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  1. tangolino1

    tangolino1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buongiorno. in sintesi:
    A vede la casa di B, gli piace, fa la proposta d'acquisto tramite agenzia immobiliare, lasciando caparra. Ammettiamo che la proposta venga accettata. prima del rogito A cambia idea e non vuole piu' la casa.
    B intenta dunque causa civile chiedendo al giudice non la caparra, ma l'obbligo per A di andare a rogito, piu' un risarcimento danni per il tempo perso.
    senonche' dopo alcuni mesi, e dopo la prima udienza effettuata, B trova un altro acquirente e vende la casa.
    TRALASCIANDO il prosieguo della cosa (rinuncia alla causa da parte di B, accordo tra le parti (?!), o avanti con la sentenza e giudizio (?!)) la domanda e' questa:
    è legale vendere un immobile a terzi non ostante questo sia oggetto di una causa?
    grazie, Valentino
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in genere, quando ci sono contenziosi viene iscritta la pendenza di lite sull'immobile proprio per evitare alienazioni......
    probabilmente ci sarà stato qualche accordo extra giudiziale che ha permesso la vendita, in caso contrario potrebbero esserci gli estremi per una causa revocatoria
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    O l'esecuzione forzata o i danni. Non entrambi
     
  4. tangolino1

    tangolino1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    esatto.

    grazie per le risposte. nessun accordo extragiudiziale tra le parti. in ogni caso mi sembra di capire che quindi la vendita di questo immobile sarebbe regolare,salvo pendenza di lite immagino decretata dal giudicev(che pero' andrebbe notificata a B e forse anche ad A). comunque ad "A" non importa intentare causa revocatoria (aveva gia rinunciato all'immobile in precedenza) , anzi. e' pero' in balia delle decisioni di B, che per altro al momento,oltre ad aver venduto la casa avanza richieste di risarcimento con accordo extragiudiziale in cambio di rinunciare alla causa. grazie ancora

    Aggiunto dopo 14 minuti...

    mi rispondo da solo: "può costituire litispendenza la data della notifica della citazione, come pure qualsiasi atto che interrompa la prescrizione del diritto."
     
  5. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    in realtà la pendenza di lite dev'essere conoscibile ai terzi...quindi oltre la notifica della citazione può costituire titolo, ma dev'essere trascritta nel pubblico registro
     
  6. Irnerio73

    Irnerio73 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Forse è necessario fare chiarezza.
    Innanzitutto chi promuove una causa per obbligare qualcuno a concludere un contratto di compravendita di un immobile, ha l'onere di trascrivere la domanda giudiziale in conservatoria dei RR.II.
    In questo modo viene garantito che l'immobile non potrà essere venduto perché il potenziale acquirente verrà subito a conoscenza dell'esistenza di una causa ex art. 2932 c.c. (vale a dire tesa ad obbligare il venditore o il compratore ad adempiere all'obbligo contrattualmente assunto).
    Diversamente, in caso la domanda giudiziale non venga trascritta, l'immobile potrà essere liberamente compravenduto dando luogo soltanto a responsabilità risarcitorie.
    Per dirla più chiaramente, se io promittente venditore, convenuto in giudizio per stipulare il rogito, nel frattempo vendo a qualcun altro, se perdo la causa sarò costretto solo a pagare un risarcimento ma non potrò essere obbligato a vendere l'immobile che nel frattempo ho già venduto ad altri.
     
    A Diego Antonello piace questo elemento.
  7. tangolino1

    tangolino1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    chiarissimo. in questo caso il compratore "A" non ha trascritto la domanda giudiziale in conservatoria (essendo stato citato, e non so nemmeno se avesse potuto farlo, in quanto essendo soggetto che avrebbe solo SUBìTO l'obbligo di acquisto), e non credo nemmeno il venditore ed attore "B" abbia trascritto la domanda giudiziale auto-impedendosi di vendere a terzi l'immobile senza che questo venisse a conoscenza della causa (sarebbe stato contro il suo interesse).

    per "immediatamente" intendi al momento del rogito oppure anche prima, ad es. al momento di ricerche presso il RR.II. frutto di iniziativa personale o di iniziativa dell' Agenzia Immobiliare (che non credo abbia l'obbligo di verificare)??

    aggiungo, qui si parla allora del risarcimento (fin ora non citato ma esistente) da versare come da domanda riconvenzionale al potenziale iniziale acquirente "A", e sono d'accordo. Viceversa penso che (ma entriamo in una questione spinosa) dovrebbe cadere la richiesta di risarcimento fatta dall'attore "B", che oltre a vendere l'immobile a terzi richiede anche un risarcimento a "A".
    ps la formula usata nel caso specifico è "nonchè" vale a dire un "inoltre", ossia obbligo+danni (forse richiesta strana ma tanto è).
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non ho capito :occhi_al_cielo:
    O chiedo l'esecuzione forzata o la risoluzione.
     
  9. Irnerio73

    Irnerio73 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Tralasciando i casi di patologia mentale, è del tutto ovvio che se io faccio causa al promissario acquirente per costringerlo a comprare...che interesse avrei a vendere l'immobile a terzi?
    Ed è altrettanto ovvio che in questo caso nessuno dei due ha interesse o utilità a trascrivere la domanda giudiziale. Al venditore nessuno glie la toglie la casa. Al compratore interessa poco visto che la casa non la vuole più comprare.

    A parte che l'agenzia immobiliare sarebbe tenuta a fare tutte le verifiche del caso sull'immobile, nel caso specifico è il Notaio tenuto a farle. Altro che iniziativa personale...Comprare un immobile non è uno scherzo!

    l'ultima questione mi pare vagamente oziosa... in giudizio i danni si chiedono sempre. Bisogna vedere se il giudice li riconosce, ovviamente.

    Certo che si può chiedere l'esecuzione in forma specifica (non forzata, che è un'altra cosa) e i danni.
     
  10. tangolino1

    tangolino1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    premettendo che non e' mai facile scrivere di una causa, viste le tante sfaccettature che puo' avere, dico:
    non so; forse un prezzo migliore. o forse la certezza della vendita perdipiu' immediata, e soprattutto l'eliminazione del dubbio della sconfitta nella causa.
    d'accordo.

    esattamente come nei fatti. esecuzione in forma specifica e risarcimento danni.
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    esecuzione in forma specifica (chiedo venia)

    Io ho detto: o chiedo l'esecuzione o chiedo la risoluzione.

    «Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali» (art. 1385 c. 2).
     
  12. Irnerio73

    Irnerio73 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Sì, Umberto, dopo hai correttamente aggiustato il tiro. Ma originariamente avevi detto " o l'esecuzione forzata o i danni".
    Ad ogni buon conto, rispondendo a Tangolino, quando si promuove un'azione giudiziaria non si può cambiare idea senza fare i conti con la controparte. Mi spiego meglio: se nel caso specifico decidessi di vendere ad altri (per aver spuntato un prezzo migliore, perchè mi è più simpatico, perchè così mi va) significherebbe perdere interesse alla causa e rinunciarvi. Ma la rinuncia deve essere accettata dalla controparte, altrimenti la causa va avanti fino a sentenza. E poi sono dolori... :shock:
     
    A Umberto Granducato piace questo elemento.
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Sarebbe interessante spiegare le fasi di un eventuale scioglimento del contratto per chi ci legge:
    - recesso
    - risoluzione
    - esecuzione in forma specifica
    Come esercitarle, quale scegliere e perchè, quale escluda un' altra?
     

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