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  1. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a Tutti,

    la situazione è che vorrei capire come funziona il discorso della rendita catastale per
    gli immobili storici (con bassa rendita catastale) e quanto pagherei di IVA/tasse per
    queste somme:

    In pratica il valore di acquisto è:120.000 euro ed in banca il mutuo non sarà superiore ai
    100.000 ma la rendita ed il conseguente valore catastale sono di 28.000 euro.

    A questo punto dividendo al 50% tra prima e seconda casa quanto pagheremmo tra
    tasse imposte e notaio?.

    Dei conoscenti mi consigliarono di acquistare immobili d'epoca perchè le imposte erano
    minori data la bassissima rendita catastale, ma se c'è un mutuo che supera il valore
    del catasto rivalutato, come ci si deve comportare?

    Grazie!

    Saluti,
    Pasquale&Roby
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ci lamentiamo perchè paghiamo poco :triste: ma non durerà ancora per molto ;)

    (PAOLO TONALINI Notaio in Pavia)

    Tra privati è tassato il valore catastale
    Il privato che compra la casa da un altro privato (o comunque da un soggetto
    diverso dall'impresa costruttrice) oggi può pagare le imposte di registro,
    ipotecarie e catastali sul valore catastale, indipendentemente dal prezzo di
    acquisto. Per l'acquirente è un vantaggio, perché il valore catastale è di solito
    inferiore al prezzo pagato, quindi le tasse da pagare sono più basse. Per la prima
    casa l'imposta di registro è del 3%, inoltre si pagano le imposte ipotecarie e
    catastali in misura fissa (336 euro complessivi). Per le seconde case si paga invece
    complessivamente il 10% (l'imposta di registro del 7%, l'imposta ipotecaria del 2%
    e l'imposta catastale dell'1%).
    Dopo le modifiche della legge finanziaria 2007, le imposte si applicano sul valore
    catastale quando sono presenti tutti questi requisiti:
    - l'acquirente è una persona fisica che agisce al di fuori di qualsiasi attività
    commerciale, professionale o artistica;
    - la compravendita ha per oggetto immobili a uso abitativo e relative
    pertinenze, cioè gli accessori (per esempio cantine, autorimesse o giardini);
    - il venditore è un privato o un'impresa che non ha costruito né ristrutturato il
    fabbricato, ma anche l'impresa costruttrice o ristrutturatrice, se sono passati più di
    4 anni dalla fine dei lavori (deve trattarsi, insomma, di una vendita soggetta
    all'imposta di registro e non all'IVA, perché l'IVA si applica sempre al prezzo).
    Quando ricorrono questi requisiti, possiamo applicare le imposte di registro,
    ipotecarie e catastali sul valore catastale degli immobili, che indichiamo
    nell'atto notarile, pur facendo risultare anche il prezzo realmente pagato. Il
    valore catastale si ottiene con il procedimento di "valutazione automatica",
    moltiplicando la rendita catastale dell'immobile (presente nella visura catastale)
    per 115,5 se si tratta di prima casa, oppure per 126 se si tratta di seconda casa.
    Sono invece sempre esclusi da questa agevolazione, e pagano le tasse sul prezzo:
    - tutti gli acquisti effettuati da imprese, società o enti di qualsiasi genere;
    - l'acquisto di uffici, negozi e capannoni a uso commerciale, industriale o
    artigianale, nonché di terreni agricoli o edificabili (a meno che siano pertinenze,
    cioè accessori, di abitazioni);
    - l'acquisto di fabbricati di nuova costruzione (oppure oggetto di ristrutturazione
    totale), entro 4 anni dalla fine dei lavori.
    L'Agenzia delle entrate ha chiarito che la regola della tassazione sul valore catastale
    si applica solo ai fabbricati accatastati come abitazioni, cioè quelli rientranti
    nelle categorie A (con esclusione della A/10, che è quella degli uffici), e che non
    assume rilevanza l'eventuale utilizzo di fatto come abitazione, perché bisogna fare
    19 riferimento solo alla categoria catastale (circolare 6/E del 13 febbraio 2006). In
    caso di abitazioni accatastate in una categoria diversa, quindi, è necessario
    presentare in catasto la variazione di destinazione prima del rogito. Per quanto
    riguarda le pertinenze, cioè gli immobili che sono destinati al servizio
    dell'abitazione, come le cantine, le autorimesse, i giardini, la legge non prevede
    alcuna limitazione, quindi anche l'Agenzia delle entrate ha ribadito che la regola
    della tassazione sul valore catastale si applica a qualsiasi tipo di pertinenza (e
    dunque anche al terreno posto al servizio dell'abitazione), indipendentemente dal
    loro numero. Non si considera, quindi, il limite di una sola pertinenza per ogni
    tipo, che resta invece valido al fine dell'applicazione delle agevolazioni per la
    prima casa. L'agevolazione spetta anche nel caso di acquisto separato della sola
    pertinenza, purché la destinazione pertinenziale a un'abitazione risulti
    espressamente nell'atto di acquisto.
    Anche quando è tassato il valore catastale, il prezzo deve comunque essere
    interamente dichiarato nell'atto di compravendita. Le nuove norme, anzi, hanno
    inasprito le sanzioni per chi non indica correttamente il prezzo realmente
    pagato. In caso di falsa indicazione del prezzo si perde l'agevolazione, e quindi le
    imposte vengono applicate sull'intero valore reale dell'immobile, maggiorate del
    50% come sanzione. Ricordiamo infine che oggi, in caso di false indicazioni sul
    prezzo pagato, acquirente e venditore rischiano sanzioni anche penali, fino a
    due anni di reclusione.
     
