Vendere casa per acquistarne un'altra: tante difficoltà

[PROGETTO_CASA]

Con permesso, ma avevo risposto ad un tuo post in merito. Io, padre di famiglia con moglie e 2 figli, ho optato nel 2006 per rimanere in affitto e pagarlo coi rendimenti dei miei investimenti pur di non strapagare un bene sovraquotato che avrebbe drenato risorse preziose alla mia famiglia. Potresti spiegarmi cosa abbia fatto di poco improntato ai valori familiari e di molto improntato alla speculazione?[DOUBLEPOST=1391339949,1391339800][/DOUBLEPOST]

Bisognerebbe vedere numeri alla mano chi fa il grave errore di cultura personale, sia analizzando il breve (dal 200x a oggi) sia analizzando il lungo (dal 1980 ad oggi).

ma appena si tratta di fare i conti per bene si cominciano a vedere le mega arrampicate e l'assenza di dati [DOUBLEPOST=1391340124][/DOUBLEPOST]

Posso dare 220k di ragioni a dimostrazione... in 8 anni ho guadagnato una casa e l'attuale affitto (che equivale ad uno stipendio al mese) è pagato al 90% dai miei investimenti, mentre l'equivalente mutuo (perchè per uno spazio la metà di quello attuale avrei dovuto pagare un mutuo identico all'affitto attuale) l'avrei dovuto pagare tutto col reddito non avendo capitale più da investire.... in alternativa sarei ancora a pagare un mutuo con vita residua di 17 anni, dopo 8 anni di privazioni (cosa che non è avvenuta con la scelta effettuata) per stare in un immobile che è la metà di quello in cui vivo e 7 km più in periferia di dove vivo adesso

Matematica finanziaria questa grande sconosciuta

[DOUBLEPOST=1391340222][/DOUBLEPOST]

Quando vuoi sono pronto ad imparare i concetti economici che hai da insegnarmi... scommetto che il valore reale del denaro è il valore teorico dell'immobile

Non mi sembra di averti scritto quindi non capisco il tipo di domanda a carattere specifico visto che scrivevo a GMP.
Comunque se vogliamo rimanere sul caso generico pur non entrando nei calcoli mi sembra che andare a sbandierare l'ideona (non te) di non aver comprato nel 2006 mi sembra come se pensassi di essere un genio della finanza alla fine del 2014. Le analisi di fanno nel lungo termine e non nel breve. Soprattutto non si fanno partendo dal top immobiliare per dimostrare di avere ragione, poi scendono i rendimenti dei bot ed inizi ad avere minor reddito. in pratica la casa la compri per te e per la tua famiglia, se usi il metro della speculazione prima o poi ci sbatti il muso.

 

[gmp]

Non mi sembra di averti scritto quindi non capisco il tipo di domanda a carattere specifico visto che scrivevo a GMP.
Comunque se vogliamo rimanere sul caso generico pur non entrando nei calcoli mi sembra che andare a sbandierare l'ideona (non te) di non aver comprato nel 2006 mi sembra come se pensassi di essere un genio della finanza alla fine del 2014. Le analisi di fanno nel lungo termine e non nel breve. Soprattutto non si fanno partendo dal top immobiliare per dimostrare di avere ragione, poi scendono i rendimenti dei bot ed inizi ad avere minor reddito. in pratica la casa la compri per te e per la tua famiglia, se usi il metro della speculazione prima o poi ci sbatti il muso.

non ho mai detto di essere un genio della finanza, l'unico fattore decisivo fu la memoria empirica del ciclo anni '90 - quanto al concetto che la prima casa dev'essere esente da valutazioni finanziarie, beh, lo pensavi anche quando la finanza ne gonfiava a dismisura i prezzi tra 2002 e 2005? oppure il tuo sdegno vale a senso unico, solo se i prezzi calano?

