• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Probabilmente la scala la trovi nell'elabirato planimetrico, se esistente, nei beni comuni, o al massimo citata nella voce dei beni comuni nell'elenco dei subalterni.
Per poterti aiutare servirebbe la definizione che usa il tuo comune per l'slp. Per caso le scale sono scoperte?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Non è questione di norme , ma di buon senso.
Se per andare al primo piano si usa quella scala, e per andare al secondo piano anche, la scala è ad uso comune (almeno fino al primo piano).
È un dato di fatto.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Non è questione di norme , ma di buon senso.
Se per andare al primo piano si usa quella scala, e per andare al secondo piano anche, la scala è ad uso comune (almeno fino al primo piano).
È un dato di fatto.
Nella sua ultima affermazione c’è un errore in quanto se di scale comuni si tratta sono comuni anche altri elementi tra cui il tetto!pertanto la scala comune deve consentire l’accesso anche a quest’ultimo! In ogni caso se si trattasse di buon senso non vedo perché non dovrei poter fondere le unità di proprietà esclusiva, quando la norma nasce per tutelare l’edificio in modo da non apportare modifiche al volume esistente!nel mio caso si tratta di pura formalità perché non andrei a modificare nulla dal punto di vista costruttivo rispetto allo stato di fatto! Peccato che non possa andare a parlare di buon senso al notaio in sede di atto, ai tecnici comunali quando presenterò la pratica di ristrutturazione, al catasto quando chiederò di fare una fusione! È un dato di fatto.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Probabilmente la scala la trovi nell'elabirato planimetrico, se esistente, nei beni comuni, o al massimo citata nella voce dei beni comuni nell'elenco dei subalterni.
Per poterti aiutare servirebbe la definizione che usa il tuo comune per l'slp. Per caso le scale sono scoperte?
In allegato le definizioni. Invece non so dove trovare la voce dei beni comuni nell'elenco dei subalterni. Si trova nella visura catastale? Le scale sono coperte e attualmente chiuse su 3 lati.
 

Allegati

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Nella sua ultima affermazione c’è un errore in quanto se di scale comuni si tratta sono comuni anche altri elementi tra cui il tetto!
Continui a confondere le norme civilistiche con quelle urbanistiche.
Non è un condominio, quindi il tetto è e resterebbe di proprietà di un’unica persona.
Il tetto sarebbe comune ( a norma art. 1117 cc), solo se le singole unità appartenessero a proprietari diversi.
Anche le scale resterebbero di proprietà solo tua , ma , ai fini urbanistici, non possono essere inglobate, perché creeresti un’unica unità con più superficie di quanto è stato concesso.
In ogni caso se si trattasse di buon senso non vedo perché non dovrei poter fondere le unità di proprietà esclusiva, quando la norma nasce per tutelare l’edificio in modo da non apportare modifiche al volume esistente!
La norma nasce per permettere di costruire secondo parametri che non possono essere superati.
La tutela dell’edificio non rileva.
nel mio caso si tratta di pura formalità perché non andrei a modificare nulla dal punto di vista costruttivo rispetto allo stato di fatto!
Non è formalità; se c'è una licenza per costruire 100 di abitativo, e inglobando le scale superi i 100, non puoi fondere.
Se vuoi comprare, devi lasciare formalmente due unità separate , comprare una come prima e una come seconda casa.
Capisco che la risposta non ti piaccia, ma se in Comune ti hanno spiegato che è così, non vedo cosa altro tu possa fare.
 
Ultima modifica:

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Concordo con tutto quanto scritto da @francesca63 , a parte quest'ultima nota:
Se vuoi comprare, devi lasciare formalmente due unità separate , comprare una come prima e una come seconda casa.
Dato che di norma si trova sempre una soluzione progettuale che, magari aumentando di poco i costi, ti faccia ottenere tutto o quasi quello che si vuole.

La cosa migliore come ti avevo già consigliato sia io che altri, è quella di chiedere un parere a un tecnico che lavora da più tempo di te nel Comune, dato che conoscerà i parametriche utilizzate in Regione/Comune e saprà già come applicano le norme i tecnici comunali e di certo non sarà la prima volta che affronta un problema simile.
Dato che comunque hai postato quasi tutto l'occorrente sul forum, mi sento di poter ragionare assieme per avere una sorta di pre-parere o comunque delle idee su come risolvere la situazione.

1) Il limite della SLP che hai prospettato sul forum e che ti limita fortemente dipende direttamente dal fatto che tu voglia/debba rientrare nella categoria d'intervento di restauro e risanamento conservativo: si deve capire se è un obbligo dettato dallo strumento urbanistico che ti preclude altre categorie superiori oppure se è un limite che ti sei messa tu magari per restare in una CILA oppure per evitare il pagamento di oneri. Questo sarebbe da chiarire.