  3. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la tasse sull'acquisto le puoi pagare sul valore-prezzo o sul valore catastale: in quest'ultimo caso hai anche un riduzione del 20% sulla parcella notarile...
    la fattispecie di "immobile storico" da solo esenzione ICI, ma non è necessariamente vero che un'immobile storico abbia un valore catastale basso: ci sono alloggi dell''800 che comunque si trovano ad avere rendite catastali elevate, talvolta anche superiori al valore di mercato.....
    il mutuo fa riferimento al prezzo di acquisto, mentre il valore catastale serve solo ai fini fiscali

    nel tuo caso, come spese:
    prezzo 120.000€
    mutuo 100.000€ e supponendo ipoteca al 200%, quindi di 200.000€
    valore catastale 28.000€
    metà acquistato con agevolazione 1° casa e metà come 2° casa
    pagherete circa 2600€ (quota 1° casa) + 3800€ (quota 2° casa)
    fatevi fare un preventivo da un paio di notai
     
  4. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Ragazzi e GRAZIE!

    Io ci ho messo 2 giorni per capire come stavano le cose perchè in rete c'è una confusione pazzesca in quanto ci sono siti che affermano il fatto di dover pagare sull'importo del mutuo.
    Questo mi sembrava assurdo ma non avendo altre fonti lo avevo preso per vero...

    Da quanto ho capito devo chiedere al notaio di avvalersi per il calcolo dell' imponibile di utilizzare il sistema sul "prezzo-valore" e quindi sarei assogettato ad imposte sulla rendita catastale ricalcolata che darebbe un importo di circa 27mila euro.

    Naturalmente valuterò più notai anche se in fase di proposta ne ho indicato uno preciso che mi parlò in caso di seconda casa per entrambi (volendo eventualmente lasciare alla mia ragazza la possibilità di un futuro acquisto come prima casa) di 6500 euro e credo che a questo si debbano sommare le imposte sul mutuo ma non ne sono certo perchè parlammo di un "tutto compreso" per mia consapevolezza.

    Grazie mille a TUTTI!
     
    A Antonio Troise piace questo elemento.
  5. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per precisare alcune cose e per fare altre domande:
    Ho letto che il risparmio sulla parcella del notaio è del 30% (è stato aggiornato nel 2007)
    Non ho capito se sul mutuo (imposta ipotecaria) si considera il valore dello stesso
    o il valore dell'ipoteca come valore su cui calcolare le tasse, e se per la prima casa si paga
    un fisso 168euro o lo 0.25% (so che la seconda casa paga il 2%).

