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  1. Albi77

    Albi77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    ho firmato un preliminare di compravendita per un'appartamento di un edificio in costruzione circa 2 anni fa. Inizialmente ci fu data estrema rassicurazione che i lavori sarebbero iniziati a breve, mentre ad oggi il sito è ancora fermo. Successivamente abbiamo saputo che il terreno è oggetto di bonifica e che ancora i piani di bonifica presentati dal costruttore non sono stati approvati dagli enti preposti al controllo.
    Sembra sia questo il motivo per cui è ancora tutto fermo. (dico sembra perchè il costruttore sembra poco trasparente e di certo il comune non aiuta molto a capire).
    Chiaramente la data di consegna è stata posticipata verbalmente di un anno.
    In piu ora è stato modificato il progetto dell edificio (e dei complessi abitativi), che risultan differenti da quelli oggetti dell acquisto (seppur mantenendo sulla bozza presentata pressapoco la stessa metratura).
    Purtroppo ci è stato fatto notare successivamente che il compromesso è molto sbilanciato. il venditore sostanzialmente ha la facoltà di fare "tutte le modifiche opportune" e la data di consegna è solo indicativa (non ha un termine perentorio insomma).
    Ora ci viene proposto di firmare una scrittura integrativa che tenga conto del nuovo progetto.

    Il mio dubbio è, visto già i ritardi, come posso tutelarmi nel migliore dei modi in questa scrittura che andrà a integrare e in alcune parti derogare al preliminare?ho dei diritti da poter far valere?

    Ancora oggi mi chiedo, potevano venderci l'appartamento avendo omesso il problema riguardante la bonifica?(è comprovato che il problema risaliva già alla data della firma, il venditore ci disse che l'approvazione c'era, ma mancava solo formalmente il rilascio del documento) e può effettivamente iniziare la costruzione senza il nulla osta della bonifica anche se iniziasse a costruire su una parte del lotto non soggetto ad essa?

    grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fare un preliminare su un immobile ancora da costruire e privo di concessione edilizia è una follia...

    Si può fare una proposta condizionata al rilascio della concessione, ma non addirittura un preliminare, senza nemmeno sapere se il progetto verrà approvato e come verrà approvato... e infatti vi propongono già modifiche...

    L'iter di questa compravendita non mi piace per niente, non si doveva tacere il problema della bonifica e state praticamente comprando a scatola chiusa.

    C'è un'agenzia ?
     
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  3. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    sei stato seguito da qualcuno oppure hai trattato da solo con il costruttore?

    Smoker
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    hai versato dei soldi? Ti è stata consegnata la polizza?
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no
    ????
    se ti va bene il rimando della consegna ti consiglierei di mettere tutto per iscritto con l'inserimento di penale in caso di ulteriore ritardo. Mi chiedo quanti appartamenti sono? Un anno potrebbe bastare?
    ??? Questo non va bene, un conto è la bonifica un conto sono i progetti. Sei andato in Comune a chiedere se questi progetti sono stati depositati?
     
  6. Albi77

    Albi77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    In realtà sembra invece che i documenti per poter edificare sono tutti in regola. la concessione edilizia c'è e l'intervento edificatorio è stato autorizzato con DIA protocollata presso il comune.
    Ricordo che un avvocato mi disse addirittura che loro con questi documenti potevano comunque edificare, pur non disponendo ancora dell approvazione degli enti sull analisi di rischio per la bonifica.
    Sarà vero?

    Si siamo tramite un'agenzia immobiliare

    Non si può far valere magari legalmente l'omissione sul problema vero?



    Siamo andati tramite agenzia.



    Soldi purtroppo si. Caparra confirmatoria+acconto prezzo alla firma del preliminare+metà del secondo acconto.
    Ci è stata consegnata la fidejussione, che è stata controllata e risulta in ordine. chiaramente ormai la scadenza sarà tra un pò prossima con questi ritardi



    anchio la penso come te, però al momento i pareri legali che ho avuto mi dicon che comunque anche se non potevano vendere legalmente non ci puoi far nulla.

