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  1. martinatobagi

    martinatobagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti
    In riferimento alla Vostra esperienza Vi espongo il mio quesito.
    Padre e madre vivi ma separati,padre proprietario al 50% immobile A e 50% immobile B,madre proprietaria al 50% immobile A e 50% immobile B,padre vive (usufrutto) nell’immobile A ,madre vive (usufrutto) nell’immobile B.
    Siamo due figli,io Martina e Paolo mio fratello.
    Siccome i nostri genitori hanno circa 75 anni vorremmo eseguire la successione dei due immobili,premessa che siamo completamente d’accordo tutti e quattro su: immobile A a me Martina ed immobile B a mio fratello Paolo.
    Fin qui tutto bene,ma vorremmo evitare che per tale successione si dia il mandato al commercialista\notaio in quanto le spese sono davvero onerose,e purtroppo abbiamo diversi problemi economici ( io disoccupata mentre mio fratello lavora saltuariamente).
    In ogni modo vorremmo evitare l’atto notarile e le relative spese per l’onorario,alquanto pesanti.
    Ci hanno consigliato di non eseguire la donazione perché oltre al fatto che ci vuole l’atto notarile ci saranno numerose problematiche per il futuro in caso di vendita degli immobili.
    Come potremmo procedere ?
    In termini si successione tra vivi si potrebbe stipulare un contratto privato tra noi quattro ?
    Tanto siamo tutti d’accordo.
    E poi espletare per conto nostro e con l’aiuto del patronato tutte le pratiche burocratiche,quali: dichiarazione successione alla Agenzia delle entrate,comunicazione ufficio catasto per la voltura,le relative imposte di successione e tutte le restanti pratiche ?
    Mi auguro di aver descritto in modo chiaro il mio quesito e Vi ringrazio anticipatamente per la gentile attenzione che porgerete,resto in attesa di un Vostro preziosissimo consiglio o parere.
    Se aveste bisogno di altri dati rilevanti non esitate a contattarmi
    Buona giornata

    Martina Tobagi
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'ordinamento italiano prevede espressamente come ipotesi di successione universale solo la successione a causa di morte. Eccezionale ammissibilità di una successione universale tra vivi è prevista in caso di fusione di società.

    Il testamento olografo è la forma più semplice, economica e pratica per esprimere le proprie volontà, non richiede la presenza né del Notaio né di testimoni.
    Per questa ragione è la forma di testamento più diffusa.
    Esso deve contenere le volontà del testatore, espresse liberamente, senza cioè dover rispettare particolari formule.
    La legge impone che il testamento debba però rispettare un rigore formale, a tutela del testatore: esso infatti produrrà i suoi effetti solo dopo la sua morte, ed è quindi fondamentale che dal documento si possano desumere le reali volontà del testatore.
    Art. 602 c.c. “Il testamento olografo deve essere scritto per intero, datato e sottoscritto di mano del testatore"
     
  3. martinatobagi

    martinatobagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Gentile Antonio,
    la ringrazio vivamente per aver risposto al mio post con una certa assiduità ma soprattutto per avermi chiarito definitivamente i miei dubbi sulla successione.
    A tal proposito rimangono tre ipotesi:
    1 ipotesi donazione (ma le spese per il notaio sono davvero onerose e poi subentreranno numerosi problemi in caso di vendita futura dell'immobile)
    2 ipotesi compravendita ( non è il caso,ci vuole sempre il notaio e le procedure sono sempre onerose)
    3 ipotesi ripartizione delle nude proprietà ( ecco per questa operazione ci vuole sempre l'intervento del notaio ?? )
    forse la 3 ipotesi sarebbe quella più idonea alla nostra situazione.

    La saluto caramente e resto ina ttesa di una sua risposta.

    Buona serata.

    Martina Tobagi
     
  4. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    3 ipotesi ripartizione delle nude proprietà ( ecco per questa operazione ci vuole sempre l'intervento del notaio ?? )
    Si!

    Perchè volete scindere le proprietà in usufrutto e nuda proprietà? a che scopo?
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La successione fra vivi come ti ha già risposto il collega non è possibile. Ma è un passaggio che volete fare subito oppure volete solo mettere in chiaro le cose prima? In tal caso è sufficiente un testamento ...
     
