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Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Buongiorno,
il mio quesito riguarda un immobile che vorrei acquistare costituito da più unità abitative di proprietà di un unico soggetto. È presente una scala che collega i piani (terra, primo e secondo). Questa scala è ad uso comune? Che cosa si intende per scale ad uso comune? (Il piano regolatore a proposito delle scale esclude le scale di uso comune dal calcolo dell’SLP). Grazie
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Dovresti chiarire se acquisti un’unità immobiliare, o tutto l’immobile.
Adesso ,se l’immobile appartiene allo stesso proprietario, non è un condominio.
Lo diventerebbe, se tu acquistassi solo un appartamento.
In quel caso, sarebbe saggio chiarire quali sono le parti comuni condominiali, tra cui naturalmente la scala.
Però va anche tenuto presente che “l’altro” avrebbe forse la maggioranza dei millesimi, e potrebbe orientare ogni decisione condominiale.
È presente una scala che collega i piani (terra, primo e secondo). Questa scala è ad uso comune?
Se è l’unico modo per raggiungere le diverse unità , è ad uso comune.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Dovresti chiarire se acquisti un’unità immobiliare, o tutto l’immobile.
Adesso ,se l’immobile appartiene allo stesso proprietario, non è un condominio.
Lo diventerebbe, se tu acquistassi solo un appartamento.
In quel caso, sarebbe saggio chiarire quali sono le parti comuni condominiali, tra cui naturalmente la scala.
Però va anche tenuto presente che “l’altro” avrebbe forse la maggioranza dei millesimi, e potrebbe orientare ogni decisione condominiale.

Se è l’unico modo per raggiungere le diverse unità , è ad uso comune.
Acquisterei tutto l’immobile! Volevo capire se allo stato di fatto la scala è ad uso comune in quanto nonostante ci siano più unità il proprietario resta, e resterebbe dopo la vendita, uno solo!
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Acquisterei tutto l’immobile! Volevo capire se allo stato di fatto la scala è ad uso comune in quanto nonostante ci siano più unità il proprietario resta, e resterebbe dopo la vendita, uno solo!
Mica si capisce cosa vuoi sapere. Se io compro un intera palazzina fatta da 6 8 o 10 appartamenti, ovvio che all'atto di acquisto sarà segnata come uso comune. Se poi decidi di fare modifiche interne potrai farle anche utilizzando lo spazio segnato come comune, visto che è tutto tuo (ad esempio fai un unico appartamento). Quindi, con un geometra o architetto ridisegnerai gli interni e se ti fosse possibile potresti pure fare una scala esterna e dentro toglierla
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
In realtà le parti comuni sono riferite ai proprietari (plurale) delle singole unità immobiliari.... Se la proprietà è una sola non esistono parti comuni! L'esempio classico é il condominio in fase di costruzione: sebbene sia predisposto per x unità immobiliari e scale e passaggi comuni alle stesse, fino a quando non ci saranno almeno due proprietari non esistono parti comuni.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Mica si capisce cosa vuoi sapere. Se io compro un intera palazzina fatta da 6 8 o 10 appartamenti, ovvio che all'atto di acquisto sarà segnata come uso comune. Se poi decidi di fare modifiche interne potrai farle anche utilizzando lo spazio segnato come comune, visto che è tutto tuo (ad esempio fai un unico appartamento). Quindi, con un geometra o architetto ridisegnerai gli interni e se ti fosse possibile potresti pure fare una scala esterna e dentro toglierla
Chiedo scusa se sono stata poco chiara!le unità in questione sono collegate da una scala esterna. Il mio problema nasce poiché non posso fare la fusione delle unità immobiliari se la scala è ad uso comune in quanto nel momento in cui si fondono le unità la scala fa SLP e il piano regolatore non consente di aumentare l’SLP. Quindi volevo sapere con certezza se il fatto che ci siano più unità fa sì che la scala sia ad uso comune!
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
In realtà le parti comuni sono riferite ai proprietari (plurale) delle singole unità immobiliari.... Se la proprietà è una sola non esistono parti comuni! L'esempio classico é il condominio in fase di costruzione: sebbene sia predisposto per x unità immobiliari e scale e passaggi comuni alle stesse, fino a quando non ci saranno almeno due proprietari non esistono parti comuni.
Dall’articolo 1 della legge 220/2012 che sostituisce l’art. 1117 del codice civile leggo: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio bla bla bla...le scale. Fa riferimento a proprietari al plurale e non al singolare! Però in comune mi hanno detto che non posso fare la fusione!e visto che vorrei avere delle certezze prima di acquistare (prima o prima e seconda casa)...Come dovrei procedere?devo rivolgermi ad un avvocato immobiliarista?
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Con certezza lo saprai se contatti un tecnico della tua zona. Via forum puoi chiedere con certezza la ricetta della carbonara, forse
Ahahah..Se non altro mi hai fatto sorridere!sono un tecnico anche io, anche se alle prime armi!non volevo ricevere certezze e verità assolute in questa sede, ma magari un consiglio su come muovermi, a chi rivolgermi, dove poter verificare!visto che ho ricevuto tanti pareri discordanti (anche da parte dei tecnici comunali) e sono un po’ in confusione!
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Immagina che confusione qui allora. Paga un architetto o un geometra e vedrai che elimini la confusione.
Fortuna che sei un " tecnico "
 

