Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
A mio avviso la cosa non è praticabile a livello urbanistico,
Sarebbe alquanto singolare: non sono un professionista per cui posso ignorare le varie regole; che però dovreste spiegare.
Il fatto che non venga meno l'autonomia funzionale, mi sembra sia un requisito delle regole catastali, non urbanistiche: ma anche catastalmente non viene meno l'autonoma classificazione e relativa rendita.

Questa modalità è ultimamente citata dai regolamenti comunali su IMU, dalle raccomandazioni per la compilazione della dichiarazione Redditi, ecc

Sarebbe ben curioso che al lato pratico, quello che è concesso dalla mano destra fosse poi impedito da una postilla.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
No, l'autonoma funzionale attiene all'urbanistica; quella catastale è reddituale
Scusa, cosa impedisce di realizzare un mega appartamento con quadrupli servizi, disegnato specularmente in modo tale da poter essere in qualunque momento diviso (ovviamente con pratica di frazionamento?).
Forse la presenza di due cucine? (non certo i doppi servizi)
 
I

ivap

Ospite
Buongorno e grazie a tutti per i commenti.

Mi scuso se nn sono coì addentrato nella terminologia tecnica come voi..

Ieri ho parlato con il tecnico (che a quanto mi dicono è uno abbastanza competente in queste faccende) e - telefonicamente - mi ha spiegato che se i 2 appartamenti sono effettivamente tecnicamente indipendenti (2 impianti, 2 ingressi etc) e tali rimangono (come sarebbe mia intenzione fare, nel senso che lascerei comunque le cose separate e non eliminerei l'ingresso di uno dei 2) allora è assolutamente possibile unirli di fatto con un passaggio nel tramezzo (non muro portante) . Ovviamente tale variazione deve essere registrata ma permette comunque di fruire dei 2 appartamenti. Ovviamente, nel caso fossero tutti e 2 di mia proprietà una sarebbe seconda casa e assoggettata quanto di competenza. Nel caso fossero 2 proprietari diversi, in realtà non ci sarebbe nemmeno questo problema.
Faremo un sopralluogo la prossima settimana per verificare dal vivo, ma anche il costruttore in realtà mi ha confermato che è assolutamente procedere in tal senso.

L'unico mio problema è che il nuovo appartamento (B), che al momento è al grezzo avanzato, avrebbe bisogno prima di alcune modifiche, in modo da rendere poi l'effettiva apertura nel tramezzo effettivamente funzionale ( in pratica si tratta di restringere una stanza per creare un corridoio, al termine del quale si aprirebbe la porta di collegamento tra i 2 appartamenti.

Vi tengo comunque informati
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Adesso sono ancora più curioso. Avevi ragione sulla faccenda dell'autonomia funzionale.
La circolare 27 del 13/6/2016 al paragrafo 1.7. risponde infatti:
Di norma non è ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di essesia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità.
Tuttavia , se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immob. i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali .... (ecc)

Allora mi piacerebbe sapere
1) cosa bisogna togliere ad una delle due u.i. per venir meno i requisiti di autonomia?
2) ed una volta venuti meno i requisiti di autonomia, che senso ha attribuire anche alla porzione non autonoma una classe/categoria abitativa ed una rendita di competenza in ragione della relativa consistenza?

Mi pare di essere di fronte ad una capriola logica: visto anche che non mi risulta vietato realizzare ab origine un alloggio con doppi servizi, doppi ingressi ecc.

p.s.: nel caso del nostro postante, essendo l'alloggio B ancora al grezzo, non credo così difficile predisporre una planimetria e struttura impianti che preveda una successiva divisione; ma ad oggi non credo difficile realizzare i requisiti richiesti.
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
se i 2 appartamenti sono effettivamente tecnicamente indipendenti (2 impianti, 2 ingressi etc) e tali rimangono (come sarebbe mia intenzione fare, nel senso che lascerei comunque le cose separate e non eliminerei l'ingresso di uno dei 2) allora è assolutamente possibile unirli di fatto con un passaggio nel tramezzo (non muro portante) .
Temo a questo punto ti abbia risposto con una negazione, cioè impossibile
 
I

ivap

Ospite
Ok... sono ancora più confuso che all'inizio. Comunque appena farò il sopralluogo con tecnico e costruttore vi farò sapere.
Ma quindi, fare un apertura in un tramezzo per permettere il passaggio da un appartamento all'altro, lasciando i 2 appartamenti indipendenti NON è Possibile, a meno che di non procedere a un fusione?

Sono d'accordo sul fatto che fiscalmente uno ( se fossero entrambi miei) sarebbe da considerare 2a casa...
 

Bastimento

Membro Storico
Privato Cittadino
Ok... sono ancora più confuso
Non dispererei: questa storia dell'autonomia funzionale a volte è citata, a volte no: e nel tuo caso dovendo unire una u.i. ancora allo stato grezzo, non credo sia difficile per un tecnico presentare un progetto dove tale autonomia non sussista. Ad esempio chiudi provvisoriamente la porta di ingresso, o roba del genere.
Poi bisogna anche vedere se l'ufficio tecnico comunale è così pignolo. (mi scusi @jos611 , ma credo succeda anche questo)
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Mi pare di essere di fronte ad una capriola logica: visto anche che non mi risulta vietato realizzare ab origine un alloggio con doppi servizi, doppi ingressi ecc.


Il nostro Ordinamento è zeppo di "capriole logiche", non c'è nulla di cui stupirsi.
Anche nell'Accertamento di Conformità, per esempio, laddove non sia possibile la doppia conformità, si avrà sanatoria amministrativa da un lato e procedimento penale che non s'interrompe dall'altro
 

jos611

Membro Attivo
Professionista
Ma quindi, fare un apertura in un tramezzo per permettere il passaggio da un appartamento all'altro, lasciando i 2 appartamenti indipendenti NON è Possibile, a meno che di non procedere a un fusione?
.
E' possibile nei limiti e condizioni che ti sono stati indicati. Comunque se trovi un tecnico che ti firma la pratica, presentala e vedi che succede. non essendoci in ballo muri portanti, si fa una Cila: non viene di solito controllata attentamente
 

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