Vano scala ad uso comune

[cristian casabella]

Chiedo scusa se sono stata poco chiara!le unità in questione sono collegate da una scala esterna. Il mio problema nasce poiché non posso fare la fusione delle unità immobiliari se la scala è ad uso comune in quanto nel momento in cui si fondono le unità la scala fa SLP e il piano regolatore non consente di aumentare l’SLP. Quindi volevo sapere con certezza se il fatto che ci siano più unità fa sì che la scala sia ad uso comune!

Contatta un tecnico, che saprà come risolvere il problema... dubito che sarà complicato quanto pensi. Comunque, senza le piantine delle unità oggetto della discussione è impossibile dare giudizi concreti...sempre troppo vaga per poter aiutare in maniera concreta

 

[Jan80]

Quindi il problema è la mancanza di superfici extra a seguito di una tua trasformazione che vorresti fare. Non so cosa sia l'slp ma suppongo sia similare alla sa da quello che scrivi. In Emilia Romagna le scale comuni a più u. I. secondo come sono state recepite le definizioni tecniche uniformi non fanno né su né sa, quelle interne alle u. I. fanno sa una sola volta proiettate a terra. Ho dato un occhio a come le abbia recepite la regione Piemonte e le scale comuni a più u. I. sono considerate sa.
Dovresti quindi chiedere un consulto a un tecnico della tua zona con abbastanza esperienza da capire su come proseguire, fermo restando che a oggi si devono applicare le definizioni uniformi allo stato di fatto esistente e a quello di progetto.
Nell'eventualità che non si possa aumentare la superficie dovrai toglierne o declassarne altrettanta in altra parte dell'immobile.

 

[francesca63]

Dall’articolo 1 della legge 220/2012 che sostituisce l’art. 1117 del codice civile leggo: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio bla bla bla...le scale. Fa riferimento a proprietari al plurale e non al singolare! Però in comune mi hanno detto che non posso fare la fusione!e visto che vorrei avere delle certezze prima di acquistare (prima o prima e seconda casa)...Come dovrei procedere?devo rivolgermi ad un avvocato immobiliarista?

Confondi l’aspetto civilistico ( non essendo un condominio tutto appartiene all’unico proprietario, e l’art. 1117 cc non c’entra nulla), e l’aspetto urbanistico.
Quindi, come ti hanno detto inComune, difficilmente sarà possibile unire le due unità , poiché risulterebbe un insieme con le scale inglobate che oltrepassa l’ LSP concessa.

Inoltre c'è il rischio che con i due appartamenti uniti si ottenga un immobile di metratura tale da essere considerato di lusso ( ipotesi, non parli di metrature), quindi non esente da imposte .
Credo che , per acquistare l’immobile, sia necessario comprare un appartamento come prima casa, e uno come seconda.

 

[Juliet]

Confondi l’aspetto civilistico ( non essendo un condominio tutto appartiene all’unico proprietario, e l’art. 1117 cc non c’entra nulla), e l’aspetto urbanistico.
Quindi, come ti hanno detto inComune, difficilmente sarà possibile unire le due unità , poiché risulterebbe un insieme con le scale inglobate che oltrepassa l’ LSP concessa.

Inoltre c'è il rischio che con i due appartamenti uniti si ottenga un immobile di metratura tale da essere considerato di lusso ( ipotesi, non parli di metrature), quindi non esente da imposte .
Credo che , per acquistare l’immobile, sia necessario comprare un appartamento come prima casa, e uno come seconda.

Si tratta di 50 mq per piano in categoria A4, quindi non si corre rischio in questo senso!l’unico modo per poter effettuare una fusione sarebbe creare una scala interna, ma essendo unità così piccole non vale la pena! Per quanto riguarda la normativa riguardante il vano scala ad uso comune, non avendo trovato riferimento nè sul regolamento edilizio, nè sulle norme tecniche di attuazione, volevo ancora andare a fondo e trovare un riferimento normativo che mi definisce che cosa si intende!

 

[Jan80]

Per quanto riguarda il calcolo delle superfici oggi ci si deve raffrontare con le definizioni tecniche uniformi che parlano di su ed sa. Prova a verificare questi parametri se variano con la tua idea progettuale, inoltre ti servirà conoscere quale parametro utilizzi il comune per l'indice fondiario.

 

[Juliet]

Per quanto riguarda il calcolo delle superfici oggi ci si deve raffrontare con le definizioni tecniche uniformi che parlano di su ed sa. Prova a verificare questi parametri se variano con la tua idea progettuale, inoltre ti servirà conoscere quale parametro utilizzi il comune per l'indice fondiario.

Essendo vincolato l’edificio non c’e possibilità di modifica per quanto riguarda il vano scala! Se è un vano scala ad uso comune non posso fare la fusione poiché in quel momento diventa ad uso esclusivo e quindi va ad incidere sul calcolo della superficie lorda di pavimento SLP. E non si può aumentare l’SLP nel sistema distributivo!anche se dovessi rinunciare ad altro!sul lotto c’è ancora SLP residua in base all’indice fondiario, ma non si può utilizzare! L’unica mia speranza è poter considerare questo vano scala NON ad uso comune!

 

[Jan80]

Se togli SLP da una parte (magari creando un vano tecnico o qualcosa che non venga computato) puoi trasformare il vano scala da comune a interno aumentando della stessa quantità l'SLP: la somma resta la medesima, hai solo ridistribuito!

sul lotto c’è ancora SLP residua in base all’indice fondiario, ma non si può utilizzare!

Di certo dovrai indagare sul motivo per il quale non si possa utilizzare.... ho poi verificato che in Piemonte i Comuni non recepiscono le attuali definizioni tecniche uniformi fino a quando non supereranno gli strumenti urbanistici vigenti.... quindi ti tocca basarti sulla SLP!!!

L’unica mia speranza è poter considerare questo vano scala NON ad uso comune!

Se dal vano scala si accede a più di una unità immobiliare di norma questo è comune a quelle u.i., magari verifica anche a catasto come sia stato censito (se ha un suo sub. nell'elaborato planimetrico o se fa parte di altro sub.)

Giusto per capire tu cosa avevi in mente? Come intendi unire i due piccoli appartamenti in uno solo?

 

[francesca63]

L’unica mia speranza è poter considerare questo vano scala NON ad uso comune!

Se per andare agli appartamenti del primo e del secondo piano c'è solo quella scala, mi pare evidente che è ad uso comune .

 

[Juliet]

Se togli SLP da una parte (magari creando un vano tecnico o qualcosa che non venga computato) puoi trasformare il vano scala da comune a interno aumentando della stessa quantità l'SLP: la somma resta la medesima, hai solo ridistribuito!

Putroppo non si può! Ho allegato un collage degli estratti dalla normativa e dello schema della pianta. Per la scala sono in una gabbia e l'unica scappatoia era quella per cui ho posto il quesito iniziale.

La scala non è censita al catasto, è rappresentata su tutte le planimetrie ma non ha subalterni. Nella visura catastale nella colonna superficie catastale sono indicati i mq totali e mq totali escluse aree scoperte ( ** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Questi due valori coincidono.

Comunque di fatto il piano primo diventerà zona giorno e il piano secondo zona notte!

 

[Juliet]

Se per andare agli appartamenti del primo e del secondo piano c'è solo quella scala, mi pare evidente che è ad uso comune .

Mi potresti gentilmente indicare l'evidenza di questa cosa dal punto di vista normativo?