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Perlarara

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Privato Cittadino
#1
Buona sera. Ho un quesito.
Un lotto di terreno edificabile di 400 mq adiacente ad una abitazione qualche anno fa è stato riaccatastato e fatto diventare pertinenza della abitazione per motivi fiscali . I propietari della abitazione e del terreno sono deceduti e gli eredi vorrebbero vendere.
Uno degli attuali propietari vorrebbe tenere tutto il terreno scorporandolo dalla casa così come era in origine, pagando la metà del valore attuale all' altro propietario. La casa verrebbe venduta successivamente.
Il primo quesito è: Il terreno tornerà ad essere considerato edificabile una volta riaccatastato come lotto a sè?
Tutta la zona ha avuto un' aumento di cubatura da 1:1 a 1:3, successivamente alla modifica catastale, se il terreno tornerà ad essere considerato edificabile subirà lo stesso aumento di cubatura rispetto a quella che aveva in origine?
Vi ringrazio.
 

akaihp

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Professionista
#2
Troppe poche informazioni.
La gestione del territorio è regolata da leggi nazionali, regionali e in particolar modo piani locali (comunali).
Per rispondere alla domanda bisognerebbe conoscere PRG o PGT con tutti gli allegati, Regolamento Edilizio, Regione del terreno per verificare eventuale legislazione regionale e Comune per verificare se esso faccia parte di enti sovraordinati quali comunità montane, città metropolitane, ecc.
Inoltre vi potrebbero essere altri vincoli a costruire quali Piani per Assetto Idrogeologico (PAI, PGRA, ecc.).
Da valutare anche l'unione "pertinenziale" se essa sia stata operata con atto notarile.
 

Perlarara

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#3
Il terreno era già edificabile e su uno stesso lotto adiacente sono state costruite due ville. La norma del prg comunale definisce il vincolo dell'altezza delle costruzioni che devono essere a filo con le abitazioni più alte adiacenti e la percentuale di suolo che deve essere a verde nel caso si edifichi. Il lotto è stato unito con una graffa alla abitazione esistente di cui è divenuto pertinenza ed ha un suo numero di lotto ben distinto. Tutto è stato accatastato e registrato da un notaio.
 

CheCasa!

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Agente Immobiliare
#4
Buona sera. Ho un quesito.
Un lotto di terreno edificabile di 400 mq adiacente ad una abitazione qualche anno fa è stato riaccatastato e fatto diventare pertinenza della abitazione per motivi fiscali . I propietari della abitazione e del terreno sono deceduti e gli eredi vorrebbero vendere.
Uno degli attuali propietari vorrebbe tenere tutto il terreno scorporandolo dalla casa così come era in origine, pagando la metà del valore attuale all' altro propietario. La casa verrebbe venduta successivamente.
Il primo quesito è: Il terreno tornerà ad essere considerato edificabile una volta riaccatastato come lotto a sè?
Tutta la zona ha avuto un' aumento di cubatura da 1:1 a 1:3, successivamente alla modifica catastale, se il terreno tornerà ad essere considerato edificabile subirà lo stesso aumento di cubatura rispetto a quella che aveva in origine?
Vi ringrazio.
Non esistono per il catasto terreni edificabili. L'edificabilità si desume dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal comune in base alla verifica degli strumenti urbanistici. Pertanto il terreno edificabile, stante non siano intervenute modifiche negli strumenti urbanistici, è edificabile ancora oggi.

Accatastare o meno un terreno all'interno della corte di una casa non esclude quindi, ad esempio, il pagamento dell'IMU sulla porzione originariamente edificabile nonostante l'accorpamento.

Il catasto quindi, di per sè, non incide sugli strumenti urbanistici e sulla destinazione del terreno rispetto alla quale il comune ha sempre l'ultima parola.

Il frazionamento e la successiva divisione ereditaria è possibile. Il terreno è (salvo modifiche degli strumenti urbanistici) e rimane edificabile. Ma, a sè stante, risulterà un immobile aggredibile dal fisco al fine della determinazione delle plusvalenze le quali sono dovute in caso di alienazione anche a seguito di successione.

Se quindi il valore iniziale di questo terreno fosse particolarmente basso, sarebbe opportuno valutare con un commercialista l'eventuale convenienza a lasciarlo come pertinenza dell'immobile.

Infatti, la cessione in blocco non renderebbe necessaria l'allegazione del CDU (salvo che la particella non superi i 5.000 mq complessivi) e, salvo che non si inseriscano nella cessione riferimenti diretti ad indici e progetti edificatori realizzabili, la vendita potrebbe passare inosservata al vaglio degli uffici tributari....
 
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Perlarara

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
#5
Il valore non sarebbe comunque molto alto, prima di tutto perchè la metà sarebbe già mia e poi perchè la cubatura residua del lotto completo dà la possibilità , pur moltiplicata x3 di costruire solo una villa di 140 mq.
 

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