2) Assumiamo che sia indispensabile restare in tale categoria indipendentemente dalla motivazione. Se leggi bene la definizione che hai postato si esce dal Restauro e Risanamento Conservativo (RCC) se si aumenta l'SLP e/o si altera la sagoma (con esclusione dei soli impianti tecnologici). Quindi non è preclusa ogni tipo di variazione / ridistribuzione di SLP, ma solo il suo aumento totale.
Leggendo la definizione di tale SLP si notano un buon numero di esclusioni aggiunte nel tempo, ed è di certo questa la strada per far quadrare i conti.
Partiamo dal punto in cui vengono escluse le scale comuni dal computo della SLP:

23 6) Nei soli interventi residenziali i vani scala di uso comune,
fino a un massimo, in ciascun piano, del 10% della superficie
coperta;
Hai verificato quindi se tutta la superficie è attualmente esclusa o solo una parte? Tra l'altro pare di capire che la superficie delle scale dalle tue parti si conteggi una volta per ogni piano di sbarco e non proiettata a terra una sola volta per un numero x di piani.

Poi sposterei l'attenzione sul piano terra dedicato ai servizi; le destinazioni ufficiali dei locali al piano terra dell'immobile sono corridoio e deposito?

20bis 3bis. Le superfici dei locali ad uso cantine di pertinenza di unità
immobiliari residenziali, al piano terreno di edifici privi di piani
interrati;
Da quanto leggo nelle esclusioni della SLP le sole cantine sono escluse, come te lo considerano il deposito? Equivalente alle cantine, quindi già non facente parte della SLP?

E il corridoio rientra o meno nella SLP? Te lo fanno per caso già rientrare in un porticato chiuso di uso comune? Dove porta questo corridoio? A più ambienti o a uno solo?
18 1) i porticati e i pilotis anche se chiusi con vetrate purche' di uso
comune;
Oppure te lo considerano facente parte del vano scala poiché rientrante nelle dimensioni massime ammesse e servente più locali di differenti u.i.?

Si considerano, inoltre, facenti parte del vano scala gli ulteriori spazi distributivi se esclusivamente finalizzati a consentire l'accesso alle unità immobiliari non direttamente servibili tramite il pianerottolo di arrivo, sempreché di dimensione minima, in larghezza, pari a 1,5 metri e di dimensione massima, in profondità, pari a 1,5 metri. La superficie massima complessiva di tali ulteriori spazi non potrà comunque superare i 4,5 mq. per piano-scala.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
1) Il limite della SLP che hai prospettato sul forum e che ti limita fortemente dipende direttamente dal fatto che tu voglia/debba rientrare nella categoria d'intervento di restauro e risanamento conservativo: si deve capire se è un obbligo dettato dallo strumento urbanistico che ti preclude altre categorie superiori oppure se è un limite che ti sei messa tu magari per restare in una CILA oppure per evitare il pagamento di oneri. Questo sarebbe da chiarire.
Sarà da presentare una Scia Alternativa al Pdc
ma come riportato negli allegati:
- tabella: si tratta di un Edificio caratterizzante il tessuto storico - quindi per il sistema distributivo è consentito il RIS (Risanamento conservativo) così come per l'esterno dell'edificio su spazio pubblico.

- La definizione di RIS dice che:
"Non rientrano nel restauro e risanamento conservativo gli
interventi che comportino aumento della S.L.P.

E qui per quanto mi riguarda/riguarda i tecnici con cui ho parlato in Comune finisce la triste storia!

Pertanto non posso variare nè ridistribuire!
Come potrei ridistribuire (per esempio rinuciando a slp) se l'slp del vano scala non può variare in nessun modo in quanto bloccata dalla definizione di RIS che è riferita esclusivamente al sistema distributivo?

- Comunque le destinazioni ufficiali del pt sono corridoio e deposito (prima era un negozio ma è stata fatto il cambio di destinazione d'uso, quindi declassato a c2)
- è poi presente un piano interrato con cantine quindi il pt fa slp.
Il corridoio comune (che porta in un piccolo cortile, in fondo al quale c'è un basso fabbricato di 20 mq, altra u.i a cui non avevo accennato per non complicare ulteriormente la situazione!) non so se faccia slp!

