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  1. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, ho diverse volte partecipato a discussioni su questo forum e ho sempre apprezzato la vostra esperienza e conoscenza.
    Per questo motivo torno a chiedervi un parere su un argomento che vorrei proporre.

    Per chi non conoscesse la mia storia, faccio una super-sintesi.
    Ho acquistato un appartamento ( trelocali ) a Settembre 2011 sottoscrivendo il compromesso con rogito al 31/12/2012. ( inizialmente la scadenza era al 30/09 ma abbiamo fatto una proroga ).
    Contestualmente all'acquisto, ho messo in vendita casa mia ( un bilocale ).
    Dopo una marea di visitatori, ad oggi la casa risulta ancora invenduta.
    Ho abbassato il prezzo nel corso del tempo.. da 145.000 ai 128.000 attuali.
    Si era fatta avanti una coppia facendomi una proposta d'acquisto, ma l'importo era bassissimo. Ci hanno provato, ma nonostante io NON abbia il coltello dalla parte del manico, ho comunque rifiutato. ( avevano proposto 105.000.. significava vendere casa mia e aggiungere 20.000 euro di tasca mia per poter saldare il mutuo residuo ).

    A questo punto, il tempo ormai si è quasi esaurito. Non penso di riuscire a trovare un acquirente in tempo.
    Per non perdere i 20.000 euro di anticipi ( oltre ai 6.000 di provvigioni già versati all'agenzia immobiliare ), avevo pensato di mettere in atto una formula che ho letto non essere utilizzatissima ma comunque in diffusione in questi periodi di crisi... l'affitto come rateizzazione.
    ( Occorre sottolineare che i miei venditori si sono trasferiti nel Sud Italia, quindi non hanno vincoli di tempistiche con altre agenzie / clienti )

    Stavo quindi pensando di affittare casa mia ( per l'affitto dovrei già avere persone interessate )... e contestualmente proporre ai miei venditori l'annullamento della compravendita sostituendolo con un contratto di affitto.
    Affitto che prevede il versamento di una quota affitto puro, e di una quota capitale che andrebbe a scalare dall'importo dell'immobile residuo....
    Ciò mi consentirebbe di NON PERDERE gli anticipi versati ai miei venditori.
    Avere la possibilità di compiere il trasferimento e attendere periodi economicamente migliori per poter effettuare la compravendita .
    Ovviamente andrebbero poi scalati gli importi versati mensilmente come quota capitale.

    Penso che una manovra del genere possa giovare ad entrambe le parti.
    A me per ovvi motivi... e ai miei venditori per un semplice motivo.
    Nel caso dovessero rifiutare, dovrebbero rimettere in vendita il loro appartamento ma il prezzo non sarebbe più lo stesso di Settembre 2011...
    Io andrei a MANTENERE il prezzo pattuito con l'unica differenza che anzichè rogitare il 31/12/2012 prenderei la casa in affitto.. continuando a pagarla in attesa di riuscire a vendere il mio appartamento di proprietà.

    Attendo fiducioso un vostro parere.
    GRAZIE MILLE!
     
  2. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vedo che nessuno risponde.
    Riuscite a farmi sapere entro domani?
    Giovedi ho un appuntamento con l'agenzia immobiliare e volevo andare preparato, con tutti i dati corretti.

    Grazie!!!! :)
     
  3. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ci sono molte discussioni su immobilio che trattano questo argomento e nessuna è arrivata ad un senso compiuto per la difficoltà i concepire un buon contratto e gli aspetti fiscali. vi sono pure incerte le garanzie recipropche di adempiento. Forese era meglio accettare l'offerta di 105.000 e chiudere la partita d'azzardo. Nell'affitto 20.000 li puoi perdere come quota di affitto a riscatto.
     
  4. gennaro63

    gennaro63 Membro Attivo

    Mediatore Creditizio
    Molto tempo fa' riuscii a risolvere una cosa simile.....facendo riconoscere con un accordo tra le parti che sulla parte restante della quota a saldo l' acquirente gli ha riconosciuto una quota di interessi....dopo questo accordo e 5 mesi saldo' tutto.....è vissero felici e contenti...provaci..... Potresti pagare un po' di più' ma salveresti la quota che hai versato...
     
  5. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non credo che i venditori accettino di tramutare la vendita in affitto a riscatto.
    Chiedi una proroga per l'atto o perderai quanto versato.
     
  6. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sign. manzoni, per quale motivo crede che i venditori non accetteranno tale proposta?
    Analizzando la situazione ( e sottolinenando nuovamente che i miei venditori si sono trasferiti, la casa é vuota e non hanno nessun ulteriore contratto di compravendita in essere) la cosa potrebbe convenire a tutti.
    Se loro dovessero rifiutare sia l'affitto a riscatto, sia la proroga dell'atto, dovrebbero rimettere in vendita l'appartamento... E sappiamo entrambi che i 210.000 pattuiti a Settembre 2011 non li avrá mai oggi per via della crisi del mercato immobiliare.
    Potrebbe venderla a 180.. Forse.
    Vediamo.
    Ogni persona/acquirente/venditore é a sé.. Incrocio le dita e vediamo.
    Ringrazio Gennaro per la sua risposta!
     
