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  1. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno,

    vista la discordanza emersa negli ultimi tempi su di una questione che sto trattando, spero di poterla approfondire in questa sede.

    Sto trattando l'acquisizione di un immobile ad uso abitativo, per conto di unapersona fisica.

    Tale immobile è detenuto da società, che lo ha preso in carico tre anni fa e ne ha effettuato una ristrutturazione, non inizialmente finalizzata alla vendita, e terminata l'anno scorso. La proprietà è attualmente adibita a residenza privata del socio amministratore.

    Ora chiedo: secondo voi che imposta si applica all'acquirente, che tra l'altro beneficerebbe dei vantaggi "prima casa", in caso di acquisto dell'immobile e non, come vorrebbe il venditore, dell'acquisto delle quote societarie rivalutate?

    Cordialità
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    che tipo di società è? impresa di costruzioni?
     
  3. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No, non è un'impresa di costruzioni e non svolge attività immobiliare
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    direi imposta di registro: 3% sulla rendita catastale
     
  5. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ero certo del registro sul prezzo valore per transazioni "post quinquiennali", ma non credevo si applicasse anche alle vendite infraquinquiennali di questo tipo... Meglio così
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il fatto che la società abbia fatto una ristrutturazione mi fa venire qualche dubbio: la richiesta al notaio te li fugherà.
    Le compravendite fra società non costruttrici e i privati sono soggette a registro anche prima dei 5 anni
     
  7. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si ma ho una domanda: non sempre "registro" (nei casi di cui sopra, ovvio) significa che l'imposta si calcoli su valore catastale, o sbaglio?
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    si rendita catastale opportunamente rivalutata
     
  9. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie, era un aspetto che non mi era chiero. Ora lo è già di più e domani mi confronterò col notaio.

    Cordialità
     
  10. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fatta la visura societaria con il notaio, abbiamo notato che essa riporta, alla voce "oggetto sociale", la compravendita di immobili ad uso personale. Ora il dubbio rimane... considerato che:

    - la società in questione detiene in carico un unico bene
    - tale bene è ad uso abitativo (sia esso prima o seconda casa)
    - esso è stato acquistato e ristrutturato (solo internamente, con relativa DIA) da non più di 5 anni

    ... la domanda è sempre la stessa, ovvero se si applichi il prezzo valore o meno. Nemmeno il notaio mi ha saputo dare indicazioni precise "sbolognando la cosa" al commercialista... :shock:
     
  11. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ... Il commercialista mi dice che, a prescindere dal tipo di società, se su quell'immobile è stata staccata una licenza (DIA/concessione ecc) per ristrutturare o costruire, tale bene (se ceduto nel fatidico quinquienno) sarà soggetto ad IVA:disappunto::disappunto:
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock::shock:


    E' il dubbio che ti ho scritto prima ossia se c'è una ristrutturazione di mezzo. Se lo dice il commercialista....
     
  13. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ecco il sunto del commercialista:

    "Come anticipato, per quanto riguarda gli immobili abitativi, l'art. 10 c. 1 nr. 8-bis) del Dpr 633/1972 prevede che la cessione degli stessi sia sempre esente da IVA (quindi con applicazione di registro, ipotecaria e catastale con il criterio del prezzo/valore quindi con rendita catastale rivalutata), tranne nei due casi seguenti:

    - immobili venduti entro cinque anni (prima erano quattro) dalla data di ultimazione dei lavori, da parte delle imprese costruttrici degli stessi o da parte delle imprese che vi hanno eseguito interventi di cui all'art. 31, c. 1, lett. c)-d)-e) della L. 457/1978 (cd. imprese ristrutturatrici);

    - immobili venduti dalle imprese costruttrici, ristrutturatrici, in attuazione di piani di edilizia convenzionata.

    Nel caso va quindi verificato se l'impresa venditrice può essere considerata ristrutturatrice (atto in IVA) o normale impresa (atto a registro). A tal proposito la qualifica di impresa ristrutturatrice deve essere valutata in relazione alla singola cessione.
    Pertanto, è considerata impresa ristrutturatice il soggetto che cede l'immobile su cui ha effettuato, anche tramite imprese appaltatrici terze, lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica - diversi quindi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria - previsti dal 31 della L. 457/78 di cui sopra, incorporato nell'art. 3 lett. c) d) e) DPR 380/2001. La tipologia dei lavori è indicata sulla concessione edilizia oppure sulla Dia."
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E' probabilmente il tuo caso.....
    Anche l'oggetto sociale è un pò 'equivoco'
     
  15. fzeni

    fzeni Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi chiedo se, a fronte di incarico ricevuto dalla proprietà a tempo debito, io sia tutelato nel richiedere le % anche qualora l'amministratore unico decidesse di cedere le quote societarie, anzichè l'immobile.... visto e considerato che le parti non hanno sottoscritto un preliminare, per andare a rogito più velocemente:confuso:
     

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