Vendita di immobile per seconda volta tra genitori e figlio

[Utente1804]

Salve a tutti,
Avrei una domanda riguardo ad una mia situazione particolare e complicata.
Spiego la situazione… anni fa i miei genitori persero la casa in cui vivevano e questa andò all’asta… 4 anni fa, sotto consiglio di un avvocato che li seguiva, per non “perdere” la casa (ovvero venderla ad un estraneo), dato che loro volevano continuare a vivere lì… questo avvocato le consiglió di far comprare a me (figlio) la casa all’asta e poi metterla in usufrutto gratuito a loro.
In tutto questo… io all’inizio vivevo in affitto, dopodiché sono tornato a vivere con loro in questa casa e quindi l’usifrutto non c’è più perché ora ho la residenza anch’io.
… all’epoca non mi feci problemi a comprare la casa senza pensarci e ragionare per “aiutare” i miei che non volevano andar via da lì. Ad oggi, io ho trovato una compagna e vorrei comprare casa insieme a lei e volevo vendere questa per poi poter prendere la nuova casa come prima casa. Dato che i miei genitori persistono sulla decisione di non voler lasciare quella casa, quindi io stavo valutando di rivenderla a loro al minimo catastale… eseguire questo passaggio può comportare qualche problema con la legge?
Aggiungo anche che ho una figlia (quindi erede).
È meglio venderla ad un terzo estraneo e loro vadano via da lì?
Posso avere problemi con il fisco o banche per questa vendita agli ex proprietari che sarebbero i miei genitori ?

Aiutatemi a capirci meglio.

Grazie a chi risponderà.

 

[Architetto]

Salve, visto la situazione particolare e molto sensibile per i riferimenti, sarei del parere di consultare un legale di fiducia, in modo possa visionare la documentazione e discuterne direttamente con serenità?

 

[francesca63]

poi metterla in usufrutto gratuito a loro.

Usufrutto o comodato ?
Penso la seconda; serve conferma.

eseguire questo passaggio può comportare qualche problema con la legge?

Con la legge, in senso generale, no.
Nel senso che non è vietato.
Ma venderla a prezzo molto basso potrebbe essere un problema in futuro, per questioni ereditarie ( per la Tua successione, perché potrebbe essere considerata una vendita mista a donazione).
Non dici se i tuoi potrebbero comunque pagarti il prezzo , anche minimo, o dove andrebbero a vivere se vendessi a terzi.
Certo vendere a terzi a prezzo di mercato ti permetterebbe di avere soldi per la casa nuova, ma la situazione va valutata nel suo complesso.
Difficile dare suggerimenti da un forum, senza conoscere la situazione nel dettaglio, compresi i valori in campo e la situazione economica attuale dei tuoi.

 

[Utente1804]

Si, era comodato gratuito. Per quanto riguarda il prezzo io gliela venderei al minimo (€63.000) e loro si farebbero un mutuo su quella cifra. Il punto è che loro farebbero un mutuo per la seconda volta su questa stessa casa… solo che la prima volta non hanno più pagato e l’hanno persa. Al riguardo… sempre attraverso avvocato mi han detto di aver sistemato la questione inerente al fatto di essere stati cattivi pagatori. Invece nel caso in cui venda a terzi loro andrebbero tranquillamente altrove in affitto. Non è una questione economica spostarsi per loro… è più una questione “affettiva” nei confronti di quella casa.

La mia domanda è anche: se loro agli occhi della banca anni fa hanno perso quella casa perché non hanno più pagato e poi io figlio l’ho ripresa all’asta per poi rivendergliela, tutto questo girone non può essere un problema in futuro o per loro o per me?

E certo c’è anche la questione eredi come hai detto te.

Tra l’altro ho anche tralasciato il fatto che all’epoca in cui io presi la casa all’asta… Essendo che lo facevo solo perché me lo chiesero loro, i miei genitori mi diedero parte dell’importo del costo. (All’incirca 20.000)
Soldi che nel caso in cui vendessi a terzi o a loro stessi, rivorrebbero indietro.
(E a tal proposito posso tranquillamente nel caso in cui gliela vendo “rigirargli” quell’importo?)

“guadagnarci” economicamente sulla casa, vendendo a terzi, non è un mio interesse. Se possibile vorrei solo riavere indietro almeno i soldi pagati all’asta (nel caso in cui vendessi ai miei genitori)
Se poi la questione è troppo complicata per vendere a loro allora venderei a terzi e lì la questione cambia, la metterei a prezzo di mercato.

 

[francesca63]

e loro si farebbero un mutuo su quella cifra.

A parte tutte le altre possibili considerazioni, è praticamente da escludere che si trovi una banca disposta a finanziare un acquisto tra parenti, perdipiù sotto il prezzo di mercato.
Se per i tuoi è possibile andare in affitto, penso sia più saggio vendere a terzi , rendere i 20.000, e comprarti casa nuova in modo più lineare

 

[philippo]

Si, era comodato gratuito. Per quanto riguarda il prezzo io gliela venderei al minimo (€63.000) e loro si farebbero un mutuo su quella cifra. Il punto è che loro farebbero un mutuo per la seconda volta su questa stessa casa… solo che la prima volta non hanno più pagato e l’hanno persa. Al riguardo… sempre attraverso avvocato mi han detto di aver sistemato la questione inerente al fatto di essere stati cattivi pagatori. Invece nel caso in cui venda a terzi loro andrebbero tranquillamente altrove in affitto. Non è una questione economica spostarsi per loro… è più una questione “affettiva” nei confronti di quella casa.