cristian casabella

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Chiedo scusa se sono stata poco chiara!le unità in questione sono collegate da una scala esterna. Il mio problema nasce poiché non posso fare la fusione delle unità immobiliari se la scala è ad uso comune in quanto nel momento in cui si fondono le unità la scala fa SLP e il piano regolatore non consente di aumentare l’SLP. Quindi volevo sapere con certezza se il fatto che ci siano più unità fa sì che la scala sia ad uso comune!
Contatta un tecnico, che saprà come risolvere il problema... dubito che sarà complicato quanto pensi. Comunque, senza le piantine delle unità oggetto della discussione è impossibile dare giudizi concreti...sempre troppo vaga per poter aiutare in maniera concreta
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Quindi il problema è la mancanza di superfici extra a seguito di una tua trasformazione che vorresti fare. Non so cosa sia l'slp ma suppongo sia similare alla sa da quello che scrivi. In Emilia Romagna le scale comuni a più u. I. secondo come sono state recepite le definizioni tecniche uniformi non fanno né su né sa, quelle interne alle u. I. fanno sa una sola volta proiettate a terra. Ho dato un occhio a come le abbia recepite la regione Piemonte e le scale comuni a più u. I. sono considerate sa.
Dovresti quindi chiedere un consulto a un tecnico della tua zona con abbastanza esperienza da capire su come proseguire, fermo restando che a oggi si devono applicare le definizioni uniformi allo stato di fatto esistente e a quello di progetto.
Nell'eventualità che non si possa aumentare la superficie dovrai toglierne o declassarne altrettanta in altra parte dell'immobile.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Dall’articolo 1 della legge 220/2012 che sostituisce l’art. 1117 del codice civile leggo: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio bla bla bla...le scale. Fa riferimento a proprietari al plurale e non al singolare! Però in comune mi hanno detto che non posso fare la fusione!e visto che vorrei avere delle certezze prima di acquistare (prima o prima e seconda casa)...Come dovrei procedere?devo rivolgermi ad un avvocato immobiliarista?
Confondi l’aspetto civilistico ( non essendo un condominio tutto appartiene all’unico proprietario, e l’art. 1117 cc non c’entra nulla), e l’aspetto urbanistico.
Quindi, come ti hanno detto inComune, difficilmente sarà possibile unire le due unità , poiché risulterebbe un insieme con le scale inglobate che oltrepassa l’ LSP concessa.

Inoltre c'è il rischio che con i due appartamenti uniti si ottenga un immobile di metratura tale da essere considerato di lusso ( ipotesi, non parli di metrature), quindi non esente da imposte .
Credo che , per acquistare l’immobile, sia necessario comprare un appartamento come prima casa, e uno come seconda.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Confondi l’aspetto civilistico ( non essendo un condominio tutto appartiene all’unico proprietario, e l’art. 1117 cc non c’entra nulla), e l’aspetto urbanistico.
Quindi, come ti hanno detto inComune, difficilmente sarà possibile unire le due unità , poiché risulterebbe un insieme con le scale inglobate che oltrepassa l’ LSP concessa.

