivi. Tu opponiti

 

[Umberto Granducato]

Sono redditi diversi (ai sensi dell'artt. 67 TUIR) ... omissis... b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante (lettera b) che non siano tassabili le plusvalenze di fabbricati.

Come vedi mentre per i beni donati la norma chiede che siano almeno 5 gli anni di possesso totale (de cuius + erede) per i beni ereditati questo non è richiesto, ergo non fanno plusvalenza neppure se venduti in periodo inferiore ai 5 anni di possesso totale (de cuius è+ erede).

Lo spirito della norma è semplice: La donazione è atto inter vivos e, se non ci fosse la specifica norma potrebbe essere utilizzato per non pagare le plusvalenze. Viceversa, il negozio mortis causa avviene indipendentemente dalla volontà del de cuius, quindi non esiste utilizzo fraudolento, neppure potenziale.

Quindi nessun problema plusvalenza ai fini dell'IRPEF, fossi in lui mi preoccuperei del valore dichiarato in successione perché lo potrebbero rettificare sulla base della vendita (remota possibilità ma comunque da tenere presente)

Non farei invece il pagamento in nero non solo perché ti crea dei problemi diretti (banca) ma perché stai per stipulare un atto pubblico e le dichiarazioni mendaci sono penalmente rilevanti.

Kurt

Se l immobile viene ereditato coi benefici prima casa e poi rivenduto non c'è una sanzione ?

 

[marcellogall]

Probabilmente il venditore non è a conoscenza del fatto che, in questo caso, non esista plusvalenza. Se insiste nella sua richiesta potrebbe esserci qualche altro motivo che sarebbe il caso di accertare. Il tuo notaio ha già fatto gli opportuni controlli?. Comunque non fare versamenti in nero.

 

[Kurt]

Stiamo parlando di plusvalenze, ergo IRPEF

il TUIR prevede che per le eredità non ci sia la plusvalenza.
Per la prima casa acquistata o costruita (la norma è ben specifica al riguardo) la norma chiede che almeno la metà del tempo in cui si è stati proprietari sia stata adibita ad abitazione principale (in ipotesi di vendita prima del decorso dei 5 anni).
Il venditore probabilmente non conosce la norma oppure vuole nascondere agli altri eredi il vero valore della casa.
Kurt

 

[Umberto Granducato]

Stiamo parlando di plusvalenze, ergo IRPEF

il TUIR prevede che per le eredità non ci sia la plusvalenza.
Per la prima casa acquistata o costruita (la norma è ben specifica al riguardo) la norma chiede che almeno la metà del tempo in cui si è stati proprietari sia stata adibita ad abitazione principale (in ipotesi di vendita prima del decorso dei 5 anni).
Il venditore probabilmente non conosce la norma oppure vuole nascondere agli altri eredi il vero valore della casa.
Kurt

la mia domanda precedente era un'altra: se l'immobile viene ereditato come prima casa (quindi pagando fisse e non 3%) e viene rivenduto entro i 5 anni c'è una sanzione? mi pare di si

 

[marcellogall]

la mia domanda precedente era un'altra: se l'immobile viene ereditato come prima casa (quindi pagando fisse e non 3%) e viene rivenduto entro i 5 anni c'è una sanzione? mi pare di si

Non credo ci sia sanzione.
A rigor di logica uno che vive in affitto potrebbe ereditare un monolocale e, dopo averlo acquisito come prima casa potrebbe decidere di venderlo perché non adatto alle sue esigenze. Perché dovrebbe essere punito per un'agevolazione che gli spettava per legge?
Comunque spero che qualcuno che ne sappia di più, per esempio Kurt, ci dica qualcosa in proposito.

 

[Kurt]

Con la risoluzione n 112 del 27/12/2012, l' Agenzia delle Entrate ha chiarito che chi rivende il fabbricato per il quale si è goduti dell' agevolazione prima casa, prima dei cinque anni stabiliti, e dichiara di voler rinunciare all'agevolazione non è soggetto a sanzione.
Kurt