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  1. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti! [​IMG]

    Espongo brevemente la situazione: sto per firmare un preliminare di compravendita per l'acquisto di una casa del valore di € 330.000 con caparra confirmatoria di € 5.000 alla sottoscrizione del preliminare. Rogito da effettuare entro il 15 febbraio 2014.

    Pensavo alla trascrizione del preliminare e leggevo che "...è sempre meglio effettuare una trascrizione quando:
    − quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
    − quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
    − quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).
    "

    Nella mia situazione direi che i primi 2 punti non sono un grosso problema (rogito entro 2 mesi e caparra "irrisoria"), però... il venditore è un imprenditore, e a dirla tutta non è messo proprio benissimo (2 delle sue 4 società sono s.r.l. in liquidazione volontaria...).

    La domanda è: la trascrizione del preliminare funge da tutela solo fino al rogito (dopo di che il rogito stesso diventa garanzia nei confronti di terzi) oppure mi "protegge" ulteriormente anche DOPO il rogito?

    Visti i costi (circa 7-800 euro) stavo ponderando il rapporto rischi/costi/benefici per decidere cosa fare... voi cosa ne pensate?

    Se vi servono maggiori info... sono qui! [​IMG]

    Grazie per l'aiuto [​IMG]
     
  2. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    certo che ti conviene.
    fino al rogito.
    cosa c'entra dopo il rogito??
    Al rogito la casa e' tua se il notaio dice che tutto e' ok.
    ciao.
     
  3. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Premetto che non so in cosa consista la trascrizione dell'atto nè cosa comporti :)

    Quello che intendevo dire è che se la trascrizione tutela "solo" la mia caparra per il periodo che va dal preliminare al rogito, il costo mi sembra un po' eccessivo rispetto alla somma anticipata... se invece questo "atto" fornisce anche altri tipi di garanzie e tutele nei miei confronti allora il costo assume diverse proporzioni.

    Come fa il notaio a dire che è tutto OK? Devo mandargli copia del preliminare e dei documenti di casa e venditore PRIMA di firmare il preliminare stesso? Oppure le verifiche vengono effettuate nel periodo che va dal preliminare al rogito?

    Grazie e... spero si sia capito quello che ho scritto :D
     
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La trascrizione dell'atto preliminare fa in modo che il vostro impegno di compravendita venga iscritto nei registri immobiliari prima di una eventuale iscrizione di ipoteca o pignoramento. Quindi se il venditore non se la passa bene devi comprare se e solo se fai anche la trascrizione sennò rischi di arrivare al rogito dopo aver versato la caparra e trovarti l'immobile pignorato e quindi incedibile.
     
  5. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ...e se l'immobile è già pignorato al momento della sottoscrizione del preliminare?

    Riformulo: la trascrizione del preliminare prevede le verifiche alla situazione dell'immobile e del venditore per verificare l'assenza di ipoteche o procedure in atto? Se si, allora non converrebbe far fare le verifiche PRIMA di firmare il preliminare stesso e non prima di trascriverlo?

    Mi scuso se la domanda è banale ma il punto qui sopra non mi è ben chiaro...
     
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa: era sottinteso che firmerai un atto preliminare esclusivamente dopo aver fatto le verifiche e se e solo se è tutto regolare.
     
    A sarda81 e alessandro vinci piace questo messaggio.
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questo si verifica. Tieni presente che il preliminare da trascrivere lo farà il notaio, il quale compie tutte le verifiche. Ti spiego, con il preliminare firmato tra le parti, l'obbligo ha solo effetto tra le parti, cosa significa? Significa che il venditore può iscrivere ipoteca, vendere ad altri, costituire un diritto reale ... Con la trascrizione invece si inserisce il preliminare nei registri immobiliari. Ha effetto prenotativo, ovvero anticipa quello che porterà l'atto definitivo. In caso di fallimento costituisce tutela per l'acquirente per gli importi versati prima della trascrizione hanno un privilegio speciale e nel caso di una vendita forzata l'acquirente, tu, verrai rimborsato prima.[DOUBLEPOST=1385997524,1385997484][/DOUBLEPOST]
    Infatti le verifiche le farà il notaio è un atto pubblico.
     
    A sarda81, alessandro vinci e Sim piace questo elemento.
  8. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Scusa ma forse non ho ben capito: tu vorresti fare la trascrizione del preliminare che ti costa circa 1.000 euro per tutelarti del pagamento di una caparra confirmatoria di 5.000 euro acquistando un immobile da 330.000 ?
     
  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai capito bene
     
  10. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In parole povere... si, questa sarebbe l'idea :)

    Tu dici che il rapporto tra cifra in ballo e costo della trascrizione non vale la candela?
     
  11. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
  12. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Hai parlato di analisi costi benefici quindi è ovvio non valga la pensa pagare un premio del 20% per una garanzia che è comunque relativa.
    L'effetto prenotativo vale in assenza di ipoteche/pignoramenti precedenti.
    E' molto piu' importante che il notaio faccia adeguati controlli sull'immobile e sulla società poichè esiste l'istituto della revocatoria fallimentare.
     
    A mj2 piace questo elemento.
  13. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi mi sembra di capire che non esiste una garanzia "assoluta", giusto? Il massimo che posso fare è dare in mano tutti i documenti ad un notaio e chiedere una verifica accurata della situazione dell'immobile e della posizione della/e società, e al max INTEGRARE anche la trascrizione del preliminare...

    Confermate che non vi sono ulteriori strumenti per tutelarmi maggiormente? Non sapete quanto vorrei non essere in questa situazione, il proprietario tra l'altro non è per nulla accomodante.... però la casa vale tutti i soldi che chiede, ed è solo per questo che mi ci sto arrovellando sopra :)
     
  14. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    da quel che so io...certamente bisogna fare la trascrizione preliminare se l'immobile e' pulito.
    non certo se il notaio scopre che e' gia' compromesso con debiti etc etc..
    mi sembra ovvio.
     
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  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non è proprio corretto il "bisogna" ne il limite.

    Si può trascrivere anche con pesi ed altro, non è vietato, ne inutile. Le casistiche sono sempre differenti e non dipendono solo dall'immobile, ma anche da chi sono le parti e dalle loro esigenze.

    Se ben ricordo, dal 2005 chi compra abitazione principale (per se o parenti) è abbastanza al sicuro da revocatorie. :D Il preliminare per avere tale tutela deve esser trascritto.
     
    Ultima modifica: 2 Dicembre 2013
  16. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusatemi se insisto su questo punto, ma il fatto che le società del venditore siano tutte s.r.l. non significa che il patrimonio personale del socio/amministratore è "salvo" (salvo ipoteche la cui assenza andrà verificata)?
     
  17. alessandro vinci

    alessandro vinci Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    si, scusa, e' proprio brutto il verbo "bisogna".
    intendevo dire che se uno preferisce fare la trascrizione del preliminare e' logico che l'immobile dovrebbe essere pulito da ipoteche e cose simili.
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Nella maggioranza dei casi... ma non è un imperativo ;) senza addentrarsi troppo nel tecnico, ci sono casi dove si fa comunque.
     
    A alessandro vinci piace questo elemento.
  19. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Controllare tutto PRIMA è la migliore garanzia, tu parli solo degli atti ma non è tutto
     
  20. mj2

    mj2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io non me ne intendo e quindi parlo di ciò che mi consigliate voi :) se hai altri suggerimenti (e voglia di darmeli) io sono sempre tutto orecchi!!!
     

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