 

[housecrash]

Non mi sembra di averti scritto quindi non capisco il tipo di domanda a carattere specifico visto che scrivevo a GMP.
Comunque se vogliamo rimanere sul caso generico pur non entrando nei calcoli mi sembra che andare a sbandierare l'ideona (non te) di non aver comprato nel 2006 mi sembra come se pensassi di essere un genio della finanza alla fine del 2014. Le analisi di fanno nel lungo termine e non nel breve. Soprattutto non si fanno partendo dal top immobiliare per dimostrare di avere ragione, poi scendono i rendimenti dei bot ed inizi ad avere minor reddito. in pratica la casa la compri per te e per la tua famiglia, se usi il metro della speculazione prima o poi ci sbatti il muso.

Tutto qua? Era tutta questa la lezione finanziaria che avevi da dare?

Io non so, ma a naso sembra tu stia dicendo che siccome io voglio fare il genio non avendo comprato nel 2006 (ah, il top è stato nel 2008 e lo sanno anche i sassi, quindi mi aspetto che lo sappia anche tu e che non provi a barare sulle informazioni) allora non ho diritto di dire che si possa essere ancora geni a non comprare nel 2014, visto che ho continuato a dirlo dal 2006 in avanti ed è risultato un consiglio azzeccato, visto che da allora di ripresa nemmeno l'ombra, a meno della famosa sbandierata tenuta dell'inflazione nel fantomatico lungo periodo. Ovviamente io starei dando nel 2014 un consiglio errato qualora avessimo raggiunto il bottom di mercato e si preparasse una vigorosa ripresa delle quotazioni. Guarda, potrebbe anche darsi sia stato raggiunto il bottom (io non ci credo per niente, ma te la voglio far passare qualora questa fosse la tua idea), ma una vigorosa ripresa dei prezzi te la scordi. E questo da la possibilità a chi rinvia l'acquisto di avere tutto il tempo di cambiare strategia, visto che nessuno (nemmeno il sottoscritto) ha mai consigliato di non comprare MAI, ma ho semplicemente consigliato di stare alla finestra finchè non sussistono certe condizioni numeriche.

Due paroline sui rendimenti dei BOT che calano e sullo sbatterci i denti. Naturalmente io applico la mia strategia fin dal 2006 e finora dal mio mix di investimenti (conservativi come ho già speigato ampiamente in un mio precedente post) non ho mai tirato fuori meno del 4% netto, mediamente direi 4,5% netto. E, ripeto, i soldi li ho sempre avuti disponibili, a meno di brevi periodi (max 12 mesi) dovuti a vincoli su Conti Deposito (tutti entro garanzia FITD) o PCT.

Per quanto riguarda i "bot", io non ho parlato di BOT, ma di Titoli di Stato. Come tutti ben sanno, i Titoli di Stato non sono solo i BOT che hanno un ciclo di vita che si esaurisce entro i 12 mesi (o forse 18, non ricordo perchè non ci ho mai investito sopra perchè inadatti alle mie esigenze), ma ci sono anche CTZ (che dovrebbero avere un ciclo di vita superiore, 36 mesi credo, ma sempre inadatti alle mie esigenze) o i BTP che arrivano anche a oltre 30 anni. Questi ultimi se saputi acquistare sia in termini di prezzo, che di rendimento cedolare che di durata residua, ti garantiscono copertura per il periodo in cui hai deciso di attuare la strategia di cui ho parlato. Nel mio caso specifico, dal 2006 ad oggi, ci ho investito massicciamente 2 volte: una volta dopo il fallimento Lemhan Brothers (fine 2008) che ebbe conseguenze pesanti sulle loro quotazioni ed io acquistai BTP con vita residua di circa 2-3 anni a rendimenti netti del 6,5%; l'altra volta è stata a fine 2011, in piena crisi del debito sovrano per l'Italia, ed acquistai due gruppi di titoli, uno con vita residua di circa 8 anni con rendimenti netti del 5% circa (venduti qualche mese fa con ottimi guadagni) ed un altro con vita residua di circa 6 anni che ho ancora in portafoglio e che mi daranno rendimento (tra cedola e rivalutazione del capitale) di circa il 6% netto annuo, ma se lo rivendessi in questo momento sarei tranquillamente oltre il 10% netto annuo calcolato sul periodo che li ho avuti in portafoglio, nonostante il calo dei rendimenti di cui tu parli che in realtà per chi compra bene è una vera pacchia visto che i rendimenti sui titoli a cedola fissa corrispondono ad un incremento della quotazione. Naturalmente, come ho detto prima, solo una piccola parte (circa 15%) del mio portafoglio di investimenti comprende BTP, quindi il rendimento complessivo dei miei investimenti viene abbassato ad un "misero" 4,5%/5% netto da altri investimenti più conservativi, ma sempre proiettati nel medio periodo, in modo da dar supporto alla mia strategia. Per medio periodo intendo "scadenza del contratto di locazione".

