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  1. incavolatonero

    incavolatonero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti.
    Sono incavolato nero di nome e di fatto.
    Cercherò di spiegare chiaramente la mia vicenda.

    2 mesi fa circa sono incappato casualmente in una casa in vendita, la quale non mostrava alcun cartello pubblicitario. Il proprietario, però mi comunicava che dovevo rivolgermi all'agenzia perché da poco aveva dato mandato alla medesima di vendere. Io ho cercato di evitare perché non ho molte risorse finanziarie, ma lui mi ha "obbligato" perché non poteva fare diversamente. A questo punto nasce spontanea la prima domanda.

    1a domanda> Potevo concludere direttamente con lui l'affare lasciando solo a lui l'obbligo di pagare la provvigione all'agenzia?

    A questo punto, costretto, mi sono rivolto all'agenzia, la quale mi ha chiesto il pagamento di una provvigione, nonostante avessi contattato io il venditore. Tra l'altro mi ha fatto credere che mi agevolava sulla percentuale, chiedendomi solo il 2%, valore che poi ho scoperto che, invece, dato l'attuale momento di crisi, chiedono a tutti...

    A questo punto ho pensato di "rifarmi" sulla proposta e offrire i130.000 euro invece che 140.000. Questo voleva dire che avrei pagato 2.600 euro di provvigioni + 520 euro di IVA, ma avrei potuto risparmiarne 10.000 eur dal prezzo di acquisto. Pertanto firmo la proposta.

    L'agenzia dopo aver contattato i venditori per la proposta mi richiama in sede. E qui iniziano i problemi. Vengo avvisato che la stessa è venuta a conoscenza che il proprietario non paga più il mutuo da un po' e che il suo debito residuo ammonta ad una cifra superiore ai 130.000 da me proposti, bensì 140.000 euro. Pertanto si offrono a contattare direttamente la banca, che nel frattempo aveva passato la pratica al proprio ufficio legale, per mostrare la mia proposta e proporre di accontentarsi di una cifra inferiore al capitale residuo.

    A tal punto però l'agenzia mi costringe a firmare immediatamente una nuova proposta di acquisto perché a suo dire rischiavamo di arrivare tardi con la banca. Solo che stavolta invece di 130.000 mi obbliga letteralmente a firmare per un importo di 128.000 in modo tale da riconoscerle altri 2.000 euro, dal momento che il venditore non ha soldi per pagar la provvigione. Io inizialmente non sono d'accordo, anche perché i 2.000 euro + IVA di provvigioni, insieme agli altri 2600 + IVA, devo sborsarli a breve. Dopo un paio di giorni però cedo seppur malvolentieri. L'agenzia inserisce una nota nella proposta: "i 128.000 euro devono essere comprensivi delle sanzioni e interessi che il venditore andrà a pagare allo Stato per il decadimento del beneficio fiscale dell'IVA sulla prima casa", dal momento che il venditore, avendo acquistato da meno di 5 anni, e non avendo intenzione di comprare un'altra casa nel prossimo anno, vedrà decaduto il beneficio fiscale dell'IVA al 4% invece che al 10%.

    Nel frattempo poi vengo a sapere che il proprietario non ha intenzione di comprare casa perché ha una snc che ormai ha chiuso da qualche mese per difficoltà e perché indebitata. Questo crea in me ulteriori ansie dovute a paure in caso di fallimento della società e di eventuali azioni revocatorie che coinvolgessero anche l'immbile eventualmente da me acquistato. Insomma, un'agonia.

    La banca tarda qualche settimana a dare risposta alla mia proposta, cosicché mi rivolgo io direttamente a loro per sollecitare il tutto, fin quando finalmente, prima in via ufficiosa e poi ufficiale, mi comunicano la loro accettazione. Solo che mentre discuto con loro mi rendo conto che non avevano tenuto in considerazione che l'importo della sanzione era a loro carico: Probabilmente l'agenzia non era stata molto chiara e non aveva dettagliato l'importo che potrebbe aggirarsi intorno agli 11.000 euro.

    Quindi mi ritrovo punto e a capo, dal momento che se questi soldi non li paga la banca o il venditore, prima o poi lo Stato li chiede a me poiché segue l'immobile.

    L'agenzia ha gestito la faccenda con poca cura e diligenza e ora mi ritroverei a pagare 128.000 euro di casa, 11.000 euro di IVA e sanzioni e 4600 euro di provvigioni più IVA all'agenzia (che non ha fatto nulla se non casino)! Sorge spontanea la seconda domanda!

    2a domanda> Se riesco a concordarmi "IO" con la banca, dal momento che l'agenzia non ci è riuscita, sono tenuto al pagamento delle provvigioni all'agenzia? Se si, per quale motivo, dal momento che oltre a non conoscere le varie problematiche dell'immobile non ha fatto altro che incasinare la situazione?