Comunque grazie per la pazienza!
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
I professionisti esistono per questo, scommetto che se stai male e hai bisogno di un medico, scrivi i sintomi sul forum e pretendi la diagnosi
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Dato che di norma si trova sempre una soluzione progettuale che, magari aumentando di poco i costi, ti faccia ottenere tutto o quasi quello che si vuole.
Hai ragione: intendevo dire che l’eventuale soluzione non dipende dal poter dimostrare che la scala non è comune.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Di certo se l'unico intervento che vuole fare è quello di unire i due piani non può far altro che lasciare le unità immobiliari separate.... però da quello che continua a scrivere non vorrei che il RIS la obblighi a non variare la SLP per altri motivi.

Dal materiale in mio possesso però io leggo che non è possibile un aumento, mentre nulla si dice su una variazione (chiaramente in diminuzione!). Queste sono due cose differenti e di norma gli strumenti urbanistici sono fatti proprio in questo modo, vietando o una o l'altra.

Quindi la variazione, per quanto ne sò, è ammessa!

La variazione con esclusione di quella di tipo additivo (in aumento) è da intendersi che l'unica cosa che ti è vietata a fine lavori è l'aumento dell'SLP (oltre che il resto descritto nella definizione) ma nessuno ti vieta di compiere interventi sul fabbricato in modo tale da ridistribuire la SLP a tuo piacimento entro il volume esistente.

Quindi se dalla fusione delle due U.I. le scale risultano interne, faranno quindi SLP mentre prima non erano conteggiate e sarebbe un aumento che ti è precluso!
Se vorrai ottenere questo risultato non ti potrai limitare a questo singolo intervento ma dovrai per forza rimuovere della SLP da altre parti in quantità maggiore o uguale a quella che hai aggiunto (derivante dalle scale).

A mio parere, la parte più facilmente modificabile risulta il piano terra (dalle informazioni che hai fornito); poiché l'edificio è dotato di interrato anche se cambi destinazione a parte del magazzino in cantina non otterrai nulla, ma se cambi una porzione sufficiente di questo spazio in locale destinato all'installazione di impianti tecnologici (tipo centrale termica o per macchinari ventilazione meccanica controllata VMC) oppure un garage (sempre ammesso che si possa modificare se necessario il prospetto), o addirittura ricavare una sorta di soppalco o scaffalature fisse (in acciaio o muratura) a una o più pareti in modo da ottenere due altezze inferiori ai 2,40 ml.
Questi tre tipi di interventi, dal materiale in mio possesso, ti garantiscono di declassare la superficie di tuo interesse da SLP a non SLP, quindi recuperare quella extra che ti deriverà dall'"inglobamento" delle scale all'interno di una U.I.

Il corridoio comune (che porta in un piccolo cortile, in fondo al quale c'è un basso fabbricato di 20 mq, altra u.i a cui non avevo accennato per non complicare ulteriormente la situazione!) non so se faccia slp!
Probabilmente no, comunque, dato che porta ada altra U.I. eviterei di metterci mano in un eventuale intervento.
 
Ultima modifica:

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Allego altri estratti che completano il quadro di tutto quello che è descritto per quanto riguarda questa tipologia di edificio. Dopodichè approfondirò ancora la situazione rivolgendomi, oltre ai tecnici del comune anche a qualche altro professionista che possa avere la giusta esperienza e indicarmi la strada più corretta. Come dicevo all'inizio, è la mia prima esperienza sul campo, sono giovane e ho paura di fare errori. Nello stesso tempo voglio affrontare la situazione cercando di utilizzare le mie risorse. Non precludo nessuna possibilità e non pretendo che la soluzione mi venga data in questa sede come mi è stato detto! Dopodichè penso che il forum nasca per potersi confrontare...grazie per le risposte e l'attenzione dedicatami!
 

Allegati

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Da quanto hai postato ti è precluso l'aumento della slp anche per la sola porzione del sistema distributivo dell'edificio. Ma dato che nel tuo caso non andresti a snaturare il fabbricato, che l'intervento da te proposto sarebbe di natura facilmente reversibile, che è diretto al recupero del patrimonio edilizio esistente che da come si trova attualmente sarebbe poco sfruttabile, che perseveri la rigenerazione urbana in contrasto al consumo di suolo, che l'aumento di slp sarebbe solo di tipo formale dovuto all'adeguamento del fabbricato alle attuali esigenze abitative,..... Io chiederei una valutazione preventiva del progetto con parere della commissione della qualità architettonica e del paesaggio (o come si chiama dalle tue parti) che di norma può sorvolare su norme di tipo regolamentare a favore della logica e di principi urbanistici. Può comunque dare delle prescrizioni, come quella del divieto dell'slp totale, e a questo punto potrai agire come ti avevo spiegato nel post precedente.
 