    A me non va per niente bene il ritardo nella consegna, ma cosa altro potrei fare di diverso?Non posso facilmente riavere i miei soldi per loro inadempienza con un compromesso così sbilanciato.

    Quali possibili soluzioni mi puoi suggerire?
    Dovrebbero esser 10/12 appartamenti.

    Dovrei riuscire prossimamente ad avere qualche info in comune (speriamo).ti saprò dire meglio poi.
    Essendo scritto nel compromesso qualcosa tipo "con la più ampia riserva di apportare eventuali variazioni o modifiche delle caratteristiche di costruzione eventualmente necessarie", questo significa anche la possibilità di cambiare tutto il progetto dell edificio e presentarti anche un appartamento diverso da quello scelto?





    Ne approfitto per ringraziarvi tutti
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un anno é poco per 12 appartamenti.
    Senza la bonifica non poteva edificare il rischio é molto alto. Il mio consiglio é di muoverti con l'avvocato da ora in poi e controlla che la polizza venga rinnovata alla scadenza.
    Per le modifiche avrebbe dovuto convocarti e farti firmare l'accettazione delle varianti apportate a quanto promesso in vendita. Potresti anche richiedere i tuoi soldi per questo. Pensa se cambiasse progetto e costruisse in cubo!!! No non va bene. Fatti seguire dall'avvocato. Il preliminare può essere anche sbilanciato ma i soldi sono tuoi. E sopratutto come ti ho suggerito scrivi scrivi scrivi con tanto di ricevute.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa ma non avete stabilito i pagamenti a stato avanzamento lavori? Se é cosi non dare più nulla. Fate un integrazione al preliminare dove vedrà i prossimi soldi ai tamponanenti e saldo al rigito.
    Ma scrivi: Integrazione al preliminare. Con le premesse: Bla bla ad oggi i lavori non sono iniziati e le parti di comune accordo stabiliscono e metti il punto dei pagamenti e la consegna entro il termine essenziale. Vedrai che l'avvocato saprà consigliarti.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'agente avrebbe dovuto inserire nel preliminare i pagamenti seguiranno come lo S.A.L.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    sto pensando: non c'è peggior giustizia di una giustizia che arriva in ritardo
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' meglio che non dica quello che penso sui soldi già versati....e su come è stata gestita la situazione...:rabbia:
     
  12. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Vai nella tua pagina del profilo cliccando sul tuo nome nel menu in alto e scrivi li il tuo "sto pensando".
     
  13. Albi77

    Albi77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma infatti adesso (dopo un anno di relativa calma) sembra che il venditore abbia addirittura fretta, tempestandoci di telefonate per incontrarci e firmare la scrittura privata che integra il preliminare.
    Questa scrittura, visto che riporta il fatto che il progetto è cambiato, si può considerare un'accettazione delle varianti?
    Io vorrei tanto un nuovo preliminare invece, però dubito fortemente che la controparte accetterebbe.

    La cosa che mi da piu fastidio è che unilateralmente ora ti metton davanti al fatto compiuto che l'appartamento non sarà propriamente quello che avevi scelto e lo devi accettare. e se non accetto che succede?
    Visto anche che ora l'edificio è su piu piani (quello originario ne aveva 3 al massimo), cercan in qualche modo di "ricattarti" perchè sanno che vorremmo minimo un piano alto a questo punto e ti spingono a firmare il prima possibile per non perdere "l'occasione".

    Inizialmente la proposta nostra era di scaglionare i pagamenti a stati di avanzamento. Ci siamo fatti però abbindolare dal fatto che ci convinsero della non necessità di questo visto l'inizio prossimo devi lavori.
    Quindi abbiam finito per dare solo delle date alle scadenze

    Cosa intendi per "tamponamenti"?




