Unione 2 appartamenti contigui

[ivap]

Buongiorno

spiego rapidamente la mia situazione:
sono unico proprietario dell'appartamento "A" libero da ipoteche.
Accanto al mio è situato l'appartamento "B" ancora al grezzo ( e quindi immagino, senza certificato di agibilità"

La mia idea sarebbe di acquistare l'appartamento "B" (in realtà lo acquisterebbe la mia ragazza, con un mutuo) e di farci alcuni lavori interni permetterne una fusione (dal punto di vista pratico) con il mio appartamento

Ho letto in qualche altra discussione, e anche su altri forum che procedere a una completa "Fusione" fiscale e catastale dei due appartamenti sarebbe per certi versi sconsigliato e che varrebbe la pena di lasciarle come 2 unità catastalmente e fiscalmente separate. E' Corretto?

Per cui, se volessi mantenere la separazione (per cui 2 appartamenti di cui 1 mio e uno della mia ragazza) la mia domanda è : è comunque possibile fare dei lavori strutturali tipo apertura tra un appartamento e l'altro e la creazione di un piccolo corridoio (nell'appartamento B)?

Che ne è del certificato di abitabilità dell'appartamento B? nel senso dovei comunque far registrare i cambiamenti dell'appartamento B al catasto?

Spero di essermi spiegato in maniera corretta. Grazie anticipatamente per l'aiuto

 

[jos611]

Ho letto in qualche altra discussione, e anche su altri forum che procedere a una completa "Fusione" fiscale e catastale dei due appartamenti sarebbe per certi versi sconsigliato e che varrebbe la pena di lasciarle come 2 unità catastalmente e fiscalmente separate. E' Corretto?

E' sconsigliato dal punto di vista commerciale (2 appartamenti valgono senz'altro più di uno, ancorché grande il doppio). E' invece consigliato se non s'intende vendere: abitandoci, si avrà così diritto alle agevolazioni previste per la prima casa.

Quanto al resto, non mi risulta sia possibile fondere due unità immobiliari se non hanno la stessa proprietà

 

[ivap]

Quanto al resto, non mi risulta sia possibile fondere due unità immobiliari se non hanno la stessa proprietà

si ok, questo mi era chiaro... e diciamo quindi che l'idea è quella di tenerle separate. Ma dal punto di vista pratico, le eventuali modifiche strutturali ( apertura passaggio, creazione di un muro) DEVONO essere in qualche modo essere registrate? e in caso affermativo questo non comporterebbe comunque la fusione dei due appartamenti?

 

[jos611]

Sì a entrambe le domande. Con il vincolo di cui al post precedente

 

[ivap]

Perciò, sintetizzando, non is possono fare modifiche che consentano la creazione di una unione "di fatto" senza procedere anche ad una fusione catastale e fiscale?
Ma a questo punto che senso ha dire

E' sconsigliato dal punto di vista commerciale

cioè se apro un passaggio tra i 2 ..poi sono costretto a unire. Se non lo apro, ovviamente rimangono 2 unità separate ma viene meno la finalità iniziale.

a mio che non stiamo parlando di aprire ... abusivamente.

Correto?

 

[jos611]

corretto. con una precisazione: se si apre abusivamente un varco su un tramezzo, il rischio è tutto sommato "ragionevole".
Se il varco da aprire (per unire i due immobili) è invece su muro portante (da 15 cm in su), allora meglio lasciar perdere perché ci sono implicazioni penali

 

[Bastimento]

DA tenere anche presente che acquistando separatamente , per uno dei due alloggi l'IMU sarà con aliquota seconda casa.

Secondo me invece converrebbe in quel caso fare tutte le cose in regola, apertura compresa, e fare una pratica catastale a valenza solo fiscale di "unione di fatto, ai fini fiscali":
in questo caso la AdE (e compresi i Comuni) considereranno il complessivo come unica abitazione principale. Catastalmente l'insieme verrà denominato con la doppia attribuzione delle coordinate catastali. Se in futuro necessiterà la marcia indietro, ad es. per una vendita, fisicamente basterà chiudere l'apertura: e credo che a quel punto la sistemazione catastale non sarà un problema.

Avvertenza: leggevo recentemente che è tuttora non risolta la modalità di indicazione dei dati catastali nella denuncia IRPEF, che prevede nello specifico campo, una sola voce: viene empiricamente superato l'inghippo indicandone uno solo (A o B) ma indicando la rendita della somma dei due.

 

[ivap]

bastimento

Puoi spiegare meglio cortesemente

Secondo me invece converrebbe in quel caso fare tutte le cose in regola, apertura compresa, e fare una pratica catastale a valenza solo fiscale di "unione di fatto, ai fini fiscali":
in questo caso la AdE (e compresi i Comuni) considereranno il complessivo come unica abitazione principale. Catastalmente l'insieme verrà denominato con la doppia attribuzione delle coordinate catastali.

Ossia, anche mettendo in comunicazione i 2 appartamenti (con apertura relativa) si possono lasciare 2 unità separate ? Anche se i proprietari sono diversi ?

 

[Bastimento]

1) Non è possibile fondere catastalmente due immobili che non appartengono alla medesima ditta
2) Esiste però una procedura che prende atto della fusione di fatto di due u.i. appartenenti a proprietari diversi es. marito e moglie, due fratelli ecc.
In questo caso (vado a memoria, non sono un tecnico catastale) vengono presentate due pratiche catastali DOCFA, specificando che le due u.i. sono reciprocamente unite di fatto e si chiede una "fusione fiscale".

D'ufficio verrà inserita una annotazione sui rispettivi immobili, che assumeranno entrambe le coordinate catastali: i singoli manterranno la propria rendita, l'insieme assumerà la categoria catastale più consona tra le due unità, e verrà prodotta anche la nuova rendita fiscale complessiva.
Questa unione è riconosciuta ai fini IMU e IRPEF, pur restando in sostanza distinte le due u.i.

E' la soluzione di alcuni casi particolari: pensa ad esempio ad una costruzione realizzata a cavallo di due particelle di proprietari diversi.

Posso allegare i riferimenti di prassi più noti: potrebbero essercene anche di più recenti, ma a questi fanno riferimento anche alcune note relative a come trattare queste situazioni in sede dichiarazione IRPEF ecc. (circolari su domande e risposte in merito alla dichiarazione redidti)

 

[jos611]

A mio avviso la cosa non è praticabile a livello urbanistico, quindi con la pratica edilizia da presentare al Comune. Ciò in quanto non viene meno, per entrambi gli immobili, l'autonomia funzionale.
E' possibile che l'Uff. tecnico non si accorga della diversa titolarità, specie se il varco e su tramezzo e si presenta una Cila (se trattasi di muro portante serve l'autorizzazione sismica e, quindi, la Scia: pratica dove l'attenzione nel controllo sale).
Ma, passasse anche per disattenzione, resta comunque una pratica irregolare ( sotto la responsabilità del tecnico che ha asseverato: e anche lì la vedo dura trovare uno che firma)