  6. martinatobagi

    martinatobagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno ad entrambi Antonio ed Umberto,
    prima di tutto grazie per la vostra disponibilità e per i vostri preziosissimi consigli e\o pareri.
    dunque vorrei precisare che siamo d'accordo tutti e quattro sulla successione,quindi non ci sarebbe bisogno neanche di fare testamento ma per sicurezza lo faremo.
    Il motivo per cui vorremmo eseguire la ripartizione delle nude proprietà ( per noi figli) e l'usufrutto (per i genitori) è semplicemente per non pagare la tassa dell'ICI.
    infatti ora i miei genitori pagano l'ICI entrambi per il 50% della seconda casa.
    la donazione l'abbiamo esclusa per le problematiche di vendita degli immobili in futuro.
    la compravendita tra genitori e figli risulta troppo onerosa.
    per la ripartizione delle nude proprietà occorre sempre il notaio e quindi l'onorario sarà come sempre una cifrona.
    purtroppo anche se siamo completamente d'accordo (genitori e figli) la legge,come giustamente mi avete segnalato,non consente un passaggio di proprietà tra genitori vivi e figli senza passare per il notai,
    mentre in caso di morte di uno dei genitori si potrà eseguire la successione ed espletare tutte le pratiche senza l'intervento del notaio,tranne un eventutale testamento ma non è il nostro caso in quanto i nostri genitori non faranno alcun testamento ad altre persone se non i due unici figli.(faremo di sicuro il testamento consigliatoci da Antonio).
    sembra contradditoria da vivi ci vuole per forza il notaio invece in caso di morte ci si può affidare anche ad un patronato\caf senza passare per il notaio.
    Vi saluto entrambi ed attendo eventuali Vostri consigli.

    buona giornata.

    Martina Tobagi
     
  7. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Secondo me potreste un testamento olografo sin da subito, ed accumulare qualche soldino per andare davanti al notaio a fare un vero e proprio atto di compravendita attestando nel rogito che avete già pagato la somma alla parte venditrice. Alla fine si tratta di sottoscrivere un rogito senza fare l'atto di mutuo che avrebbe un'altro onere.

    Non conoscendo le rendite catastali degli immobili non potrei farvi un calcolo di preventivo ma basterà recarsi da un notaio per avere un prospetto dei kosti. Non supererete le 5 mila euro tutto incluso.
     
  8. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quoto la soluzione del testamento olografo anche se propenderei per un testamento pubblico che non puo' essere impugnato né per incapicità del testatore o violenza morale ed ha un costo abbordabile (circa 800/1000 euro) con assegnazione anche ai fini divisionali (ossia lascio cosa a chi) così di evita anche l'eventuale successivo atto di divisione ed al momento del decesso del testatore tutto si risolverebbe al massimo in due atti uno di verbale di pubblicazione (o registrazione in caso di testamento pubblico) di testamento e l'altro contestuale di adesione a disposizioni testamentarie, accettazione di eredità e rinuncia a azione di riduzione laddove dovesse prospettarsi un eventuale lesione di diritti di legittima nei confronti di uno degli eredi legittimi.
    Ovviamente, giusto per notizia, un testamento puo' essere revocato in qualsiasi momento.

    Fare un atto di compravendita con somme già pagate???? .... con la tracciabilità dei pagamenti "ritengo" possano esserci problemi ... si dovrebbe far risalire il pagamento ante riforma Bersani ... ipotesi poco credibile anche perchè l'atto sarebbe poi ... in caso di disaccordo ... anche se l'utente lo ha sin da ora escluso ... facilmente impugnabile per il semplice motivo che per vincere la presunzione della donazione negli atti di compravendita in linea retta dovrebbe essere provato l'effetivo pagamento ... cosa impossibile nel caso specifico. Meglio non complicarci la vita e non sarebbero comunque pochi soldini.
     
  9. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si tempo fa lessi un rogito con questa dichiarazione dove una signora cedeva al marito la suq quota di proprietà. Il marita era avvocato. Mi informai dal notaio e disse che andava bene. (non dallo stesso che aveva stipulato).
     
  10. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ma non era in caso di divorzio?
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quoto :ok:
     
    A Anna D'Ascoli piace questo elemento.
  12. xsalvox

    xsalvox Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No non hanno divorziato affatto.
     
  13. martinatobagi

    martinatobagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera Salvo e buonasera Anna,

    Ringrazio entrambi per i preziosissimi consigli che mi avete descritto nei vostri post.
    dal post di Salvo sembrava si fosse aperto uno spiraglio.....invece zac Anna ha subito smentito tale procedura,in quanto mancherebbe la traccia del pagamento per l'immobile.
    A questo punto credo che l'unica soluzione sarebbe lasciar stare tutto cosi ed attendere 100 anni per eseguire la tradizionale successione.
    comunque gradirei un eventuale preventivo per la compravendita dei due immobili.
    di seguito i dati:
    IMMOBILE A VALORE COMMERCIALE 120.000 EURO RENDITA CATASTALE 614,00 EURO
    IMMOBILE B VALORE COMMERCIALE 110.000 EURO RENDITA CATASTALE 189,00 EURO.
    Nel caso in cui vi servissero altri dati inerenti gli immobili non esitate a contattarmi.

