Tutela dell'acquirente quando arriva al compromesso e deve versare il bonifico/assegno circolare

[elisabettam]

Mi chiedevo...quanto prima? più o meno dal compromesso al rogito dovrebbero passare poco più di 1 mese...

Con un tempo così corto...sarà sufficiente il controllo del notaio? Oppure conviene trascrivere il compromesso così da essere cmq al riparo da fregature?



Il denaro il proprietario lo vede al rogito (l'assegno è in mano all'AI). Non dovrei perdere nulla se le cose vanno male...ma certo che se mi fa un ipoteca il giorno prima del rogito senza trascrizione sono fregato....giusto? Perchè a quel punto il notaio non ha più il tempo di verificare...stacco l'assegno bello convinto....firma e poi....l'amara scoperta?!

fai il deposito prezzo al notaio

 

[Rudyaventador]

Mi chiedevo...quanto prima? più o meno dal compromesso al rogito dovrebbero passare poco più di 1 mese...

Con un tempo così corto...sarà sufficiente il controllo del notaio? Oppure conviene trascrivere il compromesso così da essere cmq al riparo da fregature?



Il denaro il proprietario lo vede al rogito (l'assegno è in mano all'AI). Non dovrei perdere nulla se le cose vanno male...ma certo che se mi fa un ipoteca il giorno prima del rogito senza trascrizione sono fregato....giusto? Perchè a quel punto il notaio non ha più il tempo di verificare...stacco l'assegno bello convinto....firma e poi....l'amara scoperta?!

chiedi conferma dei tempi al tuo notaio, il notaio di norma verifica in tempo utile tale che non sia piu possibile trascrivere, e rogita dopo la chiusura degli uffici per le iscrizioni. Ad ogni modo trascrivendo il preliminare ogni trascrizione successiva è tardiva , poichè al momento del rogito i suoi gli effetti trascrittivi decorrono dalla trascrizione del preliminare.

 

[Nanni79]

chiedi conferma dei tempi al tuo notaio, il notaio di norma verifica in tempo utile tale che non sia piu possibile trascrivere, e rogita dopo la chiusura degli uffici per le iscrizioni. Ad ogni modo trascrivendo il preliminare ogni trascrizione successiva è tardiva , poichè al momento del rogito i suoi gli effetti trascrittivi decorrono dalla trascrizione del preliminare.

Grazie per i consigli. Al prossimo incontro con l'AI chiederò la procura speciale a vendere.

In rete ho trovato alcuni consigli in merito al discorso relativo alla non trascrizione del compromesso. Se non dovessi riuscire a convincere il padrone di casa a fare la procura speciale potrei provare questo:

1. Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare, assegno che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente.
2. La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà "un bonifico irrevocabile" che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell'ipoteca.
   Il venditore per bene, dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà essere mai revocato a meno che non emergano le gravi irregolarità di cui si e' detto.

Le varie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto nel preliminare al fine di evitare il rischio che il venditore rifiuti di eseguire il rogito eccependo condizioni mai concordate.

Cosa ne pensate? Sperando di avere la procura e andare dal notaio

 

[Bruno2301]

sarebbe la miglior cosa se accettata ma avrà per te un costo maggiore rispetto alla trascrizione, del preliminare.
Che io sappia parliamo di qualche centinaio di euro che ti richiede il notaio per aprire il conto dedicato e per i vari passaggi di bonifici ecc.
Valuta te!! con la trascrizione del preliminare avresti stesse garanzie con meno passaggi e costi e paghi comunque tutto al rogito con deposito assegno all'AI.

 

[Nanni79]

sarebbe la miglior cosa se accettata ma avrà per te un costo maggiore rispetto alla trascrizione, del preliminare.
Che io sappia parliamo di qualche centinaio di euro che ti richiede il notaio per aprire il conto dedicato e per i vari passaggi di bonifici ecc.
Valuta te!! con la trascrizione del preliminare avresti stesse garanzie con meno passaggi e costi e paghi comunque tutto al rogito con deposito assegno all'AI.