La mia domanda è anche: se loro agli occhi della banca anni fa hanno perso quella casa perché non hanno più pagato e poi io figlio l’ho ripresa all’asta per poi rivendergliela, tutto questo girone non può essere un problema in futuro o per loro o per me?

E certo c’è anche la questione eredi come hai detto te.

Tra l’altro ho anche tralasciato il fatto che all’epoca in cui io presi la casa all’asta… Essendo che lo facevo solo perché me lo chiesero loro, i miei genitori mi diedero parte dell’importo del costo. (All’incirca 20.000)
Soldi che nel caso in cui vendessi a terzi o a loro stessi, rivorrebbero indietro.
(E a tal proposito posso tranquillamente nel caso in cui gliela vendo “rigirargli” quell’importo?)

“guadagnarci” economicamente sulla casa, vendendo a terzi, non è un mio interesse. Se possibile vorrei solo riavere indietro almeno i soldi pagati all’asta (nel caso in cui vendessi ai miei genitori)
Se poi la questione è troppo complicata per vendere a loro allora venderei a terzi e lì la questione cambia, la metterei a prezzo di mercato.

È bello sognare
Le banche non concedono mutui per compravendite tra parenti ,e qui finisce tutto il castello di carte che stavi costruendo

 

[Giuseppe Di Massa]

Si, era comodato gratuito. Per quanto riguarda il prezzo io gliela venderei al minimo (€63.000) e loro si farebbero un mutuo su quella cifra. Il punto è che loro farebbero un mutuo per la seconda volta su questa stessa casa… solo che la prima volta non hanno più pagato e l’hanno persa. Al riguardo… sempre attraverso avvocato mi han detto di aver sistemato la questione inerente al fatto di essere stati cattivi pagatori. Invece nel caso in cui venda a terzi loro andrebbero tranquillamente altrove in affitto. Non è una questione economica spostarsi per loro… è più una questione “affettiva” nei confronti di quella casa.

La mia domanda è anche: se loro agli occhi della banca anni fa hanno perso quella casa perché non hanno più pagato e poi io figlio l’ho ripresa all’asta per poi rivendergliela, tutto questo girone non può essere un problema in futuro o per loro o per me?

E certo c’è anche la questione eredi come hai detto te.

Tra l’altro ho anche tralasciato il fatto che all’epoca in cui io presi la casa all’asta… Essendo che lo facevo solo perché me lo chiesero loro, i miei genitori mi diedero parte dell’importo del costo. (All’incirca 20.000)
Soldi che nel caso in cui vendessi a terzi o a loro stessi, rivorrebbero indietro.
(E a tal proposito posso tranquillamente nel caso in cui gliela vendo “rigirargli” quell’importo?)

“guadagnarci” economicamente sulla casa, vendendo a terzi, non è un mio interesse. Se possibile vorrei solo riavere indietro almeno i soldi pagati all’asta (nel caso in cui vendessi ai miei genitori)
Se poi la questione è troppo complicata per vendere a loro allora venderei a terzi e lì la questione cambia, la metterei a prezzo di mercato.

Complicato ottenere un mutuo per una vendita in famiglia, oltre tutto se la casa intestata a loro andò all'asta potrebbe essere un elemento negativo ulteriore.

 

[il_dalfo]

Se non hai bisogno di soldi, donagliela e non ci pensi più.

O si può valutare, se necessario ai fini fiscali, di tenerla e usarla come ulteriore garanzia per la banca, farla diventare seconda casa e lasciare ai genitori il solo "diritto di abitazione" (mi pare sia ancora non pignorabile).

In sto modo:
- La casa resta tua.
- la nuova casa puoi prenderla con le agevolazioni prima casa.
- I genitori hanno la possibilità di viverla e dovesse succedere qualcosa (esempio: non paghi il mutuo della nuova casa) anche se quella vecchia venisse pignorata, i tuoi non potrebbero esser sfrattati.
- tua figlia erediterà anche questa casa (ti auguro non prima di cent'anni da oggi )
Mi pare d'aver detto tutto giusto ma, in caso fatemi ravvedere.

 

[francesca63]

farla diventare seconda casa

Immagino tu intenda “abitazione non principale” (comunque esente IMU, se i suoi avessero il diritto di abitazione).

la nuova casa puoi prenderla con le agevolazioni prima casa.

Direi di no, se quella all’asta è stata comprata con i benefici prima casa, e non viene ceduta.

 

[il_dalfo]

Direi di no, se quella all’asta è stata comprata con i benefici prima casa, e non viene ceduta.

Perchè no? La situazione di @Utente1804 è conforme all'eccezione che l'orientamento delle corti hanno posto:
i genitori abitano nella casa, ha una figlia, intende sposarsi. Se la casa non è enorme (non impossibile ma quantomeno improbabile viste le cifre in ballo) mi pare inidonea all'abitazione sua e della "nuova" famiglia che intende creare.

file:///C:/Users/Admin/Dropbox%20(Precedente)/Il%20mio%20PC%20(DESKTOP-3SQGS3B)/Downloads/Sole%202015.12.14%20(articolo).pdf

l'articolo non è recente ma oltre a quelle presentate nello stesso, ci sono state poi ulteriori sentenze analoghe (mi pare, con benficio del dubbio, che l'ultima sia del 2019).