DISCLAIMER: quanto sopra non è un invito ad investire nei titoli menzionati che si consiglia di saper maneggiare con cura prima di imbarcarsi in avventure che potrebbero causare perdite economiche.

 

[PROGETTO_CASA]

non ho mai detto di essere un genio della finanza, l'unico fattore decisivo fu la memoria empirica del ciclo anni '90 - quanto al concetto che la prima casa dev'essere esente da valutazioni finanziarie, beh, lo pensavi anche quando la finanza ne gonfiava a dismisura i prezzi tra 2002 e 2005? oppure il tuo sdegno vale a senso unico, solo se i prezzi calano?

Non ho scritto che credi di essere un genio della finanza (era un esempio) né che certi ragionamenti valgono solo al calare dei prezzi. Sappiamo a cosa ha portato la speculazione nel decennio scorso e la corsa all' acaparramento con prezzi crescenti.

 

[PROGETTO_CASA]

Tutto qua? Era tutta questa la lezione finanziaria che avevi da dare?

Io non so, ma a naso sembra tu stia dicendo che siccome io voglio fare il genio non avendo comprato nel 2006 (ah, il top è stato nel 2008 e lo sanno anche i sassi, quindi mi aspetto che lo sappia anche tu e che non provi a barare sulle informazioni) allora non ho diritto di dire che si possa essere ancora geni a non comprare nel 2014, visto che ho continuato a dirlo dal 2006 in avanti ed è risultato un consiglio azzeccato, visto che da allora di ripresa nemmeno l'ombra, a meno della famosa sbandierata tenuta dell'inflazione nel fantomatico lungo periodo. Ovviamente io starei dando nel 2014 un consiglio errato qualora avessimo raggiunto il bottom di mercato e si preparasse una vigorosa ripresa delle quotazioni. Guarda, potrebbe anche darsi sia stato raggiunto il bottom (io non ci credo per niente, ma te la voglio far passare qualora questa fosse la tua idea), ma una vigorosa ripresa dei prezzi te la scordi. E questo da la possibilità a chi rinvia l'acquisto di avere tutto il tempo di cambiare strategia, visto che nessuno (nemmeno il sottoscritto) ha mai consigliato di non comprare MAI, ma ho semplicemente consigliato di stare alla finestra finchè non sussistono certe condizioni numeriche.

Due paroline sui rendimenti dei BOT che calano e sullo sbatterci i denti. Naturalmente io applico la mia strategia fin dal 2006 e finora dal mio mix di investimenti (conservativi come ho già speigato ampiamente in un mio precedente post) non ho mai tirato fuori meno del 4% netto, mediamente direi 4,5% netto. E, ripeto, i soldi li ho sempre avuti disponibili, a meno di brevi periodi (max 12 mesi) dovuti a vincoli su Conti Deposito (tutti entro garanzia FITD) o PCT.