     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si
    non si può, ma si possono integrare accordi nella nuova scrittura.
    ti devono restituire i soldi, è una loro inadempienza il fatto che abbiano cambiato il progetto e non sono in grado di venderti quanto promesso.
    sono i muri perimetrali, dopo ci sono gli intonaci, gli impianti i gessi e infine le rifiniture e poi ..... la consegna!
    non puoi scegliere un appartamento diverso da quello che avevi in promessa, a meno che il tuo appartamento non ci sia più, per modifiche al progetto, chessò lo hanno unito ad altro o perso una stanza. Scusa ma non è facile risponderti non sapendo esattamente di cosa stiamo parlando, parlo del progetto.
     
  15. Albi77

    Albi77 Membro Junior

    Privato Cittadino


    Ho letto un pò su internet e sembra che solitamente sono possibili entrambe le opzioni: nuovo compromesso o integrazione. Chiaramente immagino che il venditore sia poco propenso per la prima.


    Il bello è che ho chiesto in comune e mi han detto che questo nuovo fantomatico progetto non è stato presentato. Hanno nei computer solo quello vecchio. Non hanno bisogno di ottenere un nuovo e distinto permesso di costruire sul nuovo progetto?





    Purtroppo credo che possa far loro forza il fatto che sul compromesso sia riportato testualmente "con la più ampia riserva di apportare eventuali variazioni o modifiche delle caratteristiche di costruzione eventualmente necessarie". Come faccio a valutare se questo ricopre anche il cambio totale del progetto?

    In realtà dalle bozze che ci ha mostrato all'ultimo incontro (bozze, perchè le planimetrie definitive non le abbiam viste), le unità abitative sono state modificate (as esempio nella disposizione dei locali, balcone ora esposto e prima no), ma anche l'edificio in sè (prima era per sviluppato per il lungo e su pochi piani, ora sviluppato in altezza con piu appartamenti). solo il capitolato sembra rimanere lo stesso.
    Mi sembra che solo per l alterazione della sagoma dell edificio, si possa considerare una variante essenziale e quindi soggetta al rilascio di nuovo PDC. mi sbaglio?


    Mi spiace tempestarti di domande e abusare della tua disponibilità Rosa, ma sono veramente in una situazione a dir poco snervante.
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    direi, altro che snervante, il primo progetto non era stato approvato? Hai chiesto? Perché l'unico dubbio che mi viene è questo, che il progetto non risponde alle norme tecniche, non trovo altre ipotesi ad un cambio radicale della sagoma.
    Non guardare in internet fidati, soprattutto per i contratti. Gli stessi sono il risultato delle volontà capisci cosa voglio dire?

    questa frase mi fa venire i brividi, perché è veramente a senso unico e difficile dare un'interpretazione.

    meno male .....

    era una dia o un permesso di costruire?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 17 Gennaio 2015
  17. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    I preliminari di acquisto delle nuove costruzioni devono obbligatoriamente contenere tra le altre cose:
    - le caratteristiche tecniche della costruzione
    - le modalità e le fasi di esecuzione, compresi i termini massimi che non possono più essere del tipo "quando ho finito di costruire te la consegno!".

    Devono essere obbligatoriamente allegati il capitolato con la caratteristiche di materiali e finiture, nonché gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire (o l'ultima variazione).

    La legge del 2005, quindi, stabilisce che non basti più allegare al compromesso la planimetria del solo immobile oggetto di compravendita ma dell'intero edificio con la specificazione di tutte le parti comuni.
    E questo perchè tu non compri solo dei mq od una disposizione ma anche il "contesto" entro il quale questi metri quadri si sviluppano.

    E poiché tu non acquisti un tot di mq da un determinato costruttore ma un determinato appartamento in un determinato contesto, se l'appartamento cambia od il contesto cambia è assolutamente lecito ritirarsi dall'acquisto o chiedere la sottoscrizione di un nuovo preliminare.
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    oltre a citare il titolo nel preliminare
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    annullando la scrittura precedente e sottoscrivendo quella nuova.
    Ma quello che mi è parso di capire è che il nostro utente, giustamente sull'esperienza che sta vivendo, voglia cambiare alcune parti del preliminare, il quale non pone tutele sufficienti per lui.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Francamente, se il costruttore non acconsentisse a riformulare il compromesso, dopo tutti i ritardi... trarrei le mie conclusioni...
     

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