  7. umberto

    umberto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Secondo me si può fare benissimo, è che non è ancora diffuso bene in Italia. Innanzitutto devi capire se i proprietari sono d'accordo; in secondo luogo non è necessario mettere casa tua in affitto a meno che non vuoi generare una rendita.. Stai acquistando con agevolazioni? La tua "vecchia" casa l'hai comprata con agevolazioni?
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se fossi in te, andrei con l'agenzia da un notaio in gamba e gli chiederei di formulare (ovviamente pagandolo) un contratto ad hoc, per poi presentarlo al tuo venditore.
    L'idea non è malvagia, ma molto complicata da mettere in essere, per via delle difficoltà a tutelare entrambe le parti.
    Secondo i dati emersi da un convegno a cui ho partecipato di recente, potresti fare due contratti, uno per la locazione e uno per l'acquisto.
     
    A H&F piace questo elemento.
  9. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ognuno parli per sé. Se vuoi un buon/ottimo contratto ti rivolgi ad un buon/ottimo professionista e vedrai che otterai buoni/ottimi risultati. La consulenza gratuita esiste, ma poi non puoi avere la pretesa che sia la migliore.. ;)


    Il punto, comunque, non è che tipo di contratto puoi fare, perché ne puoi fare di ogni tipo, purché rispetti la legge. Quindi mettere su carta la tua idea non è certo un problema.

    Il problema sta proprio nel fatto che ne hai già firmato uno, e se i proprietari, per qualsiasi ragione, non vorranno accettare un nuovo contratto, tu non puoi fare niente.
    Quindi, armati di pazienza, vai con il cappello in mano e cerca di giocarti tutte le carte a tua disposizione (magari mettendo anche qualcosina in più sul piatto). ma qui sei tu che conosci la tua situazione e sai cosa poter/dover fare.
    Loro potranno accettare benissimo, così come dirti categoricamente no. E' un loro diritto, anche se la loro decisione fosse la più stupida. Ecco perché devi esser bravo tu a far cogliere quali saranno i loro vantaggi (se i vantaggi sono solo tuoi, a loro non conviene).
     
    A studiopci e Bagudi piace questo messaggio.
  10. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Credo non accetteranno perchè vogliono vendere e andranno avanti con la vendita, credo anche che accetteranno una proroga se ben motivata.
    Auguri.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Offro spumante brut se riuscite a fare il contratto e portarlo a termine senza tribunale.
    Vantaggi di chiacchere contro soldi ?
     
  12. TheSkymax

    TheSkymax Membro Junior

    Privato Cittadino
    Giustissimo.. É ovvio, tutto é subordinato al parere favorevole del venditore.
    So che loro si sono trasferiti nel sud-Italia per trascorrere la loro nuova vita da pensionati.. Ció mi porta a pensare che non dovrebbero ritenere la mia proposta come "non fattibile".
    Inizialmente volevano vendere, ma nessuno a Settembre 2011 poteva immaginarsi una crisi del genere tanto da non portare nessuno a comprare un bel bilocale come il mio.
    Ci guadagnano loro perché risparmiano tempo (non devono rimettere in vendita la casa e fare su e giú per l'Italia alla ricerca di un altro acquirente).. E Denaro (la valutazione rimane quella di settembre 2011.. Perché la casa in vendita OGGI avrebbe sicuramente un altro valore) .
    Ci guadagno io perché ho la possibilitá di non perdere gli anticipi versati ( non potrei sopportare l'idea di aver gettato 20 mila euro dalla finestra regalandoli ), e avere la possibilitá di trasferirmi pagando un affitto che andrebbe a riscattare mensilmente il valore della casa e rogitare tra qualche anno per l'acquisto ad un prezzo piú basso (ad oggi avrei dovuto un chiedere alla banca un mutuo all'85% .

    Vi ringrazio comunque per i suggerimenti.

    Cos'altro potrei aggiungere come "vantaggi per il venditore" se dovessi proporre questa formula?
     
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Forse non hai letto bene quello che ho scritto.
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Non devi convincere noi che siamo aperti a tutte le possibilità, pur di risolvere un problema...

    Ma hai pensato alla possibilità di chiedere uno spostamento della data del rogito, magari versando qualche altra somma ?
     
    A H&F piace questo elemento.
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ho letto molto bene. Ed esprimo dubbi che qulcuno riesca a scrivere un contratto del genere e soprattutto che non nascano problemi con quello che si è scritto.
    Per questo prometto di offrire spumante brut e potrei prometter pure un Dom Perignon superissimo, tanto non rischio di doverlo offrire realmente.
     

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