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  1. il casale

    il casale Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Oggi entro anche io nella community di immobilio. Mi chiamo Rolando Viscusi e sono titolare dell'agenzia Il Casale di Livorno (Roberto Spalti mi conosce bene e colgo l'occasione per salutarlo)
    Chiedo il vs. aiuto per una trattativa che si sta "arrenando" a causa di una problematica sulla provenienza della proprietà del'immobile. Si tratta di una vecchia casa in Garfagnana, le cui fondamenta risalgono addirittura al medioevo! Gli attuali proprietari hanno acquistato in data 28/12/1991 e la loro venditrice ne era venuta in possesso per PACIFICO POSSESSO ULTRAVENTENNALE e nel rogito in mio possesso non è specificato da chi. L'acquirente ha paura a rogitare perchè non vuole andare incontro ad annullamento dell'atto prima che sia passati i 20 anni (28/12/2011) per qualsiasi rivalsa da parte di alcuno che rivendichi diritti sull'immobile. La vecchia proprietaria, che oggi è deceduta, non aveva figli e a quanto dichiarato dagli attuali proprietari, eredi diretti. Gli attuali proprietari sono disponibili a firmare un documento o direttamente sull'atto, dove si assumono qualsiasi responsabilità nel caso "remoto" dovesse essere annullato il contratto per eventuali rivalse da parte di eredi presunti. La mia domanda è: vi è mai capitato un caso simile? Come avete proceduto a tutela delle parti? Grazie e buon lavoro.
     
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  2. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Re: Vendere un'immobile ottenuto per pacifico possesso ultravent

    Ciao Rolando benvenuto nel Club ;)
     
  3. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Rolando, Sì qui all'Elba capita spesso.
    La soluzione più ovvia è quella di rilasciare una fidejussione bancaria o assicurativa che tuteli l'acquirente da una potenziale, ma altamente improbabile, rivalsa degli eredi.
    Costa un pò ma è fattibile.
    Di solito il problema più grosso è che le banche non finanziano questo tipo di acquisti, non il cliente acquirente.
     
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  4. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Ma il venditore gia in atto si prende i rischi dell'evizione dichiarando di esserne proprieatrio, concordo con voi che un conto è scriverlo poi mantenerlo ma se trovi la banca come dice Roberto che rilascia fidejussione il problema è risolto.

    Se la trovi fammi un fischio! :disappunto:
     
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  5. il casale

    il casale Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie Roberto. Proveremo..... ma concordo con Roby che sarà dura trovare una banca disponibile, tenendo conto che il proprietario è commerciante..!!
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Prova con l'assicurazione, costa di più ma è più facile.
     
  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Roby il proprietario si prende i rischi per l'evizione ma se non ha beni su cui rivalersi la garanzia suddetta vale come carta straccia.
     
  8. mainmarc

    mainmarc Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Buona sera, sicuramente la vendita puoi effettuarla solo dopo aver ottenuto l'usucapione da parte dell'attuale venditore. Casi analoghi vengono riscontrati anche qua in Sardegna, dove, assieme alla Toscana, sono le due regioni che per consuetudine, trasferivano le proprietà con una semplice scrittura privata o per sucessione senza nessun tipo di trascrizione. Come ben sappiamo, l'usucapione, può essere data solo dal giudice in tribunale, la procedura non è così lunga, puoi nel frattempo, mettere al corrente le parti di questa situazione in modo da tenerli informati anche sulla possibilità di non poter contrarre nessun tipo di mutuo, in quanto, non vi è la continuità delle trascrizioni nel ventennio. Non dimentichiamoci, che anche se il notaio ci dice che "si può stipulare" dichiarando il possesso pacifico, non dimentichiamoci che dobbiamo garantire un servizio alle parti senza arrecare loro nessun danno. In bocca al lupo Marco :D
     
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  9. realessandro

    realessandro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    L'atto presenta due ordine di problemi a mio parere superabili con una fidejussione bancaria decennale escutibile a " prima richiesta" richiesta dagli eredi alla loro banca di fiducia e rilasciata al compratore:

    1- il decorso ventennale dell'usucapione non ancora concluso ma in fase di conclusione; sulla questione non dovrebbero sussistere problemi visto che la scadenza del ventennio è prossima ; se ci fossero stati degli aventi diritto che avessero voluto reclamare i beni
    usucapiti si sarebbero già fatti sentire. Pertanto diamo per assodato che "Tizia" (defunta) od i suoi aventi causa non subirenno su questo versante fastidi di alcun genere.

    2-L'azione di restituzione o riduzione ex art. artt. 553- 564 pertinentemente l'unità immobiliare "de qua" che potrebbe essere invocata da un erede legittimo non chiamato all'eredita dolosamente escluso o non dolosamente ma imprevedibilmente manifestatosi anche dopo anni dalla apertira della successione ( figlio illegittimo oggi non noto). Ipotesi rara ma non escludibile in assoluto che a parere dello scrivente rappresenta (questa e non la 1)la fonte di preoccupazione dell'acquirente che "per non saper ne leggere ne scrivere" non vuole correre (giustamente a mio avviso) rischi seppur minimi stante l'entità dell' investimento. La fidejussione è decennale perchè tanto tempo deve decorrere dalla apertura della sucessione per escludere il sovravvenuto erede e il suo diritto ad impugnare la successione. EnnioR
     
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  10. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Rolando
    Benvenuto
    c'è un pò di confusione tra la buona fede del possesso e la malafede.
    Nel tuo caso chi ha acquistato nel 1991 ha già la proprietà del bene
    il possesso per buona fede infatti è di dieci anni.
    I nuovi acquirenti possono acquistare il bene
    E poi non dimentichiamo che chiunque avesse vantato dei diritti
    sul bene avrebbe in caso di eredità potuto chiedere la riduzione della quota di possesso
    e non altro e tanto meno la nullità dell'atto
    avrebbe potuto vantare un diritto reale per una parte di quota del bene.
    Se il notaio incaricato non ha posto situazioni ostative alla stipula dell'atto
    direi che è cosa fatta
    Un saluto
    Letizia
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quoto Letizia, avevo letto male il post di Rolando. :confuso:
    Nel tuo caso l'usucapione non è ventennale ma decennale come da C.C.

    Art. 1159.
    Usucapione decennale.

    Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

    Quindi non hai nessun problema a trasferire la proprietà senza rischi, basta spiegarl ol compratore.
     
  12. il casale

    il casale Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho proposto e le parti hanno accettato di sottoscrivere un preliminare con una caparra del 10% penitenziale. Il rogito verrà fatto alla scadenza dei 20 anni e cioè tra 18 mesi. Le chiavi vengono date al preliminare con assunzione di responsabilità da parte del'acquirente. Le chiavi hanno valore detentorio e non costituiscono possesso. Forse verrà deciso un pagamento per i mesi di detenzione delle chiavi da detrarre sul saldo prezzo.
    Grazie comunque per tutti i consigli ricevuti. Buon lavoto a tutti. Rolando
     
  13. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao Rolando
    se le parti hanno deciso consensualmente di procedere in tal senso
    non dimenticare la trascrizione del preliminare
    sia per il lasso di tempo così lungo e per cautelare le parti.
    Saluti
    Letizia
     
  14. francesco rabboni

    francesco rabboni Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    posso vendere un immobile ottenuto con pacifico possesso a mio figlio pur non avendo raggiunto la maggiore eta'?

     

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