Inoltre c'è il rischio che con i due appartamenti uniti si ottenga un immobile di metratura tale da essere considerato di lusso ( ipotesi, non parli di metrature), quindi non esente da imposte .
Credo che , per acquistare l’immobile, sia necessario comprare un appartamento come prima casa, e uno come seconda.
Si tratta di 50 mq per piano in categoria A4, quindi non si corre rischio in questo senso!l’unico modo per poter effettuare una fusione sarebbe creare una scala interna, ma essendo unità così piccole non vale la pena! Per quanto riguarda la normativa riguardante il vano scala ad uso comune, non avendo trovato riferimento nè sul regolamento edilizio, nè sulle norme tecniche di attuazione, volevo ancora andare a fondo e trovare un riferimento normativo che mi definisce che cosa si intende!
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Per quanto riguarda il calcolo delle superfici oggi ci si deve raffrontare con le definizioni tecniche uniformi che parlano di su ed sa. Prova a verificare questi parametri se variano con la tua idea progettuale, inoltre ti servirà conoscere quale parametro utilizzi il comune per l'indice fondiario.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Per quanto riguarda il calcolo delle superfici oggi ci si deve raffrontare con le definizioni tecniche uniformi che parlano di su ed sa. Prova a verificare questi parametri se variano con la tua idea progettuale, inoltre ti servirà conoscere quale parametro utilizzi il comune per l'indice fondiario.
Essendo vincolato l’edificio non c’e possibilità di modifica per quanto riguarda il vano scala! Se è un vano scala ad uso comune non posso fare la fusione poiché in quel momento diventa ad uso esclusivo e quindi va ad incidere sul calcolo della superficie lorda di pavimento SLP. E non si può aumentare l’SLP nel sistema distributivo!anche se dovessi rinunciare ad altro!sul lotto c’è ancora SLP residua in base all’indice fondiario, ma non si può utilizzare! L’unica mia speranza è poter considerare questo vano scala NON ad uso comune!
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Se togli SLP da una parte (magari creando un vano tecnico o qualcosa che non venga computato) puoi trasformare il vano scala da comune a interno aumentando della stessa quantità l'SLP: la somma resta la medesima, hai solo ridistribuito!
sul lotto c’è ancora SLP residua in base all’indice fondiario, ma non si può utilizzare!
Di certo dovrai indagare sul motivo per il quale non si possa utilizzare.... ho poi verificato che in Piemonte i Comuni non recepiscono le attuali definizioni tecniche uniformi fino a quando non supereranno gli strumenti urbanistici vigenti.... quindi ti tocca basarti sulla SLP!!!
L’unica mia speranza è poter considerare questo vano scala NON ad uso comune!
Se dal vano scala si accede a più di una unità immobiliare di norma questo è comune a quelle u.i., magari verifica anche a catasto come sia stato censito (se ha un suo sub. nell'elaborato planimetrico o se fa parte di altro sub.)

Giusto per capire tu cosa avevi in mente? Come intendi unire i due piccoli appartamenti in uno solo?
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Se togli SLP da una parte (magari creando un vano tecnico o qualcosa che non venga computato) puoi trasformare il vano scala da comune a interno aumentando della stessa quantità l'SLP: la somma resta la medesima, hai solo ridistribuito!
Putroppo non si può! Ho allegato un collage degli estratti dalla normativa e dello schema della pianta. Per la scala sono in una gabbia e l'unica scappatoia era quella per cui ho posto il quesito iniziale.

La scala non è censita al catasto, è rappresentata su tutte le planimetrie ma non ha subalterni. Nella visura catastale nella colonna superficie catastale sono indicati i mq totali e mq totali escluse aree scoperte ( ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Questi due valori coincidono.

Comunque di fatto il piano primo diventerà zona giorno e il piano secondo zona notte!
 

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