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  1. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    richiesta informazioni x vendita immobile riveniente da donazione.
    nel 2003 mia madre mi donò il 50% di un immobile riservandosi l'usufrutto. Il restante 50% lo avevo già ricevuto x testamento da mio padre deceduto nell'aprile del 2002. La mia unica sorella, sempre nel 2003 ha ricevuto in donazione da mia madre l'intera proprietà di un immobile senza riserva di usufrutto. Ad oggi mia madre ha 91 anni e vive da circa 18 mesi in una casa di riposo. L'immobile da me ricevuto è vuoto ed io vorrei venderlo poiché vivo in un'altra città. Mia madre cederebbe l'usufrutto.
    Ci sono problemi? Ho sentito parlare di polizza fidejussoria della società AON a tutela dell'acquirente. Non sarebbe sufficiente l'assenso di mia sorella alla vendita e la sua dichiarazione di non aver nulla a pretendere?
    Grazie per il riscontro
    Lucia cecila
     
  2. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    No l'assenso di tua sorella non è sufficiente.
    L'ideale sarebbe fare un Atto di retrocessione tra te e tua madre poco prima o contestualmente al rogito con il nuovo proprietario
     
  3. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    l'atto di retrocessione riguarderebbe il 50% del valore dell'immobile visto che l'altro 50% lo ho ricevuto x testamento da mio padre deceduto nel 2002. considerato che la rendita catastale ammonta ad € 606.84, quanto costerebbe l'atto? e riguardo all'usufrutto, come ci si regola? grazie.
     
  4. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Per il costo dell'atto conviene chiedere ad un Notaio della zona di vostra fiducia.
    Facendo l'atto di retrocessione a quel punto ci sarà l'automatico ricongiungimento tra l'usufrutto e la nuda proprietà e tua madre avrà così la piena proprietà.
     
  5. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    chiedo scusa, ma l'atto di retrocessione riguarderebbe solo il 50% del valore dell'immobile in quanto l'altro 50% lo ho ricevuto x testamento da mio padre con la pubblicazione dello stesso nel 2002. Pertanto ritengo che alla vendita dell'immobile dovremmo partecipare sia io sia mia madre. E' così?
     
  6. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    È così, ognuno per il suo 50% di proprietà.
    Come ti hanno già detto l’assenso di tua sorella non è possibile fintanto che la donante è i vita.
    Però io penserei bene alla polizza contro i rischi di acquisto di immobile donato, che ora perfino alcune banche che erogano mutui cominciano ad accettare.
    Meno complicato che la revoca della donazione .
     
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  7. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sarà anche vero ma io di banche così illuminate ancora non ne ho incontrate.
    E poi il costo dell'assicurazione da chi sarebbe sostenuto ?? Se io fossi l'acqurente lo farei pagare ai venditori che hanno il problema della donazione !
    Tanto vale risolvere il problema alla radice e prepararsi per una Retrocessione (ovviamente nel tuo caso per la sola quota del 50%) che non è complicato...ripeto lo può fare il Notaio rogante poco prima del Rogito definitivo.
    Ti devi solo informare sui costi.....al resto ci pensa il Notaio.
     
  8. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La polizza ( detto da colleghi che l’hanno usata) ha un costo di circa 1000 euro ogni 100.000 euro di valore dell’immobile, e copre fino al termine dei venti anni dalla donazione o dei dieci dalla morte del donante.
    È possibile che la revoca della donazione sia più costosa , tra parcella del notaio e imposte.
    Inoltre, ritornando l’immobile nella disponibilità del donante originario, la vendita ovviamente va poi fatta a nome suo; quindi si prospetta una nuova donazione per far rientrare i denari nella disponibilità dell’ex donatario.

    Ci si può accordare come si vuole.
    Un immobile donato non è invendibile , e, se l’acquirente non ha bisogno di mutuo , in una situazione come quella descritta, non mi pare ci siano molti rischi.
    Io stessa ho acquistato un immobile donato,senza mutuo, con il donante che aveva donato l’equivalente a tutti i figli .
    Inoltre si può pensare ad una fideiussione personale del donante o dei futuri coeredi.
    In passato ho venduto diversi immobili frutto di donazione, e, di volta in volta, si è trovata la soluzione migliore per la tutela dell’acquirente.
    Confesso però di non aver mai usato la polizza, che, quando ho smesso di lavorare nel 2012, non era ancora molto nota.
     
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  9. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho consultato stamane un notaio della mia città e mi ha detto che si può vendere l'immobile ricevuto in donazione se gli eredi legittimi fanno una "dichiarazione di rinuncia alla restituzione". Avete mai trattato questa materia?
     