Juliet

Nuovo Iscritto
Professionista
Da quanto hai postato ti è precluso l'aumento della slp anche per la sola porzione del sistema distributivo dell'edificio. Ma dato che nel tuo caso non andresti a snaturare il fabbricato, che l'intervento da te proposto sarebbe di natura facilmente reversibile, che è diretto al recupero del patrimonio edilizio esistente che da come si trova attualmente sarebbe poco sfruttabile, che perseveri la rigenerazione urbana in contrasto al consumo di suolo, che l'aumento di slp sarebbe solo di tipo formale dovuto all'adeguamento del fabbricato alle attuali esigenze abitative,..... Io chiederei una valutazione preventiva del progetto con parere della commissione della qualità architettonica e del paesaggio (o come si chiama dalle tue parti) che di norma può sorvolare su norme di tipo regolamentare a favore della logica e di principi urbanistici. Può comunque dare delle prescrizioni, come quella del divieto dell'slp totale, e a questo punto potrai agire come ti avevo spiegato nel post precedente.
Questo ragionamento non fa una piega (e sarebbe la cosa più logica trattandosi oltretutto di un edificio abbandonato da 30 anni!!).

Cito ancora:

22 Per tutti gli edifici "di particolare interesse storico" o
"caratterizzanti il tessuto storico" destinati a funzioni di pubblica
utilità sono consentiti, previa deliberazione del C.C., interventi
edilizi di adeguamento alle esigenze funzionali, in aggiunta a
quelli indicati nella tabella dei tipi di intervento.
23 Nel caso in cui venga dimostrato, attraverso idonea
documentazione, l'errata classificazione degli edifici di
particolare interesse storico con relativa pertinenza e degli
edifici caratterizzanti il tessuto storico, oppure venga riscontrata
una condizione di oggettivo degrado che ne pregiudichi il
recupero, il corretto inserimento nel gruppo di edifici di
appartenenza sarà assunto con deliberazione del Consiglio
Comunale ai sensi dell'art. 17 comma 8 lettera a) della L.U.R.
previa segnalazione alla competente Sovrintendenza per i Beni
Ambientali e Architettonici del Piemonte.
[*] Nota variante: id 93, var. n. 37 - Variante normativa , approvata il
25/03/2002 , mecc. 0111925/009

23bis Eventuali interventi in aggiunta a quelli indicati nella Tabella
dei tipi di intervento per la relativa classe di appartenenza
possono essere assentiti con Deliberazione del Consiglio
Comunale sentita la Sovrintendenza per i Beni Ambientali e
Architettonici del Piemonte la quale dovrà esprimersi sulla base
di un dettagliato progetto.
Tale disposizione, che non comporta pertanto l'iter procedurale
della correzione di errore materiale, non è applicabile agli edifici
di gran prestigio (gruppo 1) e agli edifici di rilevante valore storico (gruppo 2) classificati dal piano di interesse storico
artistico ai sensi dell'art. 24 comma 1 punto 2 della L.U.R. ai
quali si applicano le disposizioni dell'art. 17 comma 4 della
L.U.R..
[*] Nota variante: id 93, var. n. 37 - Variante normativa , approvata il
25/03/2002 , mecc. 0111925/009



Quindi potrebbe essere nel mio diritto farlo!Ma praticamente quando sono andata a parlare dai tecnici in comune mi hanno detto che poteva essere una questione di anni! (in Consiglio Comunale affrontano temi un po'più importanti rispetto a questo) ..e non è detto che te lo concedano!
Della serie lascia perdere. In più sarebbe una cosa che dovrebbe affrontare il proprietario attuale! perchè io non potrei comprare (prima-seconda casa) finchè non avrei certezza sull'esito!

L'unico sprazzo di luce che vedevo era quello del quesito iniziale. Dare evidenza che non si tratta di una scala ad uso comune.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Ti serve un tecnico ammanicato con il Comune, che sappia dove mettere le mani e sollecitare le persone giuste.

Perchè in Italia se non vai per raccomandazioni non ti guardano nemmeno...
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Può essere che l'atto finale di assenso lo debba dare il C.C. a seguio di un parere favorevole della Commissione Edilizia..... così avrebbe almeno un poco di senso, altrimenti mi chiedo: quali competenze tecniche può avere un C.C. per determinare nell'edilizia/urbanistica?

Se il fabbricato ti piace proprio, come traspare da questa discussione, per me è giunto il momento di chiedere un parere a un tecnico che opera nel Comune da anni. Di certo ti spiegherà come muoverti al meglio.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

Morri ha scritto sul profilo di il Custode.
Buongiorno, mi sono appena iscritto ma il sito non mi da la possibilità di iniziare una nuova conversazione (questo è il messaggio che mi compare: Non hai i permessi per vedere questa pagina o compiere questa azione). Come posso fare?
Grazie
This in not a love song This in not a love song This in not a love song This in not a love song
(Not a love song!)
Alto