    Si tenga presente che l'agenzia, tra l'altro, mi ha già sconsigliato l'acquisto e proposto dell'altro... quando io invece avevo chiesto se potevano ancora cercare di risolvere con la banca!

    PS: io nel frattempo ho anche dato disdetta di affitto al locatore e tra pochi mesi sarò fuori di casa, e ho anche venduto tutti i miei mobili al nuovo inquilino!
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si era un tuo diritto.

    Teoricamente si, praticamente no.
    Mi spiego, anche se tu acquisti dalla banca in relatà interverrà all'atto l'attuale proprietario dato che la banca per poter vendere direttamente dovrebbe chiedere l'intestazione del bene; cosa che non credo abbia interesse a fare.
    A quel punto l'agenzia, che ti ha fatto portare avanti una trattativa col proprietario ha diritto alla provvigione.
     
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  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ti ha sconsigliato l'acquisto perchè probabilmente ha capito che è una pratica controversa e con molti rischi, uno dei probabili il fallimento del venditore, con probabile revocatoria (problema risolvibile con il dichiarato totale).
     
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  4. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao
    CONSIGLIO
    senti un tuo legale di fiducia
    e valuta qualora di tuo interesse
    la possibilità di un accordo
    portando a conclusione una procedura di acquisto.

    Concordo con Roberto valore prezzo intero dichiarato
    (naturalmente tra venditore e acquirente non deve coesistere nessun vincolo di parentela)

    Il legale se lo riterrà opportuno
    concorderà con la Banca la conclusione
    di un accordo definitivo.
    Saluti
    Letizia
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Domando: come ha fatto a costringerti:
    - ti ha minacciato?
    - ti ha puntato una pistola alla fronte?
    - ti ha cosparso di benzina e ti ha acceso un fiammifero?
    Spiegaci.

    Anche quì dovresti spiegarti meglio.

    Sembra di capire che la tua proposta è stata accettata dal venditore, pertanto ti sei mosso per tutelare i tuoi interessi.
    Ma la Banca, la banca non ti ha detto nulla sulla privacy?

    Considerato e preso per buono quanto hai detto prima circa le minaccie ed altro, dal mio punto di vista non dovresti pagare.
    Ma la legge dice il contrario.
    Salvo che non dimostri in un dibattimento la negligenza, l'imperizia e l'assoluta cattiva fede sulla corretta informazione non fornita da parte del mediatore.

    Quindi sei incavolato nero con l'agente immobiliare o con te stesso?

    P.S.
    Questo passaggio (tuo P.S.) te lo ha consigliato il mediatore o è stata una tua pensata?
     
  6. Immanuel

    Immanuel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Potevi trattare direttamente col venditore ed obbligare lui a pagare la penale all'agenzia. In questa situazione metto la mano sul fuoco che t'avrebbe infinocchiato alla grandissima, omettendo o mentendo su dettagli importantissimi come quelli che hai descritto. Quindi bene hai fatto a contattare l'agenzia che t'ha messo davanti agli occhi la situazione reale.

    Il mio consiglio è lo stesso dell'agenzia, lascia perdere, la casa è problematica dalla A alla Z, al venditore non resta che restare in casa ed aspettare l'asta giudiziaria. La banca accetterà qualsiasi offerta perchè sa che da quella casa non riprenderanno mai più i loro soldi. Se qualche incauto acquirente dovesse fare l'acquisto saranno grandi guai per lui.
     
  7. Ziphius

    Ziphius Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    rinuncia all'acquisto, detta casa la puoi comprare all'asta tra qualche mese senza problemi.:applauso:
     
  8. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao
    non c'è nessuna certezza
    che sia tu l'assegnatario una volta che il bene viene venduto
    all'asta.
    Senti un legale credo che ti possa consigliare
    dopo aver sentito la Banca.
    Saluti
     
  9. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sei forte Antonello!!!:ok::applauso:
     
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  10. sylver71

    sylver71 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vedila così, se non ti fossi affidato all'agenzia ti saresti trovato comunque in questa identica situazione o
    forse in una situazione peggiore poichè dubito che il venditore ti avrebbe rivelato le magagne
    senò col c...lo che vendeva.

    Hai ragione ad essere incavolato nero ma in sincerità ce ne hai messo anche del tuo
    perchè l'agenzia ha provato a farti cambiare idea sull'immobile ma in un certo senso
    ti sei fatto distrarre dalla buona proposta al ribasso e così non hai valutato bene.

    Comunque prima di alzare la bandiera bianca chiedi consiglio ad un avvocato e resta
    in amicizia con l'agenzia che potrebbe comunque essere tua alleata per il dopo;
    ecco magari chiedile uno sconto o una dilazione sul pagamento.

    Non è detto che alla fine con il giusto accordo tu non faccia ancora un affare.

    Inbocca al lupo! :fiore:
     

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