Suggerimenti per comportamento dubbio venditori ed agenzia

[Utente Cancellato 84856]

Buongiorno, attualmente stiamo per portare in avvio la pratica di mutuo con la banca.
Abbiamo firmato circa un mese fa l'accordo tra le due parti attraverso proposta di acquisto con clausola sospensiva in base all'ottenimento del mutuo. Già dato all'agenzia immobiliare l'assegno di caparra (15.000€) e pagata all'agenzia la sua parte (circa 5.000€).
Ora, il problema: eravamo già venuti a conoscenza, da parte dell'agente immobiliare, che l'immobile dev'essere ancora messo in regola riguardo la planimetria (un muro buttato giù unendo due camere, e la porta della seconda camera unita chiusa con un muro).
I proprietari dissero che avrebbero messo tutto in regola appena avessimo fatto richiesta di mutuo, ed avevano già preparato tutti i documenti e sentito chi di dovere per regolarizzare la planimetria, anche perché se non in regola e non aggiornata, questa avrebbe bloccato la richiesta di mutuo in seguito alla verifica di un perito della banca o del notaio.
Ora, vengo a sapere in giornata, dopo aver comunicato all'agenzia che stiamo per avviare la pratica di richiesta mutuo, che i proprietari vogliono che sia tolta la clausola sospensiva, ottenendo il versamento dell'assegno di caparra, e solo in seguito metteranno in regola i documenti catastali.
Ora, tenendo conto che non trovo motivo per togliere la clausola, dato che la sicurezza di ottenere un mutuo al 100% non c'è, come dovrei comportarmi?
La mia priorità non è tanto quella di ottenere l'immobile, che sarebbe comunque il fine ideale, quanto quella di non perdere la caparra e le spese dell'agenzia, che mi spetterebbero entrambe indietro grazie alla clausola, naturalmente solo se non ottenessi il mutuo e con documentata richiesta e successiva negazione da parte della banca.
Come sarebbe meglio comportarsi? Perché la mia paura è che poi si arrivi ad uno stallo, con la banca che vede una planimetria non in regola e ci blocca la richiesta, ed i proprietari che non vogliono regolarla, il tutto con i nostri soldi impossibilitati ad essere riottenuti.
Ho sbagliato qualcosa nelle mie considerazioni?

 

[MauroScherlin]

Non mi pronuncio circa le dinamiche poiché occorrerebbe avere chiara tutta la situazione.

Io farei così: caro agente immobiliare, se non vuoi ridarmi indietro l'assegno delle provvigioni perché il mutuo non va a buon fine a causa di irregolarità non imputabili a me ma a parte venditrice, pensaci tu.

 

[SaulGoooodman]

L'agenzia non avrebbe dovuto incassare le provvigioni fino all'avveramento della clausola, a patto che abbiate inserito questa condizione nel documento che attesta l'importo della provvigione.

Eviterei di svincolare la proposta, soprattutto fino a quando non avrai quantomeno l'esito positivo della perizia, quindi fossi in te rifiuterei le condizioni poste dalla parte venditrice.

 

[francesca63]

Non è normale che l’agenzia sia stata già pagata, prima di avere risposta per il mutuo; ma bisognerebbe leggere cosa avete firmato di preciso, soprattutto la condizione.
I venditori non dovrebbero fare certe richieste, se sono consapevoli di cosa avete firmato; i patti non si cambiano unilateralmente, e l’agente non sembra molto abile a gestire queste problematiche.
Se posti la condizione firmata, potremo capire meglio.
Inoltre non mi è chiaro perché avete aspettato un mese per avanzare richiesta di mutuo.

 

[Bagudi]

Le carte in tavola non si cambiano in corso d'opera e soprattutto l'agenzia ci ha marciato chiedendo la provvigione e incassandola.

Se non troverai un accordo con la proprietà, rinuncia all'acquisto e minaccia l'agenzia di appropriazione indebita.

 

[Utente Cancellato 84856]

Intanto grazie a tutti per le risposte.
Cerco di rispondere a tutto; ho impiegato un mese a causa dei vari appuntamenti con banche diverse per richiedere appunto il mutuo, ci eravamo già informati precedentemente ma erano cambiate delle situazioni ed abbiamo dovuto rivedere le condizioni del mutuo.
Riguardo il pagamento all'agenzia abbiamo scoperto dopo non fosse già necessario (non ci siamo informati, colpa nostra) anche se è stato tutto documentato, quindi mai fosse che non si risolve in positivo i soldi dell'agenzia torneranno in mano nostra, già chiarito con l'agente.
Ho il sentore, forse fondato, che i venditori non vogliano spendere quei 2.000 euro per regolare la planimetria e che li vogliano dai soldi dell'assegno depositato in agenzia.
Naturalmente non ci pensiamo proprio di stare a queste condizioni, ma il mio dubbio è come poter risolvere la cosa al meglio.
La domanda di mutuo comunque l'abbiamo fatta avanzare, e non dovrebbero esserci problemi per ottenerla. I problemi usciranno se i venditori non regolarizzeranno la planimetria, ma a quel punto io non potrò ottenere il mutuo per colpa esclusivamente loro, di conseguenza col niente di fatto dovrei riavere assegno e soldi dell'agenzia immobiliare, (più forse il doppio?, dato che le condizioni sono state volutamente non rispettare dal venditore)
Appena sono a casa vi posto meglio le condizioni di compravendita dell'agenzia.