    Vi saluto caramente e resto in attesa di una vostra risposta.

    Martina Tobagi
     
  14. antonello

    antonello Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    C'è ancora un'altra soluzione, senza complicarsi la vita con testamenti, divisoni, impugnazioni, assegnazioni, ecc.
    Trattasi di cessione di immobile con obbligo di assistenza

    Proponete al notaio che i vostri genitori vi vogliono vendere gli immobili per il valore di mercato, supponiamo 150.000,00 euro, il cui pagamento avverrà con le seguenti modalità (Ti riporto quanto scritto dal notaio in un'ultima compravendita):
    - "euro 10.000,00 con assegno tratto.................. (che poi resta in famiglia);
    - quanto alla residua somma di €. 140.000,00 dovuta dai (figli) per il trasferimento a loro favore del diritto di nuda proprietà, i medesimi cessionari, sempre per le stesse quote sopra descritte, si obbligano per se stessi e per i loro successori a titolo universale, a provvedere, vita natural durante, all’assistenza morale e materiale della parte cedente ed in particolare a fornirle e prepararle con amorevolezza filiale il cibo, a prestarle le cure mediche e la necessaria assistenza diurna e notturna, ad effettuare le vacazioni necessarie al fine di reperirle i beni occorrenti per il soddisfacimento degli ordinari bisogni esistenziali, nonché alla pulizia della persona, del vestiario e della casa.
    L’obbligo di cui sopra s’intende assunto con riferimento alle prestazioni che esorbitano dal contenuto dell’obbligo alimentare di cui all’articolo 433 del Codice Civile, cui i sono tenuti nella loro qualità di figli dei coniugi.
    La prestazione dell’assistenza oggetto dell’obbligazione assunta dai germani dovrà avvenire presso il domicilio della parte creditrice, più esattamente indicato nella comparizione."

    Detta formula ha avuto l'OK anche dall'Ade.
     
  15. antonello

    antonello Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Inoltre, per risparmiare sulle spese di registro, puoi chiedere che queste vengano sospese, con obbligo da parte dei cessionari (voi figli) di pagarle all'avveramento della condizione della sospenzione (decesso dei cedenti=vostri genitori).
    In pratica pagate l'onorario del notaio e le imposte fisse.
    Le proporzionali all'avveramento della condizione (con augurio del più tardi possibile).
     
    A MsOceanic815 piace questo elemento.
  16. Anna D'Ascoli

    Anna D'Ascoli Membro Attivo

    Agente Immobiliare

    Pagamento con assistenza, presunzione di donazione modale con obbligo di assistenza ... a mio avviso ... meglio non complicarsi la via .... sostengo sempre .... un testamento dà sempre modo di tutelare, con azioni più semplici (a mio avviso) eventuali delegittimati ... senza onere di prova dell'intervenuta assistenza e dunque pagamento del corrispettivo.:fiore:
     
  17. martinatobagi

    martinatobagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
     
  18. antonello

    antonello Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se cambi idea sull'obbligo del notaio per chiudere le compravendite, ti forniamo i dati richiesti.
    Per valutare i costi relativi alla compravendita devi considerare che un notaio chiede all'incirca 1.800/2.000 euro per atto.
    Puoi fare due compravendite con un'unico atto e risparmi qualcosina rispetto a due atti distinti.
    Sappi che le imposte si pagano utilizzando un moltiplicatore fornito dallo Stato che è:
    per la prima casa = rendita catastale rivalutata x 115.50 x 3% + euro 168,00 + 168,00.
    Utilizzando i tuoi dati: rendita 614 x 115.50 = valore da dichiarare (minimo) €. 70.917,00 x 3% = €. 2.128,00 da versare allo Stato unitamente a 168,00 euro per 2 volte.
    Per tutto quello che non è prima casa la rendita va moltiplicata per 126 e, non godendo di agevolazioni, si applica la percentuale del 10%.
    Però devi dismostrare le modalità di pagamento.
    La cessione con l'obbligo di assistenza non comporta alcuna dimostrazione di pagamento.

    Considera, comunque, che anche la dichiarazione di successione ha un suo costo.
     
  19. martinatobagi

    martinatobagi Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    Buongiorno Antonell,

    grazie ancora per la tua disponibilità e soprattutto per avermi riportato in modo chiarissimo i dati inerenti l'eventuale compravendita.
    Al momento ho bloccato tutto riguardo alla donazione e nuda proprietà\usufrutto,ci riserviamo del tempo per pianificare e valutare bene le operazioni più congrue in base alle nostre esigenze.
    anche se il problema numero uno rimarrà sempre la disponibilità del nostro portafoglio.

    Vi saluto tutti caramente e grazie infinite per la vostra collaborazione.
    buona giornata.

    Martina Tobagi
     

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