Valutazione immobile indipendente anni '60

[yatahaze]

Sto valutando l'acquisto di un immobile da ristrutturare. Ho visionato un edificio a solo libero su 4 lati con resede di circa 470 mq incluso il fabbricato.
La parte abitabile è tutta su un piano, di 170 mq lordi (142 netti) + terrazza di 20 mq. Al di sotto dell'immobile ci sono i locali tecnici (si tratta di zona collinare) e garage vari. Sono in totale 98 mq netti, ma di cui 20 mq alti solo 2 mt e con infiltrazioni e di cui altri 18 mq con murales a muro e finestrella su vespaio aerato. In pratica di utilizzabili ci sarebbero circa 61 mq.
Ho fatto verificare ad un ing. strutturista e mi ha detto che sia il tetto (fatto in tavelloni armati senza getto) che il sottotetto (tavelle non caplestabili) sono da demolire completamente e rifare in legno per migliorare il comportamento sismico dell'edificio.
Che offerta dovrei fare per un edificio del genere? Ho chiesto a vari tecnici e solo di tetto e sottotetto ci sono da spendere 60.000 euro. Tra tutto si arriverà a 200.000 di costo di ristrutturazione (va rifatto tutto, impianti, infissi, cappotto, rinforzo con betoncino armato su pareti portanti centrali, ecc)
200k + IVA 10% = 220 k€
Alla fine dei lavori io credo che possa valere sui 350/360 keur massimo. Si parla pur sempre di un edificio molto vecchio.
Secondo voi quanto ha senso investire in un edificio del genere e fino a che punto in termini economici?
Chiaramente ci sono tutte le detrazioni per sismabonus, energetico ecc., ed è l'unico motivo per cui mi interessa, altrimenti non sarebbe conveniente.
Come viene considerato il terreno in questo caso di un edificio a solo?
grazie

 

[Giuseppe Di Massa]

Credo che per rispondere serva l'indirizzo esatto e che ci sia nel forum un agente immobiliare di quella zona.

 

[yatahaze]

le agenzie immobiliari hanno delle valutazioni assurde sugli edifici da ristrutturare, non considerano che se devo spenderci 220keur, non possono chiedere 1.000 eur/mq...
per dare un'idea di pagarone, con 400keur prendo un edificio nuovo, sempre a solo, con un lotto simile, magari una metratura un po' più piccola di quello sopra, ma con locali di dimensioni sensate (non stanze di 5x4mq=20mq che devi lasciare così per motivi vari, perdendo spazio)

 

[Bagudi]

Non sono le agenzie immobiliari che danno delle valutazioni assurde agli immobili da ristrutturare: è il mercato che uniforma le valutazioni.

Se la zona è buona, i prezzi sono quelli.

Non si tratta di un immobile fatiscente, ma di una casa da ristrutturare.
Il fatiscente o il rudere potresti pagarlo al solo costo dell'area, ma l'immobile Anni '60 è da mettere a posto, salvando comunque buone porzioni.

Intanto non ci hai detto quanto costa l'immobile.

Inoltre, pensa che - perlomeno dove lavoro io - c'è un grande ritorno agli immobili dagli Anni '60 in poi, proprio per quegli spazi che per te sono inutili...

 

[yatahaze]

se la casa è invenduta da anni, e considera che è in un bel posto, ci sarà un motivo....altrimenti non sarebbe sul mercato...
se devo smantellare il tetto e sottotetto, cosa rimangono? delle mura di 50-60 anni, con infiltrazioni? quanto valgono?
solo di rimuovere il tetto (è grande, sono 220 mq di tetto) ci vogliono 5.000 euro + 55.000 per rifare tetto e sottotetto.
più tutto il resto, impianti, infissi, interni, ecc ecc.
mi hanno fatto delle stime che si spende tra tutto 200.000/210.000 + 10% IVA + spese progettuali 10%...fai tu i conti.
la richiesta è di 200.000 euro.
alla fine dei lavori mi hanno stimato che la casa potrà valere 1.700 eur/mq x 222 mq commerciali = 377.000 circa
non posso spenderci 240+200=440keur.....non credi?

 

[Bagudi]

Non sei obbligato a comprarla, se facendo la trattativa non riesci ad abbassare il prezzo.

Il problema è che credo tu lo voglia abbassare troppo e forse hai davanti un proprietario che non ha fretta o interesse a vendere: due cose che non portano mai ad una conclusione positiva...

Faccio un pò fatica però a pensare che una casa indipendente, bella grande e completamente ristrutturata possa valere solo € 1.700/mq...

 

[yatahaze]

tu quanto la valuteresti considerando i lavori da farci?
sono 168 mq lordi appartamento + vani accessori, terrazza, giardino, ecc per 54 mq lordi = 222 mq commerciali

con 370.000 la prendi nuova....magari non così grande come metratura interna e non su un piano, ma 150 mq commerciali li prendi.
e comunque anche se la ristrutturi non sarà mai antisismica, per renderla antisismica ti conviene demolire e rifare a livello di costi. sono tutte valutazioni che contano secondo me.

 

[Bagudi]

Come faccio a valutare un immobile che non so nemmeno dove sia ?
E anche se lo sapessi, avrebbe delle valutazioni reperibili solo in zona ?

A me sembra che ti piacciano più le case nuove, più piccole, ma senza problemi... perchè ti sei soffermato su questa ?

 

[yatahaze]

potresti dare più o meno un valore nello stesso modo in cui ti sembrano bassi i 1.700 eur/mq ristrutturata. indicativamente.

mi interessa qualcosa da ristrutturare x le detrazioni

 

[Bagudi]

Nessun agente serio farebbe una valutazione a sentimento.

Fermo restando che il riferimento va fatto in relazione al costo dell'area.