La settimana prossima dovrò nuovamente andare in Agenzia perchè nel frattempo la proposta è scaduta. Il mio AI dice che visto i tempi stretti (rogito previsto per i primi di aprile) possiamo saltare il compromesso e andare subito al rogito se l'acquirente accettasse la nuova offerta.
Ovviamente inserendo nuovamente la clausola del vincolo del mutuo...ma a questo punto vorrei inserire anche la clausola relativa al buon fine della trascrizione dopo il rogito.

Il mio AI dice che non devo preoccuparmi perchè il notaio il giorno del rogito fa nuovamente controlli per verificare ipoteche o frodi di vario genere.......ma siamo sicuri che sto controllo lo fa veramente?

 

[Bruno2301]

Io credo che a questo punto Tu stia un pò esagenrando, il notaio è obbligato a farlo, il lavoro del notaio è proprio questo di controllo. Altra cosa è se tu pensi che questo venga fatto il giorno stesso, credo di no magari il giorno prima o una settimana prima ma di certo nessuno sa quando se non il notaio di tua fiducia. Quindi reputo difficile che in questo frangente possa succedere qualcosa. Ammettiamo che però Tu sia capitato proprio male....... il Legislatore ha voluto mettere una garanzia in più proprio per ovviare anche a queto e cioè il deposito prezzo presso il notaio che a questo punto è strada che puoi intraprendere ovviamente con dei costi a tuo carico.Detto questo credo che se ti metti daccordo con il notaio vai tranquillo e fai sta benedetta compravendita se tanto dovrai versare tutto il giorno del rogito.
Ciao e buona fortuna.

 

[Nanni79]

Io credo che a questo punto Tu stia un pò esagenrando

Hai usato toni forti...ma hai ragione...forse mi sto facendo troppe paranoie...parlerò con il notaio e vediamo cosa dice.

il deposito prezzo presso il notaio che a questo punto è strada che puoi intraprendere ovviamente con dei costi a tuo carico

Quanto potrebbe costare?

 

[Bruno2301]

non si è ancora capito bene ma circa l'1% del prezzo di acquisto e quindi anche su una compravendita di 100000 andresti a pagarne 1000. comunque informati con il notaio.

 

[Nanni79]

Grazie a tutti per queste preziose informazioni. Intanto inserirò la clausola nella proposta di acquisto. Ditemi se secondo voi va bene cosi:

In data del rogito l'acquirente si avvarrà della legge relativa al deposito prezzo dal notaio per la cifra pattuita tra le parti; il notaio provvederà a svincolarla, a favore della parte venditrice, solo dopo aver trascritto l'atto, ed aver accertato l'inesistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli

Direi che è scritta bene cosi?

 

[angy2015]

Mi chiedevo...quanto prima? più o meno dal compromesso al rogito dovrebbero passare poco più di 1 mese...

Con un tempo così corto...sarà sufficiente il controllo del notaio? Oppure conviene trascrivere il compromesso così da essere cmq al riparo da fregature?



Il denaro il proprietario lo vede al rogito (l'assegno è in mano all'AI). Non dovrei perdere nulla se le cose vanno male...ma certo che se mi fa un ipoteca il giorno prima del rogito senza trascrizione sono fregato....giusto? Perchè a quel punto il notaio non ha più il tempo di verificare...stacco l'assegno bello convinto....firma e poi....l'amara scoperta?!

Se lasci la caparra dal AI hai poco da perdere anche se sopravvengono ipoteche e non hai trascritto.
Il massimo della tranquillità si raggiunge lasciando poi tutti gli assegni al notaio che li consegna al venditore solo dopo aver trascritto il rogito, cosa ovviamente non gradita dai venditori ma di prassi in Francia ed era anche stata inserita come d'obbligo in una norma recente poi non ratificata ma ovviamente puoi inserirla nel compromesso come hai postato sopra, peraltro se non è cambiato nulla è ancora la prassi nel caso di mutui fondiari o quando il venditore è persona giuridica anche per i mutui ipotecari.
Se il venditore non è d'accordo a lasciare gli assegni al notaio mi accontenterei della visura fatta il giorno prima del rogito.