Vendere un'immobile ottenuto per pacifico possesso ultraventennale

[il casale]

Oggi entro anche io nella community di immobilio. Mi chiamo Rolando Viscusi e sono titolare dell'agenzia Il Casale di Livorno (Roberto Spalti mi conosce bene e colgo l'occasione per salutarlo)
Chiedo il vs. aiuto per una trattativa che si sta "arrenando" a causa di una problematica sulla provenienza della proprietà del'immobile. Si tratta di una vecchia casa in Garfagnana, le cui fondamenta risalgono addirittura al medioevo! Gli attuali proprietari hanno acquistato in data 28/12/1991 e la loro venditrice ne era venuta in possesso per PACIFICO POSSESSO ULTRAVENTENNALE e nel rogito in mio possesso non è specificato da chi. L'acquirente ha paura a rogitare perchè non vuole andare incontro ad annullamento dell'atto prima che sia passati i 20 anni (28/12/2011) per qualsiasi rivalsa da parte di alcuno che rivendichi diritti sull'immobile. La vecchia proprietaria, che oggi è deceduta, non aveva figli e a quanto dichiarato dagli attuali proprietari, eredi diretti. Gli attuali proprietari sono disponibili a firmare un documento o direttamente sull'atto, dove si assumono qualsiasi responsabilità nel caso "remoto" dovesse essere annullato il contratto per eventuali rivalse da parte di eredi presunti. La mia domanda è: vi è mai capitato un caso simile? Come avete proceduto a tutela delle parti? Grazie e buon lavoro.

 

[il Custode]

Re: Vendere un'immobile ottenuto per pacifico possesso ultravent

Ciao Rolando benvenuto nel Club

 

[roberto.spalti]

Ciao Rolando, Sì qui all'Elba capita spesso.
La soluzione più ovvia è quella di rilasciare una fidejussione bancaria o assicurativa che tuteli l'acquirente da una potenziale, ma altamente improbabile, rivalsa degli eredi.
Costa un pò ma è fattibile.
Di solito il problema più grosso è che le banche non finanziano questo tipo di acquisti, non il cliente acquirente.

 

[Roby]

Ma il venditore gia in atto si prende i rischi dell'evizione dichiarando di esserne proprieatrio, concordo con voi che un conto è scriverlo poi mantenerlo ma se trovi la banca come dice Roberto che rilascia fidejussione il problema è risolto.

Se la trovi fammi un fischio!

 

[il casale]

Grazie Roberto. Proveremo..... ma concordo con Roby che sarà dura trovare una banca disponibile, tenendo conto che il proprietario è commerciante..!!

 

[roberto.spalti]

Prova con l'assicurazione, costa di più ma è più facile.

 

[roberto.spalti]

Roby il proprietario si prende i rischi per l'evizione ma se non ha beni su cui rivalersi la garanzia suddetta vale come carta straccia.

 

[mainmarc]

Buona sera, sicuramente la vendita puoi effettuarla solo dopo aver ottenuto l'usucapione da parte dell'attuale venditore. Casi analoghi vengono riscontrati anche qua in Sardegna, dove, assieme alla Toscana, sono le due regioni che per consuetudine, trasferivano le proprietà con una semplice scrittura privata o per sucessione senza nessun tipo di trascrizione. Come ben sappiamo, l'usucapione, può essere data solo dal giudice in tribunale, la procedura non è così lunga, puoi nel frattempo, mettere al corrente le parti di questa situazione in modo da tenerli informati anche sulla possibilità di non poter contrarre nessun tipo di mutuo, in quanto, non vi è la continuità delle trascrizioni nel ventennio. Non dimentichiamoci, che anche se il notaio ci dice che "si può stipulare" dichiarando il possesso pacifico, non dimentichiamoci che dobbiamo garantire un servizio alle parti senza arrecare loro nessun danno. In bocca al lupo Marco

 

[realessandro]

L'atto presenta due ordine di problemi a mio parere superabili con una fidejussione bancaria decennale escutibile a " prima richiesta" richiesta dagli eredi alla loro banca di fiducia e rilasciata al compratore:

1- il decorso ventennale dell'usucapione non ancora concluso ma in fase di conclusione; sulla questione non dovrebbero sussistere problemi visto che la scadenza del ventennio è prossima ; se ci fossero stati degli aventi diritto che avessero voluto reclamare i beni
usucapiti si sarebbero già fatti sentire. Pertanto diamo per assodato che "Tizia" (defunta) od i suoi aventi causa non subirenno su questo versante fastidi di alcun genere.

2-L'azione di restituzione o riduzione ex art. artt. 553- 564 pertinentemente l'unità immobiliare "de qua" che potrebbe essere invocata da un erede legittimo non chiamato all'eredita dolosamente escluso o non dolosamente ma imprevedibilmente manifestatosi anche dopo anni dalla apertira della successione ( figlio illegittimo oggi non noto). Ipotesi rara ma non escludibile in assoluto che a parere dello scrivente rappresenta (questa e non la 1)la fonte di preoccupazione dell'acquirente che "per non saper ne leggere ne scrivere" non vuole correre (giustamente a mio avviso) rischi seppur minimi stante l'entità dell' investimento. La fidejussione è decennale perchè tanto tempo deve decorrere dalla apertura della sucessione per escludere il sovravvenuto erede e il suo diritto ad impugnare la successione. EnnioR

 

[Letizia Arcudi]

Ciao Rolando
Benvenuto
c'è un pò di confusione tra la buona fede del possesso e la malafede.
Nel tuo caso chi ha acquistato nel 1991 ha già la proprietà del bene
il possesso per buona fede infatti è di dieci anni.
I nuovi acquirenti possono acquistare il bene
E poi non dimentichiamo che chiunque avesse vantato dei diritti
sul bene avrebbe in caso di eredità potuto chiedere la riduzione della quota di possesso
e non altro e tanto meno la nullità dell'atto
avrebbe potuto vantare un diritto reale per una parte di quota del bene.
Se il notaio incaricato non ha posto situazioni ostative alla stipula dell'atto
direi che è cosa fatta
Un saluto
Letizia