 

[SaulGoooodman]

ma a quel punto io non potrò ottenere il mutuo per colpa esclusivamente loro, di conseguenza col niente di fatto dovrei riavere assegno e soldi dell'agenzia immobiliare, (più forse il doppio?, dato che le condizioni sono state volutamente non rispettare dal venditore)

il doppio no, per via della clausola sospensiva.

 

[mapeit]

I venditori avanzano una obiezione del tutto pretestuosa e infondata. Infatti, se hanno messo in vendita l'immobile dovrebbero in ogni caso regolarizzarlo urbanisticamente. in quanto qualsiasi acquirente lo pretenderà, anche se non dovesse dipendere dal mutuo. Pertanto anche l'agenzia deve adoperarsi per convincere i venditori che l'immobile non si può vendere se non regolarizzato urgentemente. La spesa per la regolarizzazione è senz'altro a loro carico e l'agenzia può minacciarli di escutere da loro ugualmente la provvigione se la vendita non va a buon fine per loro colpa.

 

[IL TRUCE]

.amico venditore.. Il chirurgo si disinfetta PRIMA di operare NON a metà intervento... QUINDI.. 1 mi fai avere tutta la documentazione che mi serve. 2 decido cosa va bene e cosa c è da sistemare 3 rendo tutto conforme e nel caso EMETTO la prima parcella 4 inizio le operazioni di vendita.. Sono molto caro ma "" "sacco" " al rogito. NON VA BENE? Vi sono evidentemente Ai abilitati che la pensano diversamente. Con questi risultati. La necessità economica di dover rincorrere qualsiasi pratica è nemica della precisione.. questo intendo con la" "" sindrome del no tengo dinero'" Non è uno scherzo ma una profonda riflessione x le menti adatte a comprenderne gli spunti. Ecco perché l AI dovrebbe a mio avviso possedere un patrimonio personale di una certa rilevanza. O almeno avere una polizza che preveda ANCHE casi come questi. Costa... e ritorniamo al punto. Io x scelta "" sacco"" al rogito... x scelta non accetto proposte contenenti sospensive...ma 😂 scelta mia indiscutibile..." "SACCARE così anticipato" però non lo trovo corretto. Nemmeno divertente devo dire.

 

[PyerSilvio]

come dovrei comportarmi?

Intanto fai buon viso a cattivo giuoco.

Comunica che procederai, appena si sia avverata la condizione sospensiva, al versamento della caparra.
Perchè solo col versamento della caparra e non prima, assumerai la qualità di promissario acquirente acquisendo il titolo, per poter prendere in mano tutta la situazione e rendere conforme l'oggetto di vendita.

Prima del versamento e, dell'effettiva conclusione dell'accordo, sarà improbabile ottenere tutta la documentazione e ancora meno, emettere improbabili parcelle in capo al venditore.

A meno che non trovi un tecnico tanto ritardato di mente, a rendersi disponibile per andare a sistemare le questioni a cura e spese del venditore, su delega però di un pinco pallino qualsiasi.
Per effetto di una proposta subordinata dal pincopallino cliente o di un incarico di intermediazione di un mediatore.

Ciò perchè molto semplicemente, di norma, quanto meno la nostra, non si può andare a casa degli altri senza autorizzazione, che in questo caso occorre formale, per sistemare questioni private, che restano ad esclusiva cura e discrezione, del padrone di casa.

Però, a quanto pare, esistono delle particolari polizze assicurative, che si dice siano molto costose, che consentirebbero di assorbire o di aggirare le norme, financo quelle universali, che regolano il diritto della proprietà esclusiva.
Misteri di Oltralmpe.


Tornando alle questioni serie, che è meglio, procedi quindi con la perizia.
In attesa di riscontrare l'esito.

Se l'esito sarà positivo, perchè le difformità riscontrate sono lievi e quindi conformabili anche dopo o contestualmente l'atto di trasferimento, avrai un problema in meno.

Se invece la conclusione della perizia resterà sospesa per via delle difformità riscontrate, ti muoverai di conseguenza.

Che in ogni caso, è quella di mettersi in movimento, incaricando un proprio tecnico di fiducia, a proprie spese, a cura del venditore, che deve autorizzarlo, nella riconformazione dell'oggetto.

Quindi, compresa tutta la situazione urbanistico catastale da risanare, con la mano sinistra, sganci la caparra e, con quella destra, porti a casa il preliminare con le autorizzazioni che occorrono al tuo tecnico, per procedere alle prassi necessarie.

Solo ora, che hai assunto la qualità di promissario acquirente, avrai il pieno titolo di condurre la compravendita come e dove ti pare.

Imputando, l'eventuale parcellone, che potrebbe essere di qualsiasi entità, al venditore, che ti aveva promesso e garantito la casa conforme e regolare.

Prima faresti solo la figura del cucù.

(Avrei usato un altro genere di sostantivo maschile ma il @il Custode stamattina mi ha detto che è contro il regolamento )