  10. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Hai fatto presente al notaio che la donante è ancora in vita ?
    Mi pare una risposta approssimativa per due motivi:
    - un immobile ricevuto in donazione può sempre essere lecitamente venduto, cioè niente vieta di venderlo o comprarlo, quindi non è corretto dire “ si può vendere se..”
    Quello che va valutato è il rischio legato ad ogni situazione particolare.
    E il rischio lo valuta l’acquirente .
    Se poi l’acquirente deve fare un mutuo, è più difficile perché le banche , anche in casi meno o per nulla rischiosi, tendono a non concedere mutui per immobili donati.
    - la situazione (e la soluzione) è diversa a seconda che il donante sia o meno in vita, poiché prima della morte di una persona nessuno può rinunciare “preventivamente” alla sua eredità.

    P.S. Sopra qualcuno suggeriva la risoluzione della donazione: ciò sarebbe possibile (se si opta per quella soluzione, per me non preferibile) solo Se tua mamma è in grado di intendere e volere.
     
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  11. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    certo, gli ho fatto presente che mia madre è in vita ed è capace di intendere e di volere. Tra l'altro anche mia sorella si trova nella medesima situazione dovendo vendere la sua abitazione riveniente da donazione poiché entrambe abbiamo ricevuto un immobile di valore pressocchè analogo.
     
  12. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Allora, la rinuncia all’azione di riduzione è possibile secondo parte della dottrina (tribunale di Torino,decreto 2298, 26/9/2014), ed è possibile trascrivere tale rinuncia. Ma non mi pare che tutti concordino su questa possibilità.
    Non sono convinta che , per l’acquirente, questa sia una tutela “definitiva”, se non si è certi che non possano saltar fuori legittimari non ancora noti .
    Soprattutto non sono certa che sia sufficiente perché la banca eroghi il mutuo.

    Inoltre questo non mette al sicuro chi ha ricevuto la donazione, contro cui è possibile esperire azione di riduzione ( con conseguente necessità di rifondere con beni personali il legittimario eventualmente leso ).

    Per questo ogni situazione va valutata nel dettaglio, per trovare la soluzione più indicata.
    Approfondisci con il notaio, e soprattutto fai presente la provenienza donativa ad un eventuale acquirente.
     
  13. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mia madre ha deciso di doNarmi l'usufrutto dell'abitazione che ho messo in vendita perché teme complicazioni a causa della donazione fatta mi nel 2003 della nuda proprietà. Le ho spiegato che trattasi di un'operazione inutile poiché al momento del rogito lei venderebbe l'usufrutto ed io la nuda proprietà. Ci sono ulteriori implicazioni se dovessimo procedere nel modo anzi detto? Grazie x il riscontro.
     
  14. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Mi pare solo un’operazone Inutilmente costosa, anche se con usufruttuario di 91 anni il valore dell’usufrutto è molto modesto.
    Tutto sommato meglio che la parte donata sia solo la nuda proprietà e non l’intera, quindi eviterei.
    Valuta i pro e i contro con il notaio.
     
  15. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti chiedo scusa ma vorrei sapere se ai fini della donazione c'è qualche implicazione che mi limita nella vendita.
     
  16. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Se ho capito bene la domanda è “ai fini della vendita la donazione dell’usufrutto mi limita ulteriormente?”
    Direi di no, se non che forse aumenta il costo dell’eventuale polizza contro i rischi della donazione, poiché le due donazioni insieme “valgono” più della sola donazione della nuda proprietà.
     
  17. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il valore complessivo della vendita, seppure sottovalutato, ammonta a 100000 euro
    pertanto dovremmo rimanere nei limiti di 1000 euro di premio in unica soluzione.
     
  18. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Si, queste dovrebbero essere le cifre in ballo.
    Se avrai voglia, tienici aggiornati di come procederete.
     
  19. miciogatto

    miciogatto Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Occhio ai termini. Ho letto sopra "revoca della donazione".
    Che non ha nulla a che vedere con il discorso in essere.
     
  20. lucia cecilia

    lucia cecilia Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mia madre mi ha appena informata che vuole rinunciare all'usufrutto. C'è differenza tra donazione di usufrutto e rinuncia ll'usufrutto? Io, per quel che mi riguarda lascerei tutto inalterato fino alla vendita dell'immobile ma mia madre hya deciso che di quell'immobile non vuole saperne nulla. quale è la strada migliore da seguire ai fini della regolarità delle operazioni di vendita? Grazie x il riscontro.
     

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