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  1. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    In un condominio che amministro ci sono circa 300 mq di terreno che un privato ha acquistato dal fallimento del costrutttore che se ne era riservata la proprietà.
    Prevedo tuoni e fulmini nei confronti dei malcapitati acquirenti, da parte dell'assemblea, perchè....benchè fosse scritto chiarissimo anche nel regolamento contrattuale che quell'area fosse del costruttore.....poichè è interna alla recinzione del condominio e tutti l'hanno sempre considerata come "giardino condominiale"....e poichè i neo proprietari vorrebbero farne un parcheggio..... :disappunto:

    Come da titolo: l'area è accatastata F/1.
    E' possibile, secondo voi Tecnici, opporsi legittimamente all'ipotesi del parcheggio?

    Grazie.
     
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  2. altit

    altit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao,
    nel regolamento condominiale e nelle tabelle millesimali detto spazio come viene classificato? Spazio comune? Proprietà privata? Il catasto cosa dice?
    Ciao
     
  3. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Grazie infinite dell'interessamento..su questo "caso" non semplice!!!! :amore:

    Allora : il regolamento contrattuale dice chiaro chiaro che quello spazio è riserva di proprietà del costruttore. E, in realtà, non dice altro!!!
    Ossia : non fissa alcun vincolo di destinazione!!!!
    I miei "amati" condòmini.....siccome per tot anni ci han visto le piante , su quel terreno, son convinti che fosse loro e che fosse "parchetto condominiale".
    Ma queste....son LORO libere illussioni!!!!

    Solo che...davvero pensando al bene di tutti...io sono abbastanza sconvolta che per questo pezzetto di terra ci abbiam già rischiato ...MORTI E FERITI, nel senso che: lo scorso anno , quando già l'acquirente sapeva di essere neo-proprietario del terreno per averlo REGOLARMENTE PAGATO AL FALLIMENTO DEL COSTRUTTORE................succede già questa scena : il neo proprietario diserba tutto il terreno e poi si presenta con un camion di detriti da posare sul SUO terreno per far da fondo di consolidamento alla gettata del battuto in cemento.......e............................................due condòmini "storici" lo aggrediscono accusandolo di trasformare il "giardino condominiale" in ...discarica di detriti!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Non si danno manco il tempo di spiegarsi che arrivano alle mani...e il neo proprietario finisce in unità coronarica per fibrillazione atriale, mentre i condòmino giardinoso medita di deninciare l'atro per ...non si sa bene cosa!!!!

    Pare una caxxata (e secondo me lo è) però.....vorrei evitare un "caso Erba" in un mio condominio!

    Mi aiutate PER FAVORE???????????????????????????????:amore:
     
  4. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La categoria F/1 catastalmente è area urbana, viene censita in questo modo perche ha perso i requisiti di agricola essendo all'interno di un complesso residenziale urbano.

    Quindi tale categoria permette di realizzare quanto prevedono le norme e regolamenti edilizi locali, in riferimento alla Z.T.O. di apparteneza di cui fa parte l'area.

    In ogni caso una'area di prorpietà esclusiva non può essere oggetto di veto alcuno alla realizzazione di manufatti su di essa a patto che osservi tutte le norme in materia edile.

    Ciao salves
     
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  5. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ti ringrazio tantissimo , Salves!!!!! :festa:
    Quel che scrivi tu, ...a me sembra del tutto logico , andando per buon senso e princìpi legali. Però NON sono un Tecnico, io (mentre Tu lo sei, giusto?) !
    Contattandoti in pvt, se la cosa divesse prendere la spiacevolissima piega che penso possa prendere, sarebbe possibile avere (ovviamente pagandolo :confuso:) un tuo parere scritto e motivato sull'argomento?

    Grazie infinite, intanto. :stretta_di_mano:
     
  6. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    la risposta è si specificata anche nel mio profilo.

    Vedi di iniziare a fare azione di persuasione con i condomini più facinorosi in riferimento all'accaduto della lite, persuadili che l'area non è condominiale ma proprietà privata, nei modi e tempi che conosci tu in riferimento alle personalità degli individui, per il resto se vuoi si una mano si può sempre dare.

    per questo vediamo di cosa hai bisogno e poi valuteremo assieme.

    Ciao salves
     
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  7. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Grazie ancora , Salves.:birra:

    Sono ormai ANNI che li invito a guardarsi il regolamento e l'atto di acquisto, in cui è chiarissimo che quel terreno NON è mai stato condominiale.

    Ma...qui................forse.....................solo un Amm.re può davvero capirmi : i condominii prevalentemente estivi..............son fatti in realtà da quei pochissimi che ci vivon per tutto l'anno e che..............riescono (soprattutto sotto l'ombrellone in spiaggia) a convincere i malcapitati di "un mese all'anno" che...san tutto loro!!!!!!!!!!!!!:disappunto:
     
  8. altit

    altit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il regolamento condominiale parla chiaro: l'area interessata non è uno spazio comune. Il regolamento condominiale è redatto proprio per rendere chiaro ai condomini/proprietari quali sono le parti comuni. Se l'area in oggetto fosse comune, sarebbe possibile oggetto di delibera in assemblea condominiale; ma così non è: come indicato da SALVES il proprietario ne può fare l'uso che ritiene più opportuno sempre nei vincoli imposti dalla legge.
    L'aggressione da parte dei due condomini verso il neo-proprietario è una aggravante della situazione.
     
  9. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ripensando all'accaduto a dir poco civile, domando, ma se invece del neo proprietario si fosse presentato il vecchio costruttore che presumo conoscano, si sarebbero comportati nello stesso modo?