    Ho letto in giro questo:

    Se il mutuo ipotecario normalmente sconta l’imposta sostitutiva (che la banca trattiene direttamente in sede di erogazione del mutuo) nella misura dello 0,25% della somma mutuata, quando il finanziamento è destinato all’acquisto della seconda casa di abitazione (e solamente per l’acquisto di abitazione senza agevolazioni prima casa) l’imposta applicata è del 2%.

    Inoltre:
    Per l'imposta catastale com'è possibile che se io pagassi l'1% (seconda casa) e la mia ragazza i famosi 168euro con la rendita di 27/28mila pagherei meno di lei?
    Come posso calcolare la parcella del notaio per i due atti?(acquisto+mutuo)
     
  6. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l'atto di mutuo del notaio e le spese correlate le paghi sull'ipoteca iscritta, mentre l'imposta sostitutiva viene detratta direttamente dall'erogato da parte della banca e su questo calcolata
    le imposte e le spese le paghi sulla quota di proprietà.....comprando voi al 50% avremo:
    100.000
    cioè avremo ognuna delle 2 quote calcolata su 60.000 (50% del prezzo), 100.000 (50% dell'ipoteca) e 14.000 (50% del valore catastale), a cui poi applicare le imposte ordinarie o agevolate...
    per far chiarezza:
    imposte ordinarie: 7% imposta di registro + 2% imposta ipotecaria + 1% imposta catastale
    imposte agevolate: 3% imposta di registro + 168€ imposta ipotecaria + 168€ imposta catastale
    da pagare sull'acquisto, mentre per il mutuo c'è l'imposta sostituiva allo 0.25% se mutuo prima casa o il 2% se mutuo seconda casa
    ....l'1% di cui parli credo si riferisse alla sola imposta catastale......in realtà il totale tuo di imposte è il 10% come 2° casa (calcolato, come già detto, solo sulla quota di proprietà che acquisti tu), mentre per la tua ragazza è il 3% + le 2 imposte fisse (ovviamente per entrambi bisogna anche aggiungere circa 200€ di bolli e spese)
     
  7. Pragmatiko

    Pragmatiko Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ancora!

    Quindi riepilogando, in breve, io pago: 1400euro (il 10% del valore catastale 28mila ricalcolato)
    La mia ragazza paga: 420+168+168=756euro

    A questo vanno aggiunte le imposte sul mutuo (50mila a testa) ossia:
    per me (2%):1000€
    per lei (0.25%):250€

    Quindi otteniamo 2400€per me+1006€per lei=3406€+200 euro di bolli siamo a 3606€

    Giusto?

    Quanto costeranno i due atti (Mutuo+Rogito/Compromesso) considerando lo sconto del 30%?

    Ancora Grazie! :)
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'imponibile è diverso. Per la tassazione prima casa la rendita va rivalutata del 10%, per la seconda casa del 20%

    200 di bolli sono troppo pochi
     
  9. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    aggiungi CIRCA 3000€ totali per compravendita+mutuo.......
    dipende dalla tariffa applicata dal notaio (i notai hanno dei limiti minimi e massimi all'interno dei quali possono chiedere la parcella): da 93.000 a 139.500€ di prezzo dichiarato, la parcella va da circa 1681€ a 2428€ di parcella base (a cui applicare lo sconto); nel caso del mutuo, invece, da 186.000 a 232.400€ (supponendo ipoteca del 200% su 100.000 erogati) la parcella va da circa 2000€ a 2991€...........
    è per questo che è sempre buona cosa farsi fare i preventivi da un paio di notai...;)
    ps. una precisazione: come ho detto più sopra, l'imposta sostitutiva viene versata dalla banca detraendo la somma dovuta direttamente dal mutuo erogato......quindi se chiedi 100.000 e le 2 imposte sostitutive sono in tutto 1.250€, la banca emetterà assegni per totali 98.750€ (sempre che non ci siano ulteriori spese previste per il prodotto scelto......anche qui è meglio informarsi bene PRIMA con chi ti dovrebbe erogare i soldi)

    Aggiunto dopo 3 minuti...

    esatto....il valore catastale per un'abitazione cambia se 1° o seconda casa: partendo dalla stessa rendita (che ovviamente non cambia) in pratica si moltiplica la quota per 115,5 o per 126
     

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