Per quanto riguarda i "bot", io non ho parlato di BOT, ma di Titoli di Stato. Come tutti ben sanno, i Titoli di Stato non sono solo i BOT che hanno un ciclo di vita che si esaurisce entro i 12 mesi (o forse 18, non ricordo perchè non ci ho mai investito sopra perchè inadatti alle mie esigenze), ma ci sono anche CTZ (che dovrebbero avere un ciclo di vita superiore, 36 mesi credo, ma sempre inadatti alle mie esigenze) o i BTP che arrivano anche a oltre 30 anni. Questi ultimi se saputi acquistare sia in termini di prezzo, che di rendimento cedolare che di durata residua, ti garantiscono copertura per il periodo in cui hai deciso di attuare la strategia di cui ho parlato. Nel mio caso specifico, dal 2006 ad oggi, ci ho investito massicciamente 2 volte: una volta dopo il fallimento Lemhan Brothers (fine 2008) che ebbe conseguenze pesanti sulle loro quotazioni ed io acquistai BTP con vita residua di circa 2-3 anni a rendimenti netti del 6,5%; l'altra volta è stata a fine 2011, in piena crisi del debito sovrano per l'Italia, ed acquistai due gruppi di titoli, uno con vita residua di circa 8 anni con rendimenti netti del 5% circa (venduti qualche mese fa con ottimi guadagni) ed un altro con vita residua di circa 6 anni che ho ancora in portafoglio e che mi daranno rendimento (tra cedola e rivalutazione del capitale) di circa il 6% netto annuo, ma se lo rivendessi in questo momento sarei tranquillamente oltre il 10% netto annuo calcolato sul periodo che li ho avuti in portafoglio, nonostante il calo dei rendimenti di cui tu parli che in realtà per chi compra bene è una vera pacchia visto che i rendimenti sui titoli a cedola fissa corrispondono ad un incremento della quotazione. Naturalmente, come ho detto prima, solo una piccola parte (circa 15%) del mio portafoglio di investimenti comprende BTP, quindi il rendimento complessivo dei miei investimenti viene abbassato ad un "misero" 4,5%/5% netto da altri investimenti più conservativi, ma sempre proiettati nel medio periodo, in modo da dar supporto alla mia strategia. Per medio periodo intendo "scadenza del contratto di locazione".

DISCLAIMER: quanto sopra non è un invito ad investire nei titoli menzionati che si consiglia di saper maneggiare con cura prima di imbarcarsi in avventure che potrebbero causare perdite economiche.

Tempo al tempo, ne riparliamo fra qualche anno.

 

[gmp]

Tempo al tempo, ne riparliamo fra qualche anno.

Non ti manca il dono della sintesi

 

[PROGETTO_CASA]

Non ti manca il dono della sintesi

Cosa dovrei rispondere ad una persona che scrive solo per dire quanto ritiene di essere bravo.

 

[gmp]

Cosa dovrei rispondere ad una persona che scrive solo per dire quanto ritiene di essere bravo.

Competere con lui sullo stesso piano e dimostrarci perche hai ragione tu con argomentazioni articolate economiche

 

[PROGETTO_CASA]

Competere con lui sullo stesso piano e dimostrarci perche hai ragione tu con argomentazioni articolate economiche

Non mi ci metto a farlo se il ragionamento deve essere al 100% economico ed analizzando solo gli ultimi 6-7 anni.
E' come discuterne nel 2007 con chi aveva comprato nel 2001 e ti diceva di essere un immobiliarista di successo. Mi spiace non fa per me.

 

[gmp]

Non mi ci metto a farlo se il ragionamento deve essere al 100% economico ed analizzando solo gli ultimi 6-7 anni.

bene, ampliamo il discorso ai prossimi anni allora - che poi il succo del discorso sia economico, mi trova concorde, non si parla di cifre assimilabili a quelle richieste da un hobby o un gadget......