    Io penso che la maggior parte è consapevole della situazione, solo che avendo uato per molto tempo l'are in un certo modo, alla vista di una persona estranea e che per di più stava modificando gli usi bonari taciti da molto tempo, chissà che idee si sono fatte e quindi hanno reagito in quel modo.

    Ciao salves
     
  10. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Più che altro è che si erano accomodati sull'idea di avere la casa con un piccolo "parchetto condominiale interno" e non gli quadra di aver perso questo privilegio che sicuramente valorizzava anche il complesso.
    Quel che lascia sconvolti, però, è che l'egoismo e la miopìa pretendano di avere la meglio anche su dati tecnico-legali che sono inconfutabili e indiscutibili.
    E vedere questo atteggiamento in gente che avrebbe anche i titoli di studio per doversi ritenere "civile"....giuro che fa proprio male!!!!
     
  11. altit

    altit Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ciao,
    in questa situazione si possono ravvisare gli estremi per l'usucapione?
    Rivolgo questa domanda anche agli altri frequentatori del forum che conoscono meglio la legge in materia.
    Ciao
     
  12. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    No: l'usucapione presuppone il possesso esclusivo, e quindi non potrebbe mai essere recriminata da una pluralità di persone (il condominio non ha personalità giuridica).
     
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  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Mi sembra di avere letto che il terreno sia interno alla recinzione del condomio
    Avrebbe un suo accesso autonomo dal condominio ?
    Se no, dovrebbe istituirsi una servitù di passaggio attraverso il condominio ?
    Cioè mi sorge un dubbio : il terreno può essere considerato parte del condominio, come uno degli immobili del condominio e soggiacere alle norme del "condominio" ?
     
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  14. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio

    Complimentissimi per la domanda, assolutamente arguta!!!
    Questo è proprio uno dei problemi!!!!!!!!!!!!!!!

    In realtà (ci ragionavo oggi da sola e senza aver letto quasta tua domanda :disappunto: ) potremmo anche dire che è il condominio a considerare "propria recinzione" quella che, in realtà, è recinzione parziale (due lati) di questo terreno!!! E nulla impedirebbe al neo proprietario di recintarsi....anche gli altri due lati!!!!
    Dopodichè....è vero che questo fondo resterebbe intercluso, così come è vero che - proprio per questo - gli darebbe diritto di chiedere (giudizialmente se necessario) PERSINO servitù di passaggio!!!!

    Io....son sempre più convinta che...se non si impegnano TUTTI a ragionare con la testa sulle spalle.....da questa cretineria possono nascere cause che durano pre tre generazioni e che...costano MOLTO di più di quel che vale quel pezzetto di terra!!!!

    :maligno:
     
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  15. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Ci puoi far sapere i due lati recintati con chi confinano e i due non recintati o postare uno schizzo?

    Ciao salves
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Diventa sempre più interessante sviscerare questa discussione, che mi sembra molto "condominiale". Capisco le paure del condominio : un via vai di estranei che va a parcheggiare entrando ed uscendo attraverso un accesso carrabile del condominio. Tu conossci bene il posto ! Potrebbe essere che il nuovo proprietario non riesca ad ottenere le autorizazioni comunali. Non conosco la materia "parcheggi", ma forse qualche autorizzazione sarà da chiedere ed ottenere, salvo il diritto dei terzi. Sono molto curioso sugli sviluppi.
     
  17. STUDIOMINUCCI

    STUDIOMINUCCI Membro Assiduo

    Amministratore di Condominio
    Ciao Salves , ho inserito uno schema dal quale si capisce benissimo che sarei negata come Geometra! :confuso:
    I lati recintati sono il nord e l'ovest : il nord confina con una strada privata con servitù di passaggio in favore del mio condominio; l'ovest confina con giardini privati di altri condominii attigui.
     

    Files Allegati:

  18. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Presumo che anche quest'area è inserita nella servitù di passaggio da dove accede il condominio per raggiungere i posti auto, s non lo fosse può chiederne il passaggio mediante azione giudiziale.

    Come già detto l'usucapione è impossibile per i motivi sopra scritti.

    Quindi secondo me i condomini dovrebbero rassegnarsi all'idea se realizzabile altrimenti dovranno sborsare soldi in cause, parcelle tecniche ecc.ecc che coprirebbero o addirittura supererebbero il valore del bene.

    Ciao salves
     
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  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se il nuovo proprietario può aprire un suo cancello carrabile sulla strada privata instaurando una sua serivitù dicversa da quella del condominio, ritengo difficile da parte del condominio ostacolare il programma parcheggio.
    Più discutibile sarebbe instaurare una servitù di passaggio attraverso il cancello carraio del condominio e l'attraversamento della proprietà del condominio.
    Continuo a vedere quel pezzo di terreno come porzione di un unico terreno su cui è sorto un condominio.
     
  20. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non capisco perchè si difende una collettività (condominio) che ha usufruito di un'area o per dire meglio della disponibilità di quest'area, a loro conoscenza non di loro proprietà, senza alcun titolo qualunque anche di solo uso, contro chi legalmente ne ha acquisito pieno titolo di proprietà.

    A questo punto, chiunque potrebbe essere estromesso dal proprio diritto di proprietà?

    Mi chiedo pure, ma se il costruttore si fosse riservato per se un alloggioad uso commerciale, al quale era pertinenziale tale area ad uso parcheggio con servitù di passaggio dalla strada e dal cancello condominiale e ne l'alloggio e ne l'area è stata mai usufruita da questi o da chi fosse stato in affitto, qualora lo avesse venduto avrebbe avuto la stessa sorte visto che l'attività commerciale?

    Può un condominio ostacolare quello che un privato voglia fare nella sua proprietà?

    Ringrazio chi vorra darmi delle spiegazioni a questi quesiti.